“調(diào)控細(xì)則出來了，而且這次力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)預(yù)期”。上周末，記者走訪了深圳市區(qū)多個(gè)中介地鋪，聽到最多都是這樣的議論。

 

3月1日下午，在距離“國(guó)五條”發(fā)布后第九天，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，《通知》共包括六條內(nèi)容，也被稱作是 “國(guó)六條”，與2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布的“國(guó)五條”相比，變化不只是增加了“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”一條內(nèi)容，還有政策全文已經(jīng)由“國(guó)五條”時(shí)候的539個(gè)字增加到細(xì)則時(shí)的3341字，其中就包括了對(duì)限購(gòu)、差別化住房信貸、稅收等多個(gè)熱點(diǎn)政策的細(xì)化，其力度和影響面被認(rèn)為是近兩年來最厲害的一次。業(yè)內(nèi)評(píng)論，這一細(xì)則將對(duì)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的正面影響。

 

現(xiàn)場(chǎng)直擊

 

賣方咨詢量大增

 

上周六是“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的第一天，在福田區(qū)景田北的一間中介地鋪，一大早，就有市民過來找到置業(yè)顧問詢問上周五出臺(tái)的細(xì)則對(duì)自己帶來的影響，據(jù)一位置業(yè)顧問介紹，他已經(jīng)是差不多第十個(gè)前來咨詢的客戶。

 

市民孫先生問，細(xì)則中提到售房將按20%征個(gè)稅，這是否意味著賣房的增值部分將有20%將繳個(gè)稅？

 

對(duì)此，置業(yè)顧問林經(jīng)理解釋，按照“國(guó)五條”細(xì)則，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征。舉例來說，一套70平方米的二居室為例，房屋出售方原購(gòu)房款為120萬元，現(xiàn)在的賣價(jià)是250萬元，如果這并非出售方的唯一住房，那么執(zhí)行新政后，需按差價(jià)20%征個(gè)稅，因此繳納的個(gè)稅額為（250萬-120萬）×20%=26萬，幾乎占成交價(jià)一成多。這個(gè)數(shù)據(jù)讓孫先生著實(shí)吃了一驚。

 

目前，深圳二手房交易執(zhí)行怎樣的個(gè)稅征收政策？林經(jīng)理介紹，這要看所售房子的類型，一般普通住房按全額1%；非普通住房按1.5%；拍賣房按3%。這也意味著，如果按現(xiàn)有政策，上述例子中的個(gè)稅征收額應(yīng)為250萬元×1%=2.5萬元，前后相差23.5萬元。

 

不過林經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可免征個(gè)人所得稅，這部分人將不受新政影響。

 

在市規(guī)劃國(guó)土委官網(wǎng)，記者也找到了深圳現(xiàn)行的關(guān)于二手房交易計(jì)稅政策和征收稅單明細(xì)，此項(xiàng)名為《關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》從2011年7月11日起開始實(shí)施，即業(yè)界通常所稱的“7·11”政策，其核心內(nèi)容就是規(guī)范個(gè)稅征收，打擊“陰陽合同”。

 

記者注意到，在二手房交易稅單明細(xì)中，有關(guān)個(gè)稅的征收詳細(xì)說明分為核實(shí)征收和核定征收兩種方式，按核定征收方式，二手房交易應(yīng)納個(gè)人所得稅＝計(jì)稅價(jià)格×1％（或1.5％、3％）；按核實(shí)征收方式，應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（計(jì)稅價(jià)格-房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20％。并規(guī)定，自用滿5年（含5年）且是家庭唯一住房免征個(gè)稅。

 

也就是說，目前深圳在二手房交易個(gè)稅政策上存在差額的20%或全額的1%征收兩種方式。不過目前在實(shí)際操作中，深圳二手房交易市場(chǎng)基本都是采用后一種方式。而按照“國(guó)五條”細(xì)則要求，今后二手房交易個(gè)稅征收應(yīng)只有核實(shí)征收方式一種，即按差額的20%計(jì)收。至于深圳會(huì)否取消核定征收方式，目前尚不明確，有關(guān)人士稱，一切都要等地方細(xì)則出來后才知曉。

 

市場(chǎng)反應(yīng)

 

買賣雙方出現(xiàn)簽約潮

 

有報(bào)道稱，在北京、上海、南京、重慶等地的房地產(chǎn)交易中心和中介，出現(xiàn)了連夜排隊(duì)簽約、過戶的情況。在采訪中，記者也明顯感覺到，二手房交易個(gè)稅政策調(diào)整對(duì)深圳市場(chǎng)的觸動(dòng)最大，深圳雖未發(fā)現(xiàn)連夜排隊(duì)簽約過戶的情況，但買賣雙方加緊商談爭(zhēng)取盡快簽約的現(xiàn)象確實(shí)存在。

 

昨日上午，在新洲南的一間地產(chǎn)中介地鋪，三個(gè)會(huì)客室都被占用了，里面，買賣雙方正在面談。據(jù)王經(jīng)理介紹，從周六開始，買賣雙方約談的數(shù)目明顯增多，很多賣方在了解到個(gè)稅征收新政后，態(tài)度發(fā)生了明顯變化。

 

前段時(shí)間，賣方普遍存在惜售，原因就是看到市場(chǎng)趨旺，提價(jià)意愿明顯，頻繁反價(jià)，與買方僵持。但現(xiàn)在，“國(guó)五條”細(xì)則出來后，賣方了解到個(gè)稅政策改變，會(huì)影響自己的賣方收益，所以開始松口。尤其是確有誠(chéng)意出售的業(yè)主，都希望趕在新政執(zhí)行前簽約過戶。比如就有一位業(yè)主，在與買方的溝通中，因?yàn)?萬多元的價(jià)格談不攏，導(dǎo)致交易陷入僵局。但昨天，賣方主動(dòng)提出約談買方，希望盡快成交，因?yàn)樵谶@位賣方看來，與可能多繳20多萬元個(gè)稅相比， 2萬元的議價(jià)空間已經(jīng)顯得無關(guān)緊要。

 

記者隨后走訪了梅林、彩田村等多間地產(chǎn)中介地鋪，也都存在買賣雙方約談量增加的情況，簽約量明顯增多。

 

中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)周慶亮分析，“國(guó)五條”細(xì)則中關(guān)于二手房交易個(gè)稅按差價(jià)20%征收的政策，的確對(duì)二手房市場(chǎng)帶來很多沖擊，尤其是在深圳這樣一個(gè)二手房交易比較活躍的城市，影響更大。從目前情況看，短期內(nèi)，或會(huì)出現(xiàn)一波二手房交易高峰，因?yàn)楹芏噘u方都想趕在新政執(zhí)行前過戶。

 

后市預(yù)測(cè)

 

市場(chǎng)走向 存變數(shù)

 

“國(guó)五條”細(xì)則中的二手房交易個(gè)稅政策將對(duì)市場(chǎng)的走向產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，個(gè)稅按照差額20%收取力度很大，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線城市過熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊效果。量?jī)r(jià)齊升的局面將難以為繼，甚至?xí)瓉砉拯c(diǎn)。但市場(chǎng)也有一種擔(dān)憂，假如賣方把個(gè)稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，是否又會(huì)推高二手房的價(jià)格？

 

在深圳，從一月份開始，二手房交易就開始趨旺。來自市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一月份，全市二手房住宅過戶數(shù)為8025套，環(huán)比上月增加20.99%，同比增加296.69%，延續(xù)去年底以來的上升勢(shì)頭，成交量更是創(chuàng)下2011年“7·11”政策以來的新高，突破8千大關(guān)。成交均價(jià)也創(chuàng)下近兩年來的新高，達(dá)到25254元/平方米，環(huán)比上漲7.36%，

 

進(jìn)入二月份，受春節(jié)因素影響，上旬二手房交易清淡，節(jié)后開始回暖，以2月18日開始的一周為例，根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，二手住宅成交突破千套，成交均價(jià)達(dá)到24978.87元/平方米，比春節(jié)前一周上漲了4.93%。

 

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)樓市起到一個(gè)清醒劑的作用，并能有效抑制房?jī)r(jià)上漲，成交量也會(huì)收縮，特別是二手房的成交，將更為明顯。

 

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒也認(rèn)為，細(xì)則的出臺(tái)對(duì)于深圳樓市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有很好的抑制作用。

 

在對(duì)二手房個(gè)稅新政積極評(píng)價(jià)之余，市場(chǎng)還有一種擔(dān)心，就是賣方如果把個(gè)稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，是否會(huì)推高二手房?jī)r(jià)格。

 

新華社稍早時(shí)發(fā)表的評(píng)論就提到，長(zhǎng)期看政策效果可能打折扣。

 

潘石屹也在微博上第一時(shí)間發(fā)表評(píng)論：增加交易過程的稅費(fèi)阻礙流通，上市的二手房會(huì)更少，供應(yīng)量少則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

 

業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)該降低一些房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，把它轉(zhuǎn)到持有環(huán)節(jié)上，這樣既能夠促進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易的活躍，滿足購(gòu)房人的自住需求，又能增加多套房業(yè)主的持有成本，抑制投資投機(jī)。