CNN財(cái)經(jīng)網(wǎng)站近期一篇文章相當(dāng)吸引眼球，題目是：“孤獨(dú)的單身漢如何助中國經(jīng)濟(jì)增長”。文章引述哥倫比亞大學(xué)某教授的研究指出，過去10年中國經(jīng)濟(jì)能夠以將近10%的速度持續(xù)增長，性別失衡做出了重要貢獻(xiàn)。具體來說，對于整體經(jīng)濟(jì)，性別失衡（或稱人口結(jié)構(gòu)扭曲，也就是大量“孤獨(dú)的單身漢”）貢獻(xiàn)了2%的年均增速；至于35個(gè)主要城市的房價(jià)漲幅，其中有48%要?dú)w結(jié)到性別失衡。當(dāng)學(xué)界還在預(yù)測人口紅利消失對經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生什么影響的時(shí)候，該教授已經(jīng)斷言，中國人口結(jié)構(gòu)的扭曲可能會(huì)抵消經(jīng)濟(jì)的放緩。鑒于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中顯而易見的地位，這個(gè)結(jié)論可以理解為對房產(chǎn)消費(fèi)中的剛性部分的重申。

 

一般而言，類似的研究不外乎兩個(gè)目的。要么論證或反駁目前房價(jià)的合理性，要么在預(yù)測未來房價(jià)的演變趨勢。當(dāng)然，這兩個(gè)目的之間是有聯(lián)系的，在某種程度上還有因果關(guān)系。至于研究方法，基于海外成熟市場的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行對比最常見，但實(shí)際用起來很費(fèi)力。比如與國外一比，國內(nèi)的房價(jià)收入比長期不合理，這是事實(shí)，但要看從什么角度去理解。也許這是國內(nèi)房價(jià)不合理的有力證據(jù)，也許不是。如果一種不合理的現(xiàn)象持續(xù)了很多年，恐怕需要反過來問問市場和經(jīng)驗(yàn)到底誰錯(cuò)了。從邏輯上說，如果國外水平的房價(jià)收入比是某種“終極事實(shí)”，那么可以有兩個(gè)推論。國內(nèi)房價(jià)應(yīng)該向下大幅調(diào)整（實(shí)際上并沒有），這只是一種結(jié)果。另外一個(gè)可能性是國外的經(jīng)驗(yàn)沒問題，國內(nèi)現(xiàn)狀也沒問題，有問題的是統(tǒng)計(jì)口徑。換句話說，不是國內(nèi)指標(biāo)長期扭曲了，是統(tǒng)計(jì)樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]失真了。

 

CNN提到的單身漢現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)是在分析房產(chǎn)消費(fèi)的主流人群，這的確是一個(gè)關(guān)鍵的變量。單身漢也好，丈母娘也罷，甚至統(tǒng)計(jì)局對居民收入的計(jì)算，實(shí)際上都把房產(chǎn)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)指向了普通階層，這個(gè)結(jié)論從來沒遇到什么挑戰(zhàn)。當(dāng)我們以城鎮(zhèn)職工收入來計(jì)算房價(jià)收入比時(shí)，潛臺詞是這個(gè)群體（階層）構(gòu)成了消費(fèi)主力。這與社會(huì)上常見的抱怨情緒是一致的，但不一定就是真相。定量區(qū)分自住、改善或者投資需求很難，但定性并不難。既然如此多的工薪階層因?yàn)榉績r(jià)被攔在大門外，那把這個(gè)階層定義為消費(fèi)主力的理由在哪里？且不說那些首次購房者中有多少受到了家庭的幫助，也不說那些在北上廣無房的外來人口有多少已經(jīng)在老家置業(yè)，單就近期陸續(xù)披露的公務(wù)員持有多套住房的新聞來看，對于房產(chǎn)消費(fèi)主力群體的定義就很有必要反思。

 

按照麥肯錫和民生銀行聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告，到2015年中國的高凈值人士（可投資金融資產(chǎn)在100萬美元以上）人數(shù)將達(dá)到200萬，現(xiàn)階段這個(gè)階層約有30%的資產(chǎn)投向了不動(dòng)產(chǎn)。如果查看這個(gè)統(tǒng)計(jì)的樣本空間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)只包括企業(yè)主、公司主管、專業(yè)人士等六類，根本沒有公務(wù)員參與。盡管公職人員的資產(chǎn)也可以通過其家庭成員，反映在上述六類人群中，但肯定不會(huì)全部納入。關(guān)鍵在于中間的灰色部分，相當(dāng)多的公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員雖然排不進(jìn)高凈值人士，但與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的城鎮(zhèn)職工也不是一個(gè)概念，因?yàn)樗麄兊氖杖牒唾Y產(chǎn)都比平均水平高很多，購房的門檻也相應(yīng)低很多。保守地看，把那些隱形的“房叔”、“房姐”都算進(jìn)去，國內(nèi)富裕階層的數(shù)量和資產(chǎn)至少會(huì)增加50%。再加上覆蓋面更廣的“準(zhǔn)房叔”階層，數(shù)量早已不是百萬級別。房價(jià)之所以在調(diào)控政策下面不改色，恐怕有兩個(gè)原因，這兩個(gè)原因都與印象中的工薪階層有所反差。

 

首先對于普通階層來說，近年來雖然房價(jià)頗高，但家庭可支配收入確實(shí)在增加，這可以從汽車等耐用消費(fèi)品門檻降低大致看得出來。無論這是城市化的紅利，還是經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長多年后的積累，結(jié)果就是跨過房產(chǎn)消費(fèi)門檻的群體在擴(kuò)大。不只是收入在增加，這個(gè)群體的觀念也發(fā)生了巨大變化。房子非買不可--這個(gè)文化或心理因素起到的作用意外地大。正如單身漢作為一種買房動(dòng)力所揭示的，近年來買房意愿并不隨調(diào)控而弱化，潛臺詞是不管房價(jià)收入比處于什么水平，買房都被默認(rèn)為家庭（在單身漢的情景是個(gè)人）的終極任務(wù)。財(cái)力不足就買小一點(diǎn)、買晚一點(diǎn)，財(cái)力夠就馬上出手。這個(gè)現(xiàn)象說明什么？說明對于這個(gè)階層來說，房產(chǎn)消費(fèi)并不是價(jià)格問題，只是時(shí)間問題，這是市場的一條主線。

 

普通階層的房產(chǎn)購買力在改善，群體也在擴(kuò)大，但并不說明在全國范圍內(nèi)他們就是無可爭議的主力消費(fèi)群體。如果換個(gè)角度理解各地此起彼伏的“房叔”“房姐”現(xiàn)象，以及多年來的指標(biāo)扭曲，結(jié)論是真實(shí)世界的購房主力群體，收入水平遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的工薪階層高?；蛘哒f，有一個(gè)非常龐大的房產(chǎn)消費(fèi)階層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工薪水平，貢獻(xiàn)了比工薪階層更穩(wěn)定的購買量。他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)意愿，并不對調(diào)控政策敏感。不管圍繞工薪階層收入與房價(jià)的爭論如何持續(xù)，甚至也不管調(diào)控是否再加碼，這一階層作為房產(chǎn)消費(fèi)主力的格局都不會(huì)變?；蛘哒f，這一群體的穩(wěn)定性真正決定了房價(jià)。

 

厘清國內(nèi)主力消費(fèi)群體，只是判斷市場趨勢的前提。無論是哪個(gè)群體，過度繁榮的結(jié)果都是一樣的，關(guān)鍵在于識別當(dāng)前是否“過度”。暫且忽略調(diào)控政策以外的政策變數(shù)（如反腐），僅就常識來看，瘋狂顯然還不是當(dāng)前樓市的定義。用剛剛出過問題的歐美來對比，可以看到支撐國內(nèi)外樓市的群體差異非常不同。簡而言之，美國樓市瘋狂時(shí)期的一些標(biāo)志，如廉價(jià)貸款把窮人拉進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)群體；金融機(jī)構(gòu)把風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜化來掩蓋風(fēng)險(xiǎn)等等，在國內(nèi)并不存在。即便是最可能催生泡沫的“金融創(chuàng)新”，國內(nèi)也是在房產(chǎn)開發(fā)一側(cè)動(dòng)腦筋，而在消費(fèi)貸款上仍然束手束腳。從這個(gè)角度來看，從金融危機(jī)來簡單推測中國樓市的命運(yùn)是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/div>