樓市上漲預(yù)期愈演愈烈，國務(wù)院常務(wù)會議再出重拳，出臺五項政策措施，釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。

 

限購、信貸、房產(chǎn)稅是抑制投機投資性購房需求的三柄利器，記者第一時間采訪有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士，解讀國五條釋放的調(diào)控新信息。專家認(rèn)為，“國五條”出臺后，接下來按照常規(guī)流程，相關(guān)部委將下發(fā)措施更加細(xì)化的通知，“二套房貸收緊，不是沒有可能。”

 

利器一：限購范圍或擴大

 

[政策]

 

嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。

 

[解讀]

 

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“這是從嚴(yán)的表現(xiàn)，體現(xiàn)了兩個層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴大。”

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，當(dāng)前局部市場出現(xiàn)房價過快上漲的現(xiàn)象，國務(wù)院此次出手意在強化這些省市的房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，尤其是限購執(zhí)行不嚴(yán)格現(xiàn)象，導(dǎo)致局部市場投資投機需求的出現(xiàn)。

 

利器二：二套房貸政策可能有變

 

[政策]

 

嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。

 

[解讀]

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，從全國范圍來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場并未呈現(xiàn)“普漲”，一、二線城市和三、四線城市差異很大，再次重申嚴(yán)格實施差別化信貸政策，對于當(dāng)前房價上漲壓力較大的一、二線城市來說，效果應(yīng)該更明顯。

 

由于樓市的火熱，使得調(diào)控政策收緊的風(fēng)聲一陣緊過一陣。事實上在春節(jié)前，網(wǎng)上就傳出一則“一線城市將停貸二套房”的傳言，從之后各方對“北上廣”等一線城市的調(diào)查和從各銀行的信貸部了解的情況來看，關(guān)于房貸方面并未出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)上傳言的停貸或者明顯的收緊情況，可以說目前房貸政策和春節(jié)前相比沒有明顯變化。

 

隨后，部分二、三線城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，有的提高公積金貸款門檻，有的降低貸款額度，這與去年下半年各地傳出松綁公積金政策的情況形成強烈反差。“這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2009年12月份啟動以來的第五次升級。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，接下來幾天，相關(guān)部委會下發(fā)通知，明確實施細(xì)則，而內(nèi)容則可能包括行政、信貸、稅收、土地等方面，其中必有信貸方面的收緊措施。“比如這兩天一直傳言的二套房貸收緊，不是沒有可能。‘嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策’就有進(jìn)一步細(xì)化的可能性。”

 

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔也認(rèn)為，一些房價反彈幅度較大的城市，近期或?qū)⑦M(jìn)一步收緊現(xiàn)有政策，以求達(dá)到平抑市場此前過熱行情的目的，完成相應(yīng)制定的最終年度房價控制目標(biāo)。

 

利器三：房產(chǎn)稅或擴至部分高房價二線城市

 

[政策]

 

擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

 

[解讀]

 

針對房產(chǎn)稅擴容，朱中一認(rèn)為，雖然當(dāng)前擴大房產(chǎn)稅試點范圍面臨一定困難，但是國務(wù)院常務(wù)會議再次提出這樣的要求，說明這個方向是不變的。

 

“擴大范圍，至于會增加什么城市，不太好預(yù)測，我估計以一線城市和少數(shù)高房價的二線城市為主。”楊紅旭表示。

 

房產(chǎn)稅試行將近兩年，各界反響不一，這兩年房產(chǎn)稅是否確實起到了一定的調(diào)節(jié)房價的作用？

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，細(xì)察這兩年的試點落實情況，房產(chǎn)稅作為一項單獨的政策，由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因?qū)е缕渥饔梅浅Ｓ邢?，甚至?dǎo)致有些開發(fā)商為了吸引客戶購房，打出買房送房產(chǎn)稅的口號。這一定程度上說明房產(chǎn)稅的征收稅率幅度并不是很大。“從房產(chǎn)稅試點對市場可見的影響來說，主要還是來自房產(chǎn)稅與樓市限購、限貸等其他政策性措施的疊加而執(zhí)行的效果。”

 

業(yè)內(nèi)有種觀點認(rèn)為，房產(chǎn)稅推廣后，將代替限購令。對此，張宏偉表示，房產(chǎn)稅代替限購令是解決土地財政問題的長期趨勢，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅代替限購令難以解決房產(chǎn)投資投機現(xiàn)象，因此，限購令不一定會因為房產(chǎn)稅試點而取消。

 

三大國際機構(gòu)預(yù)測中國房地產(chǎn)將回暖

 

據(jù)新華社報道 標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)20日宣布,將中國住宅房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的評級展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。這也是繼惠譽和穆迪之后,國際三大評級機構(gòu)在一個月之內(nèi)再次表態(tài)看好房地產(chǎn)市場前景。

 

標(biāo)準(zhǔn)普爾在題為《中國住宅房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)重新站穩(wěn)腳跟:評級展望調(diào)整至穩(wěn)定》的報告中稱,2012年住宅銷售增強,且依舊維持正面勢頭。標(biāo)普信用分析師符蓓表示:“我們預(yù)計2013年中國房地產(chǎn)開發(fā)商迎來正面評級行動的可能性上升,這部分歸功于良好的銷售前景。很多開發(fā)商在財務(wù)管理和擴張方面的紀(jì)律性有所增強。過去18個月內(nèi)我們下調(diào)了很多開發(fā)商的評級,也將很多評級展望調(diào)整至負(fù)面。”

 

1月29日,另兩大評級機構(gòu)也預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)在2013年將回暖?；葑u預(yù)計,中國將繼續(xù)實施住房限購政策,因為政府仍在努力遏制房價過度上漲。但長期而言,該行業(yè)的增長將繼續(xù)受到城鎮(zhèn)化以及家庭收入增長的支撐。穆迪預(yù)計2013年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)的簽約銷售額仍會實現(xiàn)同比增長。