“懷孕5年”至今未生

 

成都，并不是馮侖“立體城市”造城夢(mèng)的首塊試驗(yàn)田。

 

“立體城市”是馮侖于2009年12月8日晚在哥本哈根“中國(guó)商界氣候變化國(guó)際論壇”上闡述的新型城市建設(shè)計(jì)劃：在1平方公里內(nèi)，打造建筑面積600萬(wàn)平方米，常住10萬(wàn)-15萬(wàn)人，城市中50%勞動(dòng)人口本地就業(yè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、中密度、高強(qiáng)度的立體城市。

 

他把視線先放在了有著“北京后花園”之稱的河北廊坊。事實(shí)上，在“立體城市”這個(gè)設(shè)想提出后的最初兩年里，萬(wàn)通(拓展選址信息)幾乎所有的新聞報(bào)道都是以“廊坊”為主角，但到后來(lái)，該項(xiàng)目卻以夭折告終。

 

據(jù)知情人士透露，廊坊計(jì)劃的失敗原因在于后期與政府協(xié)商不妥，最終失敗收尾。

 

隨后，馮侖帶著立體城計(jì)劃陸續(xù)進(jìn)入成都、西安、溫州三地，但值得注意的是，盡管口號(hào)提出至今已有近5年時(shí)間，但是立體城依舊停留在紙上談兵階段，截至目前仍舊沒有具體產(chǎn)品面市。

 

“最近一段時(shí)間，大家見了我就問(wèn)怎么樣了，就仿佛在問(wèn)一個(gè)孕婦，你懷了4年，這個(gè)孩子到底生沒生？我就告訴他生了，一拍屁股出聲了，活著！但是別忘了，這孩子還躺著。什么時(shí)候站起來(lái)，一年以后站起來(lái)，目前立體城市就是這樣一個(gè)情況。”在去年12月初的一場(chǎng)論壇上，馮侖用“生孩子”來(lái)描繪目前立體城市的進(jìn)展。

 

而據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前進(jìn)展速度最快的為西安項(xiàng)目，最近預(yù)計(jì)能將土地掛牌，第一個(gè)部分會(huì)在兩個(gè)月之內(nèi)開工，而溫州項(xiàng)目剛剛處理完協(xié)議的事情，離馮侖“孩子站起來(lái)”的計(jì)劃還有一段時(shí)間距離。

 

事實(shí)上，馮侖所設(shè)想的立體城市夢(mèng)在很多人看來(lái)依舊不切實(shí)際。“還說(shuō)節(jié)約能源，我覺得他們(馮侖做立體城市)使勁地鼓搗是為了自己的生意，”泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升就曾毫不客氣地對(duì)馮侖的立體城市計(jì)劃提出質(zhì)疑。

蘭德咨詢總裁宋延慶也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，馮侖的立體城概念有前瞻性，有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但真正落實(shí)到實(shí)際中還有很多壁壘，包括政策、土地、技術(shù)、生態(tài)、能源、商業(yè)模式等。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，立體城真正實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的周期和過(guò)程，這中間任何一點(diǎn)失誤都可能造成立體城市的夭折。

 

在采訪中，業(yè)內(nèi)人士無(wú)不透露他們的擔(dān)心和質(zhì)疑：萬(wàn)通立體之城公司的業(yè)務(wù)并不是蓋房子，而是建立起一個(gè)城市操作系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)包括研發(fā)設(shè)計(jì)、融資管理、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市管理五大核心部分組成。憑空打造一個(gè)城市系統(tǒng)難度頗大，除了蓋房子是馮侖的老本行之外，挑戰(zhàn)幾乎無(wú)處不在：怎么吸引人們?cè)谶@里生活，導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該垂直還是平鋪式布局，有沒有辦法讓30 層以下在住人的同時(shí)上面的60 層還在施工，高密度居住的時(shí)候人們會(huì)產(chǎn)生怎樣的心理問(wèn)題？此外，立體城項(xiàng)目，這需要一個(gè)長(zhǎng)期、持續(xù)的投入過(guò)程，需要大量的資金投入，一般企業(yè)很難支持。

 

馮侖接受記者采訪時(shí)也承認(rèn)，立體城市最大的難度，正是由于強(qiáng)調(diào)土地的集約使用，要與多個(gè)部門協(xié)調(diào)，比如光照和消防問(wèn)題?，F(xiàn)在與地方政府對(duì)接，實(shí)際上抱著一大本叫做“規(guī)劃改革”的書去洽談。

 

“立體城在發(fā)展過(guò)程中，遇到的最大問(wèn)題就是如何拆除人們心里的防火墻。”郝杰斌解釋，但時(shí)經(jīng)4年的奔走宣講，對(duì)立體城的接受度和理解度已經(jīng)明顯有好轉(zhuǎn)。特別是2012年下半年，中央提出發(fā)展城鎮(zhèn)化，未來(lái)5年，我國(guó)城鎮(zhèn)化將直奔70%而去。大家這才開始認(rèn)真研究城鎮(zhèn)化，并發(fā)現(xiàn)好像立體城市還是個(gè)不錯(cuò)的城鎮(zhèn)化模型，“剛開始大家都覺得你是個(gè)怪胎的時(shí)候，一事無(wú)成；但當(dāng)大家都認(rèn)為你是個(gè)正胎的時(shí)候，參與積極性就很高。

 

“立體城市的反對(duì)聲比4年前少多了，國(guó)家規(guī)劃院、中科院的院長(zhǎng)等參加，都幫助來(lái)做。”馮侖稱，他自己很滿足，這已經(jīng)是很大的進(jìn)步。

 

冒進(jìn)立體城不堪千億壓力

 

在房地產(chǎn)界看來(lái)，馮侖這個(gè)夢(mèng)，最不切實(shí)際的還有資金壓力。

在幾個(gè)項(xiàng)目落地之后，業(yè)界的質(zhì)疑更多地放在了萬(wàn)通的資金支持上。相較于以往一平方公里的投資是80億-100億元，萬(wàn)通立體城市則需要300億元以上。而粗略統(tǒng)計(jì)立體城在成都、西安、溫州三地的整體投資額，已達(dá)1010億元。

 

如此大體量的資金投入，資金窘迫的北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限(600246.SH，以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)通地產(chǎn)”)顯然做不來(lái)。本報(bào)曾在《萬(wàn)通身陷商業(yè)地產(chǎn)泥淖 2%回報(bào)率不如存銀行》一文中提及，轉(zhuǎn)型主攻商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)通地產(chǎn)在去年回報(bào)率非常低，物業(yè)出租收入占比僅2.2%，并不得不靠連續(xù)兩次出售旗下商業(yè)地產(chǎn)公司股份回籠資金。公司去年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年三季度末，萬(wàn)通地產(chǎn)現(xiàn)金流僅約6.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率68.7%。

 

“上市公司，跟這件事沒關(guān)系。”馮侖解釋，立體城投資管理公司和萬(wàn)通地產(chǎn)是隔斷的，各干各的事。他對(duì)外的說(shuō)辭一貫表達(dá)是，除去萬(wàn)通立體城自己的直接投資，該項(xiàng)目還將包括一些基金投資，還有一些其他的上市公司、銀行，各種各樣的財(cái)務(wù)組合。據(jù)了解，立體城市的投資人頗為強(qiáng)大，除了三個(gè)大股東馮侖、新希望集團(tuán)劉永好、鼎天資產(chǎn)管理董事長(zhǎng)王兵之外，還有紅杉資本沈南鵬、易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻以及諾亞財(cái)富總裁汪靜波等。

 

但對(duì)于萬(wàn)通立體城公司而言，萬(wàn)通控股直接投資比例占多少，錢從何來(lái)？郝杰斌僅稱，錢怎么投進(jìn)來(lái)，包括哪些人投，外延邊界有多大，這是一個(gè)非常復(fù)雜的操作過(guò)程，算不清楚的賬也很多。

 

“從賺錢的角度看，立體城是一件冒險(xiǎn)的事情。”馮侖稱，在傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)作模式中，不創(chuàng)新也可以賺到錢，創(chuàng)新卻可能賺不到錢。4年間，僅在推進(jìn)立體城市概念規(guī)劃方面就花了2億元，這在傳統(tǒng)開發(fā)商是不可想象的。

 

至于盈利模式，馮侖公司上下始終守口如瓶。他稱，“賺錢的事不能告訴你，一旦告訴你，其他投資人就該有意見了，不讓往外說(shuō)。那么多投資人，怎么賺錢，自己都有算盤，賺到以后肯定告訴大家。”

 

不過(guò)宋延慶對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，立體城的盈利模式一點(diǎn)不復(fù)雜。作為土地一級(jí)開發(fā)商，熟化土地、規(guī)劃和概念打造把土地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商，得到土地開發(fā)環(huán)節(jié)的溢價(jià)。此外在自留開發(fā)項(xiàng)目中，還能得到住宅或者辦公產(chǎn)品出售時(shí)的溢價(jià)等。

 

事實(shí)上，在成都立體城基金路演說(shuō)明書里，就預(yù)測(cè)稱，成都立體城市項(xiàng)目的土地成本可能僅為240元/平方米，但最終出讓的平均土地價(jià)格可能達(dá)到1000-1200元/平方米。如果將各項(xiàng)配套成本計(jì)算在內(nèi)的話，即使土地成本上升至940元/平方米，但預(yù)計(jì)土地出讓價(jià)格會(huì)有1900元/平方米。如此測(cè)算，僅土地出讓即可有99.15億元的收入。去除土地成本后的毛利預(yù)計(jì)可達(dá)44.5億元。

 

除了西安、成都、溫州三地的項(xiàng)目，馮侖近日還對(duì)記者透露，在春節(jié)前，萬(wàn)通已經(jīng)跟相關(guān)部門溝通了北京立體城市的計(jì)劃，現(xiàn)在正在落實(shí)。除此，今年至少還有3個(gè)城市有立體城市的計(jì)劃。

 

這樣的擴(kuò)張步伐也引起業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。有不愿具名的分析人士稱，截至目前，萬(wàn)通立體城還沒有一個(gè)真正的標(biāo)桿項(xiàng)目落地，離成熟的開發(fā)模式還比較遠(yuǎn)。與其在不同城市分散溝通精力和成本，不如重點(diǎn)抓一兩個(gè)已協(xié)議項(xiàng)目，做出前期代表作，再慢慢打通其他城市復(fù)制的開發(fā)環(huán)節(jié)。

 

“以這么大體量的立體城，在全國(guó)中小城市遍地開花，是不現(xiàn)實(shí)的。”郝杰斌也坦承，目前并不是立體城迫切需要跑馬圈地?cái)U(kuò)張的時(shí)代，最重要的是把現(xiàn)在現(xiàn)有的落實(shí)好，這可能比你多做幾個(gè)更重要。婉拒了很多城市的邀請(qǐng)，覺得以目前現(xiàn)有立體城市的掌握，很多城市不適合立體城市的發(fā)展，但北京是肯定想去的，至于其他兩個(gè)項(xiàng)目落地在哪個(gè)城市，目前還沒定。

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