“在調(diào)控剛開始的時(shí)候，我們主要是到三線城市發(fā)展，但從去年開始，公司新增土地90%都在一二線城市，今后我們又將回歸到一二線城市發(fā)展。”在2012年的業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)主席郭英成如是強(qiáng)調(diào)公司今后的戰(zhàn)略。
2月21日，郭英成攜公司副主席譚禮寧、總裁金志剛、以及首席財(cái)務(wù)官張鴻光等高層向媒體回顧了佳兆業(yè)2012年的業(yè)績情況，同時(shí)對今年的銷售目標(biāo)和拿地策略作了介紹。
郭英成表示，佳兆業(yè)今年的銷售目標(biāo)大概是220億元人民幣的水平，但今年可售的總體貨值卻超過400億元，所以220億元的目標(biāo)還是非常保守的。
譚禮寧則具體介紹到，2013年佳兆業(yè)可售的建筑面積達(dá)475萬平方米，共有43個(gè)項(xiàng)目銷售，其中15個(gè)全新項(xiàng)目。
此外，在舊改方面，佳兆業(yè)從2012年底開始相繼在深圳有新項(xiàng)目推出，并在華為科技城增加了大量的土地儲備。
因此對深圳市場，佳兆業(yè)也報(bào)以較高期望。譚禮寧就表示，目前公司在深圳擁有的土地儲備已達(dá)到200萬平方米。今年在深圳可售樓面面積達(dá)50萬平，貨值超過100億元。而在未來四五年內(nèi)，深圳能提供公司整體銷售額的30%左右，深圳項(xiàng)目的整體毛利率可以達(dá)到50%。
在土地策略方面，郭英成強(qiáng)調(diào)，佳兆業(yè)會主要以一二線城市為主，但三線城市也不會放棄，未來在一二線城市的發(fā)展可能會去到70%，余下30%會留到三線城市。
以下為佳兆業(yè)2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實(shí)錄整理：
現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)去年在深圳、東莞、珠海這些地方的舊改項(xiàng)目有了很大進(jìn)展，接下來是否會有進(jìn)一步的動作呢？今年拿地的安排以及今年全年的銷售目標(biāo)又是怎樣？
郭英成：
關(guān)于舊改，佳兆業(yè)十幾年以來累計(jì)了不少經(jīng)驗(yàn)，特別是在人才儲備，以及對政策和地方的熟悉度。但是舊改做起來時(shí)間比較漫長，所以我們會繼續(xù)在熟悉的地方，特別是深圳、廣州、東莞、珠海這四個(gè)熟悉的城市繼續(xù)做舊改。
我們現(xiàn)在的舊改占地面積接近一千萬平方米，主要位于深圳和廣州，這兩個(gè)城市的舊改面積占比達(dá)到70%左右。我們今年應(yīng)該還會有六個(gè)舊改項(xiàng)目能完善手續(xù)，預(yù)計(jì)建筑面積不會少于100萬平方米。
關(guān)于拿地，我們在調(diào)控剛開始的時(shí)候，主要是到三線城市發(fā)展，但我們從去年開始，基本上拿的土地90%都是在一二線城市，今后我們將回歸到一二線城市發(fā)展，主要產(chǎn)品還是以剛性戶型為主，雖然國家日前也出臺了新的調(diào)控政策，但對于我們的影響還是相對較小。
至于今年的銷售目標(biāo)，大概是220億元的水平，去年我們的合約銷售是173億元，但今年我們可售的資源超過400億，所以我們覺得220億元是非常保守的。
現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)去年在深圳有舊改項(xiàng)目相繼推出，請具體介紹一下公司目前在舊改方面的情況？
譚禮寧：
受惠于廣東省政策的支持，我們過去成功取得260萬平方米舊改項(xiàng)目，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海，這些舊城改造的毛利率相當(dāng)高，均會超過50%。
目前公司在深圳現(xiàn)時(shí)擁有的土地儲備已經(jīng)達(dá)到了200萬平方米了。所以在未來的四五年里面，深圳能提供我們整體銷售額的25%以上，深圳項(xiàng)目的整體毛利率可以達(dá)到50%，所以我們覺得未來幾年，公司在銷售方面和利潤率方面都會有顯著改善。
另外，值得一提的是，我們今年在深圳可售資源樓面面積達(dá)到50萬平方米，貨值超過人民幣100億元。我們預(yù)計(jì)深圳市場將能每年為公司貢獻(xiàn)30%的合約銷售額。
過去一年，我們刻意調(diào)整了我們買地的策略，可以讓我們的土地儲備更加均衡，未來幾年內(nèi)，一線和省會城市收入的比例會增長65%。
現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)截至去年底的現(xiàn)金流有多少，總體拿地情況如何？年報(bào)中顯示公司去年銷售均價(jià)有所下降，原因是什么？
張鴻光：
我們的現(xiàn)金在2012年年底是53.5億元，同比上升19%。另外，我們的毛利率是由上一年的29.8%提升2.7%，達(dá)到32.5%。我們的凈利潤率是17.72%，比之前的17.5%上升了0.2%，我們的核心利潤率2011年是13.3%，2012年是14%，上升了0.7%。
我們現(xiàn)在大概有2390萬平方米的土地儲備，土地均價(jià)大概是人民幣1100元的水平。2012年公司把握了市場的很好時(shí)機(jī)，在一線城市以及省會城市增加了一些土地儲備，這個(gè)金額大概是45億人民幣左右，建筑面積大概是240萬平方米，均價(jià)是1800元人民幣。上一年也通過合作增加了一些新項(xiàng)目。
2012年我們的簽約銷售均價(jià)下跌5%，主要是由于我們過去幾年是進(jìn)入了一些二三線城市，一線城市的占比相對下降。整個(gè)2012年的簽約銷售中，大概有15%是來自一線城市，相對之前的20%是有所降低的，但銷售面積是差不多，2011年一線城市的貢獻(xiàn)率大概7.5%，去年是4.4%。
現(xiàn)場提問：目前業(yè)界都非常關(guān)注深圳前海的發(fā)展，那么佳兆業(yè)對在前海發(fā)展有沒有計(jì)劃？
郭英成：
對于深圳前海的發(fā)展，我們目前也在跟政府申請、爭取，希望盡快會有好消息公布。今后我們一定會在前海發(fā)展，無論是發(fā)展商業(yè)、住宅還是產(chǎn)業(yè)。目前正有兩三項(xiàng)在跟政府洽談，只是還沒有達(dá)成共識。
現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)在前海發(fā)展是獨(dú)立去做還是會采取合作方式？
郭英成：
其實(shí)我們不排除跟其他公司合作，因?yàn)榍昂５陌l(fā)展要求很高，但我們也基本上都符合所有要求。當(dāng)然就住宅而言，競爭是比較激烈的，其他方面前海都有很多優(yōu)惠政策，特別是對深圳本土大企業(yè)或者是有特許的情況，都會給予適當(dāng)方面的照顧。
現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)這一次的業(yè)績沒有派息的安排，原因是什么？在土地儲備方面，今年是不是將主要集中在一二線城市發(fā)展？
郭英成：
其實(shí)我們一直都很想派息，但公司上市才三年時(shí)間，我們想留多一點(diǎn)資金來發(fā)展。
另外，在一二線城市發(fā)展的資金需求量很大，不像三線城市資金少一點(diǎn)也能很好發(fā)展，我們在經(jīng)過研究之后，決定今年暫時(shí)都不派息，但未來肯定會派息。
未來在土地獲取上，我們會主要以一二線城市為主，但三線城市也不會放棄，我們會選擇到一些比較富裕、人口比較多的三線城市發(fā)展。未來在一二線城市的發(fā)展，我們可能會去到70%，余下30%會留到三線城市。
現(xiàn)場提問：年報(bào)內(nèi)佳兆業(yè)的借款分國內(nèi)、國外兩塊，請問這些借款能否細(xì)分一下具體的來源？去年融資成本增加的原因又是什么？
張鴻光：
公司的國內(nèi)貸款上一年大概是48億，其中有8億是一些信托的貸款，另外有30多億是開發(fā)項(xiàng)目的貸款，還有7到8億是國內(nèi)用投資實(shí)業(yè)再積累的貸款。
去年我們整體的成本同比增加，主要是由于我們的債務(wù)水平，因?yàn)榫?012年而言，特別是在前9個(gè)月，整個(gè)國內(nèi)的房地產(chǎn)環(huán)境相對來說不是特別理想，我們想多拿一些資金來投資。
現(xiàn)場提問：大家都說調(diào)控以來，很多發(fā)展商的毛利率都會受影響，但佳兆業(yè)去年入帳的毛利率是有所提高，是否因?yàn)槠渲信f改的毛利率高過平均水平？
郭英成：
毛利率這個(gè)問題我不會很具體回答數(shù)字，因?yàn)樵?jīng)被一兩次的研究所問過，可以參考的是2011年我們的毛利率大概是30%。你可以看回我們那一年結(jié)轉(zhuǎn)收入的分布，有很多都是在三線城市，再看回上一年，我們?nèi)ツ甑慕Y(jié)轉(zhuǎn)是32%。
但從2013年開始將有所不同，我們在舊改、以及一線城市、省會城市都有增加項(xiàng)目，都是上一年前期購入的，如今看來都是買得相當(dāng)劃算，我相信這些項(xiàng)目對公司2013年的利潤或者是毛利率都會有很大幫助。
現(xiàn)場提問：譚主席介紹公司今年可以賣的貨源有400億元，但你們的銷售目標(biāo)是220億，這是否留下了空間讓公司在年底可以上調(diào)，還是說對中央的調(diào)控政策比較嚴(yán)謹(jǐn)看待？
郭英成：
今年400億的貨源，我們估計(jì)會賣到220億元，主要是根據(jù)我們資金的需求，以及我們產(chǎn)品的市場價(jià)格來調(diào)整的，我們下半年會推比較多的樓盤，因此我們對下半年推盤的情況看得比較樂觀，特別是相比去年的經(jīng)濟(jì)增長以及穩(wěn)定性而言，今年會更樂觀一點(diǎn)。
其實(shí)做房地產(chǎn)，無論是在什么城市，三四線城市也好、一二線城市也罷，都有得做。但對佳兆業(yè)而言，我們只會做適合自己的，我們運(yùn)用我們的資金和能力來調(diào)整我們的發(fā)展策略。相對而言，一二線城市的銷售和價(jià)格會比較高，但是競爭也相對比較激烈，但我們在三四線城市的土地儲備都不錯(cuò)，銷售也相當(dāng)理想，
我們?yōu)槭裁匆獙l(fā)展重心重新調(diào)回一二線城市，是因?yàn)槲覀冇X得自己在管理方面適合去做這樣的策略調(diào)整。同時(shí)，在國家落實(shí)農(nóng)村城市化之后，我們對于二線城市更加看重，所以我們調(diào)整了在一二線城市發(fā)展的戰(zhàn)略。
現(xiàn)場提問：日前中央又出臺了新措施，這對2013年的樓市是不是比較大的挑戰(zhàn)？但那些措施對于佳兆業(yè)來說，會不會都是意料之內(nèi)沒有什么新意，是否需要以措施來調(diào)整一下公司的發(fā)展策略？
郭英成：
其實(shí)對于最近新出臺的措施公司也有研究，可能會對一二線城市產(chǎn)生影響，特別是一線城市，但目前我們在這些城市所占比例較少。反而我們現(xiàn)在調(diào)整策略，要回一二線城市，并不是要追求比較高價(jià)的地塊，我們會選擇在一線城市的近郊進(jìn)行發(fā)展，今年會更多的在一二線城市拿地。
從長遠(yuǎn)展望，中國的地產(chǎn)業(yè)還是相當(dāng)看好的，所以對于我們的影響，我覺得是比較少一點(diǎn)，我們調(diào)整了策略，在這些地方拿地也是非常有利的。
現(xiàn)場提問：您提到新的調(diào)控政策對于佳兆業(yè)針對剛性需求的樓市沒有影響，那您覺得這個(gè)措施對于整體的樓市將產(chǎn)生什么影響？您預(yù)期會再推出什么樣的調(diào)控政策呢？
郭英成：
國家調(diào)控政策從我們自身而言，已經(jīng)在慢慢習(xí)慣。但不管任何時(shí)候，我們都接受國家的調(diào)控。我覺得國家的調(diào)控政策還是在往好的方面走，主要是以平穩(wěn)發(fā)展為主，房價(jià)不能漲得太快，但對于投機(jī)性的影響卻比較大。
至于是否會推出新的調(diào)控措施，我們不敢猜測。其實(shí)在中國做生意，要熟悉它的環(huán)境，熟悉做應(yīng)變。雖然對于國家的調(diào)控政策什么時(shí)候再出政策不好評價(jià)，但我們希望能平穩(wěn)發(fā)展。
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