旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“國(guó)五條”細(xì)則如期出臺(tái)，引來(lái)市場(chǎng)強(qiáng)烈反響，“萬(wàn)保招金”等49只地產(chǎn)股昨日應(yīng)聲跌停。不過(guò)，因?yàn)楸据喺{(diào)控把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續(xù)出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則，將成為房地產(chǎn)企業(yè)、市場(chǎng)交易者和資本市場(chǎng)緊密關(guān)注的對(duì)象。

 

“成交量怎么走，房?jī)r(jià)怎么走，這一切目前都不好說(shuō)，完全依賴(lài)各個(gè)地方政府如何落實(shí)政策，出臺(tái)怎樣的操作細(xì)則。”易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻表示。而這一表態(tài)，成為昨天多數(shù)受訪(fǎng)企業(yè)的共識(shí)。

 

廣州或成下個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市

 

據(jù)記者了解，北京、南京、廣州、武漢等城市已有初步的地方調(diào)控思路出臺(tái)，其中北京調(diào)控細(xì)則已經(jīng)成文，且隨時(shí)待發(fā)。北京某權(quán)威樓市專(zhuān)家告訴記者，“北京細(xì)則出臺(tái)時(shí)間可能就在近日。因?yàn)?lsquo;國(guó)五條’細(xì)則提出了二手房交易稅費(fèi)增加，致使各地出現(xiàn)二手房恐慌性過(guò)戶(hù)。這將倒逼地方細(xì)則盡快出臺(tái)，明確新的操作口徑的時(shí)間表，縮短市場(chǎng)恐慌期。”據(jù)透露，因?yàn)楸本┦谴溯喎績(jī)r(jià)上漲最為明顯的一線(xiàn)城市，因此執(zhí)行“國(guó)五條”細(xì)則，可能較其他城市更為嚴(yán)厲，比如二套房信貸門(mén)檻提高，以及二手房個(gè)人所得稅征收等。除北京外，部分地方細(xì)則可能在兩會(huì)后至3月底前后出臺(tái)。

 

同時(shí)，記者還從南京有關(guān)渠道獲悉，作為此前樓市回暖速度較快的二線(xiàn)城市，南京調(diào)控細(xì)則目前已經(jīng)基本成文，只待江蘇省住建廳先行發(fā)文后，再立刻跟進(jìn)落地。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，南京是二線(xiàn)城市中房?jī)r(jià)漲幅較快的代表城市。其1月新建商品住宅同比漲幅3%，僅次于北京、廣州、深圳等一線(xiàn)城市。據(jù)南京業(yè)內(nèi)人士透露，南京調(diào)控細(xì)則目前較為明確的方向是對(duì)限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大升級(jí)。

 

除南京外，房?jī)r(jià)上漲比較明顯的二線(xiàn)城市是武漢。當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士介紹，武漢或?qū)颜{(diào)控升級(jí)的方向放在嚴(yán)格征收個(gè)稅上。記者從武漢當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)獲悉，目前在武漢5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問(wèn)題。而5年前、也就是2008年之前買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)原值核定目前尚有技術(shù)瓶頸。上述武漢人士告訴記者，武漢房屋交易備案系統(tǒng)就是在2007年至2008年前后上線(xiàn)的，在此之后進(jìn)行過(guò)交易的房屋今后再被買(mǎi)賣(mài)，很有可能被要求核定原值，嚴(yán)格按照差價(jià)的20%征收個(gè)稅。而按照武漢地稅局的說(shuō)法，5年前買(mǎi)賣(mài)的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍維持目前的核定方法，即“按總價(jià)的1%或2%核定征收個(gè)人所得稅”。

 

此外，記者獲悉，廣州可能成為下一個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。從房?jī)r(jià)走勢(shì)上看，1月份廣州商品住宅同比漲4.7%，領(lǐng)漲全國(guó)。

 

房?jī)r(jià)控制目標(biāo)剔除保障房因素

 

對(duì)于地方細(xì)則可能給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響，周忻等業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，這還需要看各個(gè)地方政府在細(xì)則的三大方面如何制定：一是，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如何制定，是以GDP增幅為參照，還是以CPI增幅為參照；二是，二套房信貸成本增加到什么程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那將對(duì)一手房成交帶來(lái)不小影響；三是，二手房按交易差額的20%征收個(gè)稅能否嚴(yán)格執(zhí)行，且是否波及此前被免征的首套改善型賣(mài)房行為。

 

據(jù)了解，目前很多地方在二手房征收個(gè)稅方面有一個(gè)所謂“免稅出口”，即“出售滿(mǎn)5年且是家庭唯一住房的免征個(gè)稅。”這種所謂的首套改善型賣(mài)房行為，是否會(huì)繼續(xù)享有政策優(yōu)惠，被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。“如果這個(gè)‘口子’被封死，今天的股市悲觀(guān)情緒可以理解。如果這個(gè)‘口子’還在，今天的股市表現(xiàn)就有點(diǎn)過(guò)度悲觀(guān)。”一位房地產(chǎn)專(zhuān)家表示。而根據(jù)記者了解，一些一線(xiàn)城市或許仍保留這一優(yōu)惠口徑，以支持改善型購(gòu)房行為。

 

對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，武漢業(yè)內(nèi)人士透露，武漢可能仍將與當(dāng)年GDP和人均收入漲幅掛鉤。

 

另外一個(gè)與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)有關(guān)的政策創(chuàng)新是剔除了保障房因素。“國(guó)五條”細(xì)則明確要求，各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)需要剔除保障房?jī)?nèi)容，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。