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6.8億財(cái)政堵漏鐵嶺新城 本山傳媒幕后空手操盤

 

鐵嶺新城區(qū)一塊為本山傳媒“預(yù)留”已久的黃金地塊，居然以6.8億元的價(jià)格由鐵嶺市園林管理處競得，而后者僅為鐵嶺市財(cái)政局全額撥款的副縣級事業(yè)單位。在這一明顯不符合市場常規(guī)的土地出讓背后，是一出土地代持的“二人轉(zhuǎn)”：鐵嶺新城業(yè)績承諾迫在眉睫，已等不及本山傳媒出手，有關(guān)方面才出此招。

 

不過，本山傳媒的不見兔子不撒鷹亦有緣由：近年來，鐵嶺市新城建設(shè)與人口導(dǎo)入的脫節(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際需求嚴(yán)重不足，大量樓盤緩建或停建，且當(dāng)?shù)刎?cái)政收支倒掛也日益嚴(yán)重。雖有鐵嶺市財(cái)政局的鼎力支持，鐵嶺新城2013業(yè)績有望因此“達(dá)標(biāo)”，但，一個沒有實(shí)際需求的土地市場能“繁榮”多久，建立在此基礎(chǔ)上的上市公司又能良性運(yùn)營多久，需投資者審慎考慮。

 

沖業(yè)績保承諾 巨幅土地倉促成交

 

對此次拿地的合規(guī)性，有說法是，園林管理處原計(jì)劃專設(shè)公司運(yùn)作上述項(xiàng)目，但該公司尚在注冊中，眼看鐵嶺新城的業(yè)績承諾大限將至，不得已才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。

 

昨日，在深交所互動易上，有投資者詢問“踉蹌”達(dá)到2012年業(yè)績承諾目標(biāo)的鐵嶺新城，一季度是否有供地計(jì)劃。對此，公司回復(fù)，鐵嶺新城區(qū)凡河以北地塊均已平整完畢，隨時(shí)可供出售?？晒緵]有回答的問題是——誰來購買這些土地?

 

蛇年春節(jié)已過，“小品之鄉(xiāng)”遼寧鐵嶺仍冰寒料峭。位于鐵嶺市南部，緊鄰沈陽沈北新區(qū)的鐵嶺新城，似乎還在節(jié)日氛圍中休憩，鮮有人跡。鐘山路、衡山路等核心街道兩側(cè)，隨處可見已建好卻大面積空置的住宅樓，矗立在白茫茫的大地上。

 

“現(xiàn)在，新區(qū)的人已經(jīng)多一些了。2011年時(shí)，為應(yīng)付檢查，有關(guān)部門的職員甚至被要求到馬路上‘散步’，弄出人來人往的樣子。晚上，還要求樓房開燈，保證新城的亮燈率。”一位鐵嶺市民對記者稱。

 

但就是這樣一個入住人口嚴(yán)重不足的新城區(qū)，仍在高歌猛進(jìn)地出讓土地。直接受益者，則是鐵嶺市財(cái)政局實(shí)際控制的上市公司——鐵嶺新城。

 

2011年11月，鐵嶺新城大股東鐵嶺財(cái)政資產(chǎn)經(jīng)營有限公司在重組時(shí)承諾，其注入上市公司的鐵嶺財(cái)京在2011、2012和2013年度的凈利潤分別不低于6.31億元、6.78億元、7.39億元。若未實(shí)現(xiàn)上述承諾，重組方將依據(jù)相關(guān)協(xié)議約定進(jìn)行補(bǔ)償。而鐵嶺財(cái)政資產(chǎn)經(jīng)營有限公司實(shí)際控制人為鐵嶺市財(cái)政局。

 

2011年，主營鐵嶺新區(qū)土地一級開發(fā)的鐵嶺財(cái)京順利實(shí)現(xiàn)業(yè)績承諾，但在2012年，鐵嶺新城前三季度僅實(shí)現(xiàn)凈利潤8740余萬元，全年凈利潤目標(biāo)岌岌可危。

 

就在大限將至的去年12月中旬，鐵嶺市國土資源局發(fā)布2012年第9號土地出讓公告，共涉及鐵嶺新區(qū)14幅地塊，總地價(jià)超過10億元。鐵嶺新城股價(jià)在此前后大幅上漲，因?yàn)槿暨@次大規(guī)模的土地出讓順利完成，其子公司鐵嶺財(cái)京高達(dá)6.78億元的年度業(yè)績承諾就能兌現(xiàn)。

 

“這么多土地能拿出來不稀奇，關(guān)鍵是在當(dāng)?shù)夭⒉痪皻獾姆康禺a(chǎn)市場環(huán)境下，誰會來拿這些地。”一位長期關(guān)注鐵嶺新城的投資人士在去年底看到10億元土地出讓的公告時(shí)稱。

 

但到了2012年的最后一天，鐵嶺市國土資源交易網(wǎng)公布了出讓結(jié)果，14幅地塊由三家單位競得。其中，成交金額最大的一組地塊的競得方為鐵嶺市園林管理處，總額超過6.8億元，地塊面積15.2萬平方米，容積率上限高達(dá)6。其接近300萬元/畝的價(jià)格創(chuàng)下鐵嶺新區(qū)年度最高土地出讓單價(jià)，地塊用途為文化設(shè)施和娛樂康體，位置是鐵嶺市環(huán)保局西側(cè)。

 

由此，今年2月5日，鐵嶺新城“欣然”宣布，受益于子公司鐵嶺財(cái)京主營收入的穩(wěn)定，2012年公司營業(yè)收入13.97億元，營業(yè)利潤8.7億元。

 

然而，仔細(xì)觀察這“扶大廈于將傾”的土地大單，其幕后隱現(xiàn)政府“拉郎配”的推手，匆忙推地、力保承諾，人為調(diào)節(jié)上市公司業(yè)績的色彩濃重。

 

“園林管理處屬事業(yè)單位，應(yīng)不具備直接的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，因此其拿地合規(guī)性可能有些問題，一般，政府部門在出讓土地時(shí)首先審查的就是公司資質(zhì)。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付琦表示。

 

對此次拿地的合規(guī)性，市場有說法是，園林管理處原計(jì)劃專設(shè)公司運(yùn)作上述項(xiàng)目，但該公司尚在注冊中，眼看鐵嶺新城的業(yè)績承諾大限將至，不得以才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。

 

此外，戲劇性的是，“9號公告”的另兩組成交地塊也有令人不解之處。出讓結(jié)果顯示，除環(huán)保局西側(cè)一組地塊外，另12幅地塊分為兩組，其中新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)北5幅地塊由鐵嶺翔美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，總地價(jià)超過1.72億元;鐵嶺市高級中學(xué)北7幅地塊由鐵嶺日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得，總價(jià)超過2億元。

 

頗為蹊蹺的是，兩組地塊公布的位置相互矛盾。其南北邊界相同，均為鴨綠江路以南，嘉陵江路以北，但東西邊界一個是“衡山路以東，華山路以西”，一個卻是“衡山路以西，華山路以東”。據(jù)鐵嶺新城相關(guān)人士給記者的解釋，可能是部分道路為環(huán)路或彎路。但據(jù)記者勘查，衡山路與華山路為基本平行的直路，其中，市高級中學(xué)北地塊邊界與實(shí)際地況相符，如公告所稱的實(shí)驗(yàn)中學(xué)北地塊邊界不存在。最有可能的情況是，公告將華山路西側(cè)的道路誤寫為衡山路。“我們更愿意相信這是一次筆誤，而不是虛構(gòu)地塊。”一位投資者稱。

 

本山傳媒按兵不動 土地代持“二人轉(zhuǎn)”救場

 

在這一新城“黃金地塊”上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進(jìn)場工作。不過，據(jù)他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。“地塊是給本山傳媒預(yù)留的，我們只是代為管理。”

 

一個不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的副縣級事業(yè)單位，何以拿出6.8億元參與經(jīng)營性建設(shè)用地招拍掛?

 

資料顯示，鐵嶺市園林管理處隸屬鐵嶺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，主要負(fù)責(zé)鐵嶺市園林綠化的規(guī)劃、建設(shè)和日常養(yǎng)護(hù)。相關(guān)工作人員告訴記者，管理處日常運(yùn)營資金，比如樹苗購買等，都由市財(cái)政局統(tǒng)一批復(fù)和撥款。而鐵嶺市財(cái)政局正是鐵嶺新城實(shí)際控制人。

 

那么，對于這塊價(jià)值不菲的“寶地”，園林管理處究竟作何打算?為此，上證報(bào)記者進(jìn)行了實(shí)地探訪。

 

鐵嶺新城的地圖，呈標(biāo)準(zhǔn)的“扇形”。鐘山路南端為扇柄處的“鉆石廣場”，這里匯集了當(dāng)?shù)乇姸嗾畽C(jī)關(guān)：鐵嶺市政府、鐵嶺縣政府、市規(guī)劃局等一字排開，棟棟大樓屹立在金沙江路北側(cè)，南臨如意湖，蔚為壯觀。而鐵嶺市園林管理處競得的地塊，就毗鄰上述行政核心區(qū)，馬路對面就是鐵嶺市財(cái)政局辦公大樓。

 

在這一新城“黃金地塊”上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進(jìn)場工作。不過，據(jù)他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。“地塊是給本山傳媒預(yù)留的，我們只是代為管理。”一位被介紹為管理處領(lǐng)導(dǎo)的人士告訴記者。

 

據(jù)該人士介紹，鐵嶺市政府與本山傳媒就投資事宜接觸已久，這一黃金地塊也一直為本山傳媒預(yù)留著。“但本山傳媒一直沒有明確具體開工計(jì)劃，地塊又不好閑置太久，政府就讓我們管理處先種些花木。我們給財(cái)政局報(bào)了幾個種植方案，局里批了投資較小的一個方案，可能是本山傳媒快出手了。”

 

這位負(fù)責(zé)人所不知道的是，園林管理處進(jìn)場種樹，美化閑置地塊的同時(shí)，已經(jīng)成了地塊的名義主人。當(dāng)記者詢問管理處是否會自己進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，該人士稱絕不可能。

 

此后，記者又來到鐵嶺市規(guī)劃局，專門負(fù)責(zé)新城項(xiàng)目審批的王處長證實(shí)，上述地塊確實(shí)是為本山傳媒預(yù)留，但本山傳媒目前還沒有正式拿地。從已公布的地塊用途看，文化設(shè)施和娛樂康體，也與本山傳媒業(yè)務(wù)相符。此外，記者在某樓盤的宣傳冊上看到，上述地塊位置赫然標(biāo)注著“本山藝術(shù)中心”字樣，證實(shí)有關(guān)方面確有此安排。

 

資料顯示，本山傳媒前身為遼寧民間藝術(shù)團(tuán)，成立于2003年，是集演藝、影視、藝術(shù)教育于一體的大型文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。創(chuàng)始人趙本山因起家于鐵嶺，成為鐵嶺的城市名片。去年10月，本山傳媒相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，公司有上市計(jì)劃，媒體報(bào)道其目前資產(chǎn)超過50億。

 

就是否有意在鐵嶺新城拿地一事，記者連線本山傳媒相關(guān)人士，但對方未作正面回應(yīng)。

 

本山傳媒能夠進(jìn)駐新城當(dāng)然是一次成功的招商[簡介 最新動態(tài)]引資，但斥資數(shù)億建造逾80萬平方米的持有型物業(yè)，這對本山傳媒來說仍是一筆需謹(jǐn)慎對待的大手筆投資。而就在投資意向方本山傳媒遲遲未能出手的2012年底，有關(guān)方面不得不為了上市公司的業(yè)績承諾，導(dǎo)演一出“自賣自買”的二人轉(zhuǎn)，完成形式上的市場交易。

 

那么，為什么會選擇園林管理處來代持呢?“因?yàn)閳@林管理處的運(yùn)營資金來自市財(cái)政局，管理處拿地基本上可以視為財(cái)政局拿地，資金進(jìn)出可控性更強(qiáng)。又因?yàn)橥恋爻鲎尯蠼^大部分收益會劃至鐵嶺新城，成為該上市公司一級開發(fā)收益，本質(zhì)上這是一次類似自賣自買的行為。其實(shí)，在土地市場，一級開發(fā)商轉(zhuǎn)身再以二級開發(fā)商的名義在招拍掛市場拿地并不鮮見。只是，如鐵嶺新城這樣并非實(shí)際開發(fā)，只為沖刺業(yè)績而將地塊倒手的情況并不多。”一位房產(chǎn)界資深人士表示。

 

但該人士提醒，這一過程中，6.8億元資金的實(shí)際流向非常關(guān)鍵。若財(cái)政局拿出了錢，那等于舉財(cái)政之力充實(shí)上市公司，這對上市公司有利，卻掏了地方腰包。若6.8億元沒有實(shí)際流入上市公司，只以應(yīng)收賬款方式計(jì)入收益，那么，鐵嶺新城主營業(yè)務(wù)收益就變成了形式上的“紙面富貴”。上市公司未收獲真金白銀，還得繼續(xù)扮演當(dāng)?shù)卦谫Y本市場的融資平臺的角色。

 

實(shí)際上，去年12月17日，就在鐵嶺新區(qū)14幅土地出讓公告公布數(shù)日后，鐵嶺新城股東大會審議通過了發(fā)行不超過8億元短期融資券的議案，顯露其資金需求。此外，今年2月初，在深交所互動平臺上，有投資者對公司能否收回全部土地交易款的問題表示關(guān)注，公司的答復(fù)是：“土地出讓金全額收回的可能性很大，具體到時(shí)間或者期限具有不確定性，但我們預(yù)計(jì)未來兩年公司現(xiàn)金流將會較為充裕。”

 

情況果真如此么?在鐵嶺新城與園林管理處的背后是鐵嶺市財(cái)政局，而當(dāng)?shù)刎?cái)政已多年收支失衡。鐵嶺市財(cái)政局年初提交的《關(guān)于鐵嶺市2012年預(yù)算執(zhí)行情況和2013年財(cái)政預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2012年，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入為122.5億元，而支出達(dá)201億元。此前，在2009年至2011年，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入分別為48億元、80億元和105億元，支出則達(dá)109.7億元、141.5億元和167億元。對此，上述報(bào)告亦坦承，當(dāng)?shù)亻L期存在財(cái)政收支矛盾突出的問題，同時(shí)面臨融資成本不斷增加，融資難度進(jìn)一步加大。

 

人口導(dǎo)入遲緩 新區(qū)建設(shè)太快

 

晚7點(diǎn)至8點(diǎn)在新城區(qū)各住宅小區(qū)觀察，除最有人氣的樓盤平均每兩層有一戶亮燈外，近半數(shù)已建成的住宅樓看上去整棟空置，無人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。

 

與當(dāng)?shù)刎?cái)政收支倒掛相比，鐵嶺新區(qū)人口導(dǎo)入的低于預(yù)期是更加根本的問題。

 

據(jù)鐵嶺市新城區(qū)官方網(wǎng)站規(guī)劃，新城區(qū)人口發(fā)展應(yīng)在2010年達(dá)到15萬人，2015年達(dá)到20萬人，2020年以后達(dá)到30萬人。不過，公開資料顯示，去年初，時(shí)任鐵嶺市主要領(lǐng)導(dǎo)在新城區(qū)建設(shè)年度動員大會上提出，2012年新城區(qū)入住人口要達(dá)到12萬人。這說明，近些年鐵嶺新城的入住人口規(guī)模并沒有達(dá)到預(yù)期。

 

在此次調(diào)查中，記者晚7點(diǎn)至8點(diǎn)在新城區(qū)各住宅小區(qū)觀察發(fā)現(xiàn)，除最有人氣的淺水灣樓盤平均每兩層有一戶亮燈外，近半數(shù)已建成的住宅樓看上去整棟空置，無人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。照此估算，新城的實(shí)際常住人口可能遠(yuǎn)少于登記入戶數(shù)。

 

按計(jì)劃，新城區(qū)吸引的主要人口應(yīng)是附近村鎮(zhèn)來鐵嶺新城工作的產(chǎn)業(yè)工人，以及從沈陽、吉林等地來工作投資的一些外來人口。不過，據(jù)記者調(diào)查，這一人口導(dǎo)入構(gòu)想并未順利實(shí)現(xiàn)，目前新城主要購房者仍是當(dāng)?shù)貙W(xué)校陪讀家庭及政府工作人員。而這些“居民”也是當(dāng)?shù)卣g盡腦汁引來的：如2007年底，當(dāng)?shù)亓ν葡蚬珓?wù)員售房，主要就集中于目前入住率最高的淺水灣小區(qū)。此外，2009年，當(dāng)?shù)卣畬Ρ黄赣玫氖√丶壗處熢谛鲁菂^(qū)購房的，補(bǔ)助購房款30萬元，希望以此吸引優(yōu)質(zhì)師資充實(shí)新城的學(xué)校，從而帶動陪讀家庭入住。

 

即使如此，新城區(qū)始建至今已是第七個年頭，可除一棟接一棟的住宅樓拔地而起之外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身場所等配套設(shè)施仍然相當(dāng)稀缺;交通運(yùn)輸?shù)裙苍O(shè)施也存在問題，原本規(guī)劃2012年底竣工、2013年初通車的沈鐵城際鐵路(全長64公里)自2012年起暫停建設(shè)，至今尚無通車時(shí)間表。

 

導(dǎo)致新城區(qū)住宅樓大批閑置、一到學(xué)校放假就如空城的關(guān)鍵問題是缺少產(chǎn)業(yè)支撐。記者在新城區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然如一汽等大型企業(yè)集團(tuán)和項(xiàng)目已經(jīng)入駐新城區(qū)，但實(shí)際拉動新城經(jīng)濟(jì)、支撐新城發(fā)展的作用仍不明顯。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布較集中，生活居住不能與工業(yè)區(qū)形成配套，交通設(shè)施不健全也導(dǎo)致鐵嶺新城區(qū)與其他城市關(guān)聯(lián)較弱，不利于與附近城市的產(chǎn)業(yè)對接。

 

“新城緊鄰沈陽沈北新區(qū)，城際鐵路開通后沈陽人都可能會來買房，畢竟兩三千一平方米的單價(jià)還是非常便宜。加上大手筆規(guī)劃，新城未來前景還是可以看好的。但就像我們過日子一樣，步子邁得有點(diǎn)快、有點(diǎn)大了。政府投資太大，這種速度不可持續(xù)。”一位接近鐵嶺政府部門的人士稱。

 

鐵嶺新城“浮華”業(yè)績難續(xù)

 

業(yè)績承諾有效期到2013年為止，如果新區(qū)發(fā)展?fàn)顩r或樓市調(diào)控的大環(huán)境不發(fā)生根本改變，2014年后上市公司的業(yè)績誰來保證?

 

新城區(qū)人氣不足的直接后果就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨瓶頸。

 

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場人士告訴記者，因?yàn)榍皫啄晖恋爻鲎屢?guī)模較大，商品房需求不足導(dǎo)致銷售不暢，目前很多樓盤已現(xiàn)空置、緩建甚至閑置停建。開發(fā)商對新拿土地態(tài)度也變得十分謹(jǐn)慎。有接近地方政府人士稱，有關(guān)部門甚至已要求放緩新城推進(jìn)速度，集中資源做好現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)運(yùn)營。

 

據(jù)記者走訪調(diào)查，規(guī)劃面積22平方公里的鐵嶺新區(qū)在大手筆規(guī)劃與投資數(shù)年后，目前已面臨發(fā)展瓶頸：大量在售樓盤銷售不暢。最暢銷的明星樓盤淺水灣實(shí)際入住率也只有20%。一中心地段樓盤銷售人員表示，自2011年開盤至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期連規(guī)劃都談不上，“開發(fā)商一期賺不到錢就不會開二期。”而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這樣慘淡的銷售率，還是在開發(fā)商以成本價(jià)推送部分房源的情況下才達(dá)到的。

 

據(jù)百度網(wǎng)“我愛鐵嶺吧”版主的統(tǒng)計(jì)，目前，由于資金不足等原因，鐵嶺新城十多個大型項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的開發(fā)遲緩，包括恒基兆業(yè)商住項(xiàng)目、紅星美凱龍商住項(xiàng)目等。記者在新區(qū)汽車配件城看到的龐大的“水立方”主體建筑，也因?yàn)殚L期閑置，顯得分外空曠。

 

在此情況之下，幾乎全部收益來源于鐵嶺新城區(qū)一級土地開發(fā)的鐵嶺新城，雖有業(yè)績承諾保底，其投資價(jià)值的安全邊際其實(shí)遠(yuǎn)非想象中美好。

 

雖然鐵嶺財(cái)京2011和2012年的凈利潤均達(dá)到了承諾額，且在目前新城區(qū)發(fā)展緩慢、后勁乏力的情況下，為完成重組時(shí)的業(yè)績承諾，鐵嶺市財(cái)政局或在2013年如法炮制，通過類似的“土地轉(zhuǎn)讓”規(guī)避重組方的業(yè)績補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)。但值得注意的是，若鐵嶺市財(cái)政局當(dāng)真是自掏腰包為上市公司填補(bǔ)業(yè)績?nèi)笨冢湓诒苊馄煜妈F嶺財(cái)政資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的巨額補(bǔ)償外，也令京潤藍(lán)籌、羅德安、付駒等鐵嶺財(cái)京的民資股東逃過了業(yè)績補(bǔ)償，相當(dāng)于政府為個人風(fēng)險(xiǎn)買單。

 

但是，躲得了和尚躲不了廟，業(yè)績承諾有效期到2013年為止，如果新區(qū)發(fā)展?fàn)顩r或樓市調(diào)控的大環(huán)境不發(fā)生根本改變，2014年后上市公司的業(yè)績誰來保證?若連市財(cái)政都囊中羞澀，有心無力，鐵嶺新城的土地誰來買?即便實(shí)際控制人再度使用代持土地的方法制造土地出售的表象以粉飾業(yè)績，但對投資者來說，其中風(fēng)險(xiǎn)已不言而喻。

 

另一方面，雖然除土地一級開發(fā)外，鐵嶺財(cái)京尚有兩個分別從事公用事業(yè)(汽車租賃、供水)和廣告?zhèn)髅降娜Y子公司，但截至2012年上半年，此類業(yè)務(wù)在上市公司的整體業(yè)務(wù)中僅占極小的比重，逾93%的營業(yè)收入仍來自一級土地開發(fā)收入，待此類業(yè)務(wù)成長為未來公司持續(xù)的利潤增長點(diǎn)尚需時(shí)日。而且，不同于土地一級開發(fā)的是，按照當(dāng)?shù)卣谋響B(tài)，鐵嶺財(cái)京在其他業(yè)務(wù)上不再享有壟斷經(jīng)營的優(yōu)勢。

 

2009至2012年鐵嶺市財(cái)政收支情況

 

年份財(cái)政收入財(cái)政支出

 

2009年 48億元 109.7億元

 

2010年 80億元 141.5億元

 

2011年 105億元 167億元

 

2012年 122.5億元 201億元 

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