住建部部長姜偉新4日表示，房地產(chǎn)調(diào)控“手段很多”。多位代表委員、業(yè)內(nèi)專家表示，未來樓市調(diào)控還可出臺很多措施，包括嚴禁陰陽合同、實施差別化房貸政策與土地供應(yīng)政策、擴大房產(chǎn)稅改革試點等。

 

猜想一

 

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

 

全國政協(xié)委員、星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]董事長黃文仔建議，未來地方政府在供應(yīng)土地時，可將城市中心的土地凍結(jié)5年，只出讓郊區(qū)的土地，這樣才能把城市“副中心”帶動起來，房價也才會降下來。

 

對于房價為何“高燒不退”，黃文仔分析，這是因為土地供應(yīng)量仍不夠，土地成本越來越高。他表示，房地產(chǎn)開發(fā)商并不太愿意看到房價上漲過快，因為上漲過快就會導致政府調(diào)控。

 

全國人大代表、清華大學教授蔡繼明表示，房地產(chǎn)調(diào)控如果只是單純地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供給，一定會導致均衡價格下降。要擴大普通商品住宅供給，就必須擴大土地的供應(yīng)量。

 

全國人大代表、杭州娃哈哈集團董事長兼總經(jīng)理宗慶后表示，當前土地拆遷補償款太高，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，導致土地成本過高，抬升了房價。他建議未來放開土地買賣，但必須循序漸進。

 

相關(guān)專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，我國的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、總量存在一定的失衡，未來應(yīng)促使土地供應(yīng)趨于合理，從而增加普通商品住宅、保障性住房的供給。由此，房地產(chǎn)市場的成交才能趨于合理，房價上漲也將隨之放緩。對于地方政府的考核不能僅考核房價，還要考核其土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。例如，地方政府每年出讓的土地中，保障性住房用地的供應(yīng)量必須達到一定比例。專家認為，穩(wěn)定樓市最終仍要靠市場機制解決。地方政府應(yīng)盡快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障房建設(shè)和供應(yīng)速度，增加普通住房用地供應(yīng)。

 

猜想二

 

擴大房產(chǎn)稅改革試點

 

多位來自房地產(chǎn)行業(yè)的代表委員表示，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大將是大勢所趨。

 

全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康表示，政府文件明確說要擴大房產(chǎn)稅改革試點，預(yù)計今年就會看到實際動作。

 

他表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立長效機制，運用經(jīng)濟手段，比如交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該通盤考慮、整合優(yōu)化。房產(chǎn)稅可以通過經(jīng)濟手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制炒作。房產(chǎn)稅可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方政府的內(nèi)在動機和市場經(jīng)濟所要求的政府職能契合。

 

賈康強調(diào)，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅持“首套房不征收，限制高端市場”。“房產(chǎn)稅的改革一定要適合國情，不能比照美國的普遍征收模式，應(yīng)借鑒日本的‘首套房不征收’。”

 

全國政協(xié)委員、深圳市多利工貿(mào)有限公司董事長梁志敏表示，對廣大中低收入階層自住的商品房和保障房不應(yīng)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅改革應(yīng)以打擊投機為主，針對的是擁有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套剛需住房和第二套改善型住房。

 

猜想三

 

強化差別化房貸政策

 

“新國五條”要求繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，中國人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第[最新消息 價格 戶型 點評]二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

 

分析人士表示，各地政府和銀行強化差別化信貸政策，提高二套房首付比例和貸款利率，這可以成為未來的調(diào)控“利器”。目前二套房房貸首付比例不低于60%、利率不低于基準利率的1.1倍。

 

分析人士表示，房貸政策的歷次調(diào)整均對市場產(chǎn)生了較大影響。2010年4月17日發(fā)布的“國十條”要求，二套房貸款首付款比例不低于50%，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。2010年9月29日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例調(diào)至30%以上。2011年1月26日發(fā)布的“新國八條”要求，強化差別化住房信貸政策，貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基準利率的1.1倍。

 

全國政協(xié)委員、工商銀行(4.08,-0.09,-2.16%)行長楊凱生與招商[簡介 最新動態(tài)]銀行(12.27,-0.80,-6.12%)行長馬蔚華日前在接受中國證券報記者采訪時表示，房地產(chǎn)信貸是銀行貸款的重要內(nèi)容，銀行將按照國務(wù)院方針進行調(diào)整，將按照央行等相關(guān)部門調(diào)控的方向操作，同時考慮銀行自身經(jīng)營的因素。

 

差別化房貸政策還有待監(jiān)管部門出臺相關(guān)政策或指導意見。多位銀行總行人士日前表示，目前總行暫未發(fā)文調(diào)整相關(guān)政策。

 

猜想四

 

嚴禁陰陽合同

 

“‘新國五條’是房地產(chǎn)調(diào)控正確方向的第一步。調(diào)控樓市至少可有二十步，關(guān)鍵看是否真想調(diào)。”經(jīng)濟學家華生對“新國五條”表示了認可。

 

他表示，在強調(diào)樓市新政中的20%所得稅政策之前，應(yīng)出臺措施嚴格禁止購房中“陰陽合同”。多位專家表示，各地在認真貫徹落實國務(wù)院新近下發(fā)的通知時，打擊“陰陽合同”應(yīng)是重中之重。通知要求稅務(wù)部門繼續(xù)推進應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法，加強存量房交易稅收征管工作。

 

分析人士表示，“陰陽合同”可能使20%所得稅的政策效果打折扣。在存量房交易過程中，目前仍有納稅人通過簽訂“陰陽合同”等手段以低報成交價格偷逃稅款。