樓市調(diào)控聲聲從緊之下，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅再次明確方向。剛剛舉行的國務(wù)院常務(wù)會議傳遞出消息，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

 

房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試已滿兩年，試點效果爭議不斷，但可以看出，房產(chǎn)稅改革正在路上，并注定會在今后對樓市調(diào)控、百姓生活產(chǎn)生重要影響。

 

分析人士預(yù)計，第二批試點城市在征收方案上參考“上海模式”的可能性較大。那么，青島是否將入圍第二批房產(chǎn)稅試點城市？個人已有的存量房是否將列入房產(chǎn)稅征收范圍呢？如果房產(chǎn)稅真的在山東青島落地，那么這將對青島房地產(chǎn)市場帶來什么影響？帶著這些疑問，記者展開了采訪。

 

擴容信號去年已發(fā)出

 

記者注意到，房產(chǎn)稅擴大范圍的信號自去年年初已經(jīng)發(fā)出，財政部信息顯示，2012年稅收預(yù)算收入為53094億元，比去年增加9.2%，其中增值稅、消費稅和房產(chǎn)稅成為新的稅收增長點。房產(chǎn)稅的擴圍已毋庸置疑。財政部部長謝旭人在2012年上半年接受有關(guān)媒體采訪時表示，要穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案。與此前關(guān)于房產(chǎn)稅改革的介紹相比，上述表態(tài)出現(xiàn)了新變化，即明確未來房產(chǎn)稅擴大試點將同時考慮對保有和交易環(huán)節(jié)征稅。

 

今年2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。除強調(diào)指出要嚴格執(zhí)行商品住房限購措施及實施差別化住房信貸政策外，明確指出要擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

 

將逐步替代限購令？

 

“房產(chǎn)稅這兩年一直在提，最后僅上海、重慶兩地試點，但從試點效果來看，對房價上漲的抑制作用并不明顯，青島也一直在傳，但從未被證實。不過從中央各部門的態(tài)度來看，正在實施的樓市‘限購令’并不是個長遠之計，房產(chǎn)稅作為一個調(diào)節(jié)樓市的稅收杠桿，倒是個值得探討的方式。個人認為，國務(wù)院是希望進一步擴大房產(chǎn)稅試點城市，從而逐步替代限購令。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰分析指出，今年增加的試點城市很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達地區(qū)的一些城市，不排除青島也在其列。這些城市商品房投資價值高，房價漲幅較快，需要房產(chǎn)稅配合限購政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴面征收的試點大范圍推開，房產(chǎn)限購的政策又同步淡出，那么房產(chǎn)稅擴面征收的成效將會迅速體現(xiàn)出來。

 

滬渝兩地試點收效甚微

 

提及上海、重慶兩種模式，孫杰表示，上海模式僅僅針對新增房，未將存量房納入征收范圍，且征收稅率較低，如果青島照搬上海模式，對現(xiàn)有地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會帶來實質(zhì)性影響，但是有長期影響。“按現(xiàn)有上海模式，以一套總價100萬元的房產(chǎn)為例，房產(chǎn)稅僅為4200元，這還是在沒計算是否超過人均60平方米的基礎(chǔ)上算的。按照上海規(guī)定，人均超過60平方米的部分才需要征收，繳稅更是微乎其微。”孫杰分析說，如果將存量房納入到征收范圍，那影響就比較大了。“青島前幾年的炒房之風(fēng)挺盛的，持有多套房的大有人在。一旦實施，對持有多套房的房東影響最大，估計會出現(xiàn)局部拋售潮。”

 

還有業(yè)內(nèi)人士指出，從目前已試點房產(chǎn)稅的上海、重慶兩地情況來看，此次征收范圍并未將存量房納入征收范圍，雖然重慶的征收目標(biāo)群體鎖定在高檔房和別墅，但是征收范圍仍然有限。從目前看，房產(chǎn)稅的影響更多體現(xiàn)在心理層面。下一步向存量房征稅被認為是大勢所趨。“征收房產(chǎn)稅原則是，多占資源應(yīng)該多拿錢，比如說別墅，同樣的面積如果是普通商品房可以滿足更多人居住需求。”住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時表示。“上海和重慶屬于兩個完全不同的模式，但是目標(biāo)是一樣的。之所以這樣試點也是盡量找出代表性，找不同的標(biāo)本最后看效果，對試點城市來說，最后選擇哪個，一方面要結(jié)合這兩個城市的經(jīng)驗，一方面還要兼顧自己的特點，最后可能就是兩個結(jié)合并突出自己特點。”王玨林認為。

 

將改變市場預(yù)期

 

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負責(zé)人分析說，盡管不少人認為“國五條”基本上是早幾年提出的老調(diào)，沒有多少新意的地方，但是“國五條”出臺之后，立即見效，把股市“殺”得落花流水?？梢?ldquo;國五條”的核心并非該政策新意多少，對市場影響多大，而重點是要改變市場預(yù)期。

 

 “當(dāng)前青島的房價出現(xiàn)了一定的上漲，如浮山后區(qū)域、新都心區(qū)域以及李村片區(qū)等，且?guī)悠渌瑓^(qū)也開始上漲，開發(fā)商也不斷放出信號‘下步還要繼續(xù)上調(diào)’，引發(fā)部分購房者恐慌性購房，導(dǎo)致近幾個月我市新房成交量屢屢破萬套，成交量上升又帶動成交價繼續(xù)上漲，這是中央不愿意看到的。在這個節(jié)骨眼上，國務(wù)院下發(fā)新版‘國五條’，改變了這種預(yù)期，下步就看如何制定細則以及各地如何落實細則。”這名負責(zé)人指出。

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