對于何操而言，“地主”的土地生意似乎做的頗具心得。繼長沙梅溪湖之后，方興地產(chǎn)再度將眼光投向了一級開發(fā)，這一次是在青島西海岸。
據(jù)青島市當(dāng)?shù)孛襟w2月18日消息，方興地產(chǎn)已于近日同青島西海岸發(fā)展集團(tuán)達(dá)成合作，并簽訂《西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)CBD核心區(qū)域開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議》，將投資300億元人民幣在西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)CBD核心區(qū)域進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其中便涉及到一級開發(fā)。
青島西海岸
資料顯示，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的空間布局是“一核雙港、九灣六區(qū)”，“一核”就是新區(qū)的核心區(qū)，包括青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、膠南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、青島臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、膠南城區(qū)和黃島部分城區(qū)，總面積330平方公里。其中，28平方公里的CBD是核心區(qū)開發(fā)建設(shè)的啟動片區(qū)，將建成集行政、金融、商務(wù)、文化、科教中心于一體的中心城區(qū)。
“目前，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)CBD區(qū)域概念性規(guī)劃已基本完成，詳細(xì)的控制性規(guī)劃正在編制當(dāng)中。”據(jù)青島西海岸發(fā)展集團(tuán)總經(jīng)理張浩介紹，此次引入方興地產(chǎn)，主要是由于中化集團(tuán)作為央企，具備資金及資源優(yōu)勢，同時也可借鑒方興在上海金茂中心、長沙梅溪湖區(qū)域的成功經(jīng)驗(yàn)。
據(jù)青島業(yè)內(nèi)人士透露，此次合作的實(shí)質(zhì)是政府出地，方興操盤。“其實(shí)，方興地產(chǎn)在去年就已簽署了合作意向了。由于整理土地成本太高，政府無力做一級開發(fā)，因而將這部分土地低價賣給方興，讓方興來整理土地。”
根據(jù)規(guī)劃，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)中央商務(wù)區(qū)將建設(shè)地下立體交通體系，地下共有六層，包括地鐵兩層(預(yù)留一層)、地下管網(wǎng)層、轉(zhuǎn)換層、地下公路交通層、商貿(mào)層。
其中，地下公路交通干線長2公里，規(guī)劃設(shè)計雙向8車道。地下交通樞紐會與城區(qū)主干道相連，并通向城區(qū)的商務(wù)中心、行政中心、娛樂中心和輪渡碼頭，以緩解地上交通壓力。同時，把所有的管網(wǎng)，包括強(qiáng)電、弱電、上水、下水、供暖、供氣等都集中在地下管線走廊里，避免拉鏈?zhǔn)骄S修。
“不過，無法忽視的問題是，一級開發(fā)獲利大，同時風(fēng)險和難度也大，需要對于大勢準(zhǔn)確的判斷以及充足的資金支持。”該業(yè)內(nèi)人士如是說。
長沙梅溪湖
談及方興地產(chǎn)的土地生意，長沙梅溪湖項目無疑是繞不開的話題。
作為其首次涉足土地一級開發(fā)的項目，梅溪湖項目高達(dá)600多億的投資規(guī)模曾不被業(yè)界看好。
此外，一級開發(fā)牽涉環(huán)節(jié)眾多，特別是在拆遷環(huán)節(jié)存在成本變數(shù)，同時開發(fā)周期一般較長，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、樓市調(diào)控政策的疊加影響，不但會有土地不能按計劃拆遷或出讓，地塊出讓價格規(guī)模也具有不確定性。
中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理胡治鋼回憶稱，其實(shí)2011年方興拿地的成本較高，再加上拆遷、安置等費(fèi)用，其投入成本相當(dāng)高。
根據(jù)此前招募公告，該項目的前期工程建設(shè)預(yù)計需投入128億元。方興地產(chǎn)需成立項目公司來負(fù)責(zé)籌集并承擔(dān)該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置的所需全部資金，合計85.2億元。與此同時，該項目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資金也需要項目公司自行籌集。
早前，方興地產(chǎn)長沙公司投資發(fā)展部門相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時曾透露，一年下來，該公司在項目上的累計投入已經(jīng)高達(dá)150億。而初步預(yù)算顯示，該項目一二級開發(fā)完成的總體投入高達(dá)600多億。
“而當(dāng)時長沙土地現(xiàn)狀是協(xié)議拿地現(xiàn)象比較多，地價也都比較便宜，所以起初，梅溪湖項目的任務(wù)目標(biāo)是比較高的，在去年5月份之前，銷售壓力都比較大。當(dāng)然，這也與市場大勢有關(guān)，當(dāng)時頻頻出現(xiàn)流拍、暫停出讓等現(xiàn)象。”胡治鋼坦言，最開始的兩塊地等于是賣給了自己第一塊是金茂拿的，第二塊賣給了中建，等于從左口袋放進(jìn)右口袋，當(dāng)時確實(shí)沒人買。
資料顯示，2011年方興地產(chǎn)將同樣身為央企的中建股份引入萬畝梅溪湖一級開發(fā)項目，目前該項目的股權(quán)結(jié)構(gòu)是方興80%，中建20%。
“不過2012年5、6月份之后，土地市場成交開始好轉(zhuǎn)，市場逐步回暖。與此同時，當(dāng)?shù)卣仓饾u重視，針對梅溪湖組織了一系列的活動，包括公益活動、會展，加強(qiáng)宣傳。因而2012年，梅溪湖項目土地出讓業(yè)務(wù)完成情況不錯。”胡治鋼如此表示。
另據(jù)第一上海于1月底發(fā)布的研究報告顯示，截至去年年底，方興地產(chǎn)的一級土地銷售總額為50億元，優(yōu)于預(yù)期。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計，今年方興地產(chǎn)將在長沙梅溪湖推出約900畝土地進(jìn)行銷售，總銷售額也將穩(wěn)定在50億元左右的水平。
土地與資本
值得一提的是，方興地產(chǎn)在長沙梅溪湖一級開發(fā)的模式以及土地生意邏輯能否在青島得到持續(xù)的發(fā)展，目前仍需時間的檢驗(yàn)。
據(jù)介紹，去年12月，青島市將黃島區(qū)與膠南市合并為新的黃島行政區(qū)。而方興青島西海岸項目就位于黃島新區(qū)，處于膠南相對獨(dú)立的一個區(qū)域，距離膠南市主城區(qū)不遠(yuǎn)，約3-5公里，同時緊靠膠南的海邊，區(qū)域位置優(yōu)越。
盡管如此，中置國際(青島)地產(chǎn)管理有限公司市場總監(jiān)張百忍還是認(rèn)為，該項目規(guī)模太大，消化是個難題。
“黃島目前存量就達(dá)三、四萬套，僅消化存量也得三年時間。”張百忍如此表示。
不過，另有業(yè)內(nèi)人士表示，從方興地產(chǎn)在青島市開發(fā)的風(fēng)格來看，這個項目或許并不會急于入市。
據(jù)該業(yè)內(nèi)人士觀察，方興在青島會先拿到項目，然后遲遲沒有動作，2-4年之后才會有實(shí)質(zhì)性的動作，整個開發(fā)周期比較長。
該人士續(xù)稱：“如果方興的財務(wù)成本能夠支撐這種變相捂地的話，那就沒有什么問題。因?yàn)楫?dāng)他們產(chǎn)品面市的時候，西海岸的購買力估計也就差不多了。”
與此同時，上述人士還指出，方興地產(chǎn)或許也想通過一級開發(fā)積累土地儲備，從而在資本市場拿到更多的錢。
該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示：“估計今年他們會在資本市場有更為積極的表現(xiàn)，這應(yīng)該也是方興更愿意看到的效果。作為上市公司，方興地產(chǎn)選擇在這個時候與政府高調(diào)宣布這次合作，也不排除通過土地儲備的增加，在資本市場有更多的獲得。而膠南政府想要的則是真金白銀。”
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