買(mǎi)房要多看自己的需求

 

過(guò)了一個(gè)春節(jié)，二手房突然又熱了，是經(jīng)濟(jì)再次騰飛？還是熱錢(qián)再次涌入？或是房產(chǎn)供給突然降低一半？……這些能夠直接影響購(gòu)房的因素顯然都沒(méi)有改變。唯一發(fā)生改變的可能只有預(yù)期。無(wú)論是網(wǎng)上還是飯局中，一大話題就是房子又開(kāi)始跳著上漲了。

 

于是，有房的人迅速盤(pán)算了一下自己名下的房產(chǎn)，算一算自己身價(jià)是否又躥升了，或是拿起電話通知中介，房子要再掛高50萬(wàn)元；沒(méi)房的人終于又開(kāi)始吐槽，問(wèn)候任志強(qiáng)，咒罵龔愛(ài)愛(ài)等一股腦兒說(shuō)出來(lái)，大致意思就是，房?jī)r(jià)搞得生活都錯(cuò)亂了。

 

從最近的成交來(lái)看，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。有人報(bào)高價(jià)，這是他的權(quán)利，但并不意味著一定會(huì)成交。購(gòu)房人不要因?yàn)檫@些風(fēng)吹草動(dòng)就坐立不安。當(dāng)然，也不是說(shuō)都不要買(mǎi)房，或者等待房?jī)r(jià)下跌。問(wèn)題的關(guān)鍵還是要看購(gòu)房是何種需求。

 

至于漲跌判斷，只要咱們?cè)谑袌?chǎng)之中，就很難判斷未來(lái)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌掉一半，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)說(shuō)房?jī)r(jià)不能不漲……既然斷不了漲跌趨勢(shì)，那就研究咱們自己的需求和錢(qián)包，這樣，或許問(wèn)題就簡(jiǎn)化多了。[page title=]

 

財(cái)經(jīng)關(guān)注中介近期兩大熱門(mén)“忽悠”短信

 

“經(jīng)適房政策要變”？

 

“尊敬的業(yè)主，最近獲悉經(jīng)濟(jì)適用房交易政策要發(fā)生變動(dòng)，如果您的經(jīng)濟(jì)適用房要脫手或者改商，請(qǐng)盡快辦理，據(jù)悉4月份就會(huì)有政策出臺(tái)，交易成本會(huì)大幅增加。××小區(qū)已經(jīng)開(kāi)始集中辦理過(guò)戶了。”

 

因?yàn)榇汗?jié)期間，北京住建委曾再次明確“將逐步建立經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行機(jī)制，擬規(guī)定今后新購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房將不得上市交易”，因此，不少此前購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主一看這些消息，著急忙慌便去經(jīng)轉(zhuǎn)商。

 

實(shí)際上，早在2008年的文件中，北京已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易做出了明確的規(guī)定，大原則是“老房老辦法，新房新辦法”。經(jīng)濟(jì)適用房以購(gòu)買(mǎi)時(shí)間來(lái)分，大致分為2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封閉政策公布前的，以及封閉政策之后的。

 

只要是封閉政策發(fā)布之前的經(jīng)適房，滿五年之后都可以上市交易。其中，2008年4月8日前買(mǎi)的，交易時(shí)需要按出售價(jià)格10%補(bǔ)土地收益款。2008年4月8日之后到封閉政策出臺(tái)前買(mǎi)的經(jīng)適房，需要按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和同地段商品房指導(dǎo)價(jià)差額的70%交土地收益款。

 

“過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)要調(diào)整”？

 

“業(yè)主，您好。確切消息，3月份北京將上調(diào)二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，這意味著節(jié)后二手房買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)將大幅提高。如果您想買(mǎi)房，請(qǐng)盡快做決定。”

 

二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上是指二手房過(guò)戶最低計(jì)稅價(jià)格。北京市二手房最低計(jì)稅價(jià)格是二手房買(mǎi)賣(mài)中的計(jì)稅基數(shù)，目前北京采取的是一房一價(jià)模式。最新的一次調(diào)整發(fā)生在2011年12月10日。

 

從費(fèi)用的角度來(lái)看，調(diào)整指導(dǎo)價(jià)會(huì)增加交易成本。由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)大多比指導(dǎo)價(jià)高1-3倍，如果正常情況下指導(dǎo)價(jià)上調(diào)一倍，交易房產(chǎn)是應(yīng)稅基礎(chǔ)理論上也上漲一倍。一套98平方米指導(dǎo)價(jià)是1.8萬(wàn)的房產(chǎn)，稅費(fèi)將從14萬(wàn)左右上漲至29萬(wàn)左右。

 

不過(guò)從上次調(diào)整指導(dǎo)價(jià)的成交來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)調(diào)整而出現(xiàn)明顯波動(dòng)，交易量也相對(duì)平穩(wěn)。市民不要因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)調(diào)整預(yù)期打亂買(mǎi)房節(jié)奏，否則得不償失。畢竟是為了買(mǎi)房而交稅，而不是為了交稅而買(mǎi)房。

 

業(yè)內(nèi)聲音

 

苗樂(lè)如(中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng))：市場(chǎng)回暖或是傳言出現(xiàn)的直接原因，而與2012年市場(chǎng)“寒冬”的不正常表現(xiàn)相比，目前成交量及房?jī)r(jià)的上漲仍屬合理區(qū)間。盡管一線城市以北京、上海為主的春節(jié)樓市出現(xiàn)成交量反彈、房?jī)r(jià)攀升態(tài)勢(shì)，但對(duì)整體樓市來(lái)說(shuō)，并不具代表性。此外，“保護(hù)首套房剛性需求，支持合理的改善性需求”是政策調(diào)控的主基調(diào)，因此，從中央政策意圖上來(lái)分析，傳言也不可信。

 

左暉(鏈家董事長(zhǎng))：關(guān)于北京二手房?jī)r(jià)，鏈家從2006年開(kāi)始系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，至今85個(gè)月。從過(guò)去37個(gè)月北京鏈家成交的130323宗平均值看，假定2010年12月成交單價(jià)為100，可看出同年1月為74，2011年12月89，2012年12月115，2013年1月為117。因此，結(jié)論是：價(jià)在漲，但沒(méi)那么夸張！

 

李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理)：暴漲是個(gè)別的情況，據(jù)我們的監(jiān)測(cè)顯示，房?jī)r(jià)是略有上升但并無(wú)異動(dòng)。管理部門(mén)在進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)也應(yīng)該調(diào)控人們對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期。此外，新政策的不確定性對(duì)二手房市場(chǎng)的影響也非常大。