根據(jù)“十二五規(guī)劃”，到“十二五”期末全國保障性住房覆蓋面將達(dá)20%。然而，項目資金缺口一直是困擾保障房建設(shè)的難題，特別是廉租房建設(shè)，由于租金低、回收期長、項目不可出售等原因，廉租房項目融資問題成為保障房融資最突出的難點。

 

破解廉租房融資困境，或可借鑒美國經(jīng)驗。20世紀(jì)80年代以前，美國聯(lián)邦政府承擔(dān)了廉租房建設(shè)所有成本，社會資金參與廉租房建設(shè)比例極少，資金不足使得美國廉租房建設(shè)廣受詬病。1986年，美國實施稅法改革，提出低收入住房稅收優(yōu)惠證(Low-income housing tax credit)計劃(簡稱LIHTC)。根據(jù)計劃，各州向廉租房建設(shè)投資者提供聯(lián)邦稅收優(yōu)惠證，投資者可以用稅收優(yōu)惠證減少其他收入的稅負(fù)，也可以將其出售給其他投資者為項目融資。這一模式以財政資金為杠桿間接提高廉租房項目收益，極大地刺激了美國投資者參與廉租房建設(shè)的積極性，此后，LIHTC每年幫助建立約10萬套廉租房(包括新建房和存量房改造)。

 

縱觀美國LIHTC住房的成功，債券市場功不可沒。自LIHTC項目興起始，免稅債券就是其項目資金來源的重要渠道，從1995-2004年，使用免稅債券補(bǔ)貼的LIHTC項目所占比重逐年增長，從1995年的3.6%上升到2004年的30.6%，10年間免稅債券補(bǔ)貼的LIHTC項目累計占全部項目的18.9%。

 

目前我國保障房建設(shè)責(zé)任主要由政府承擔(dān)，資金來源渠道狹窄，主要包括財政預(yù)算專項資金、貼息貸款、土地出讓收益與住房公積金增值收益提取、房產(chǎn)稅試點收入以及債券市場融資。從資金比例來看，以財政預(yù)算安排為主，社會資金比重很小。廉租房建設(shè)是保障房建設(shè)的重要部分，是低收入階層和城市外來人口生活的保障，其面臨的困難也是保障房安居工程中最大的。為此，我們有必要借鑒發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗，探索出適合我國廉租房融資新思路。

 

一方面，要突破舊有思路，引導(dǎo)市場力量參與廉租房建設(shè)。從美國的經(jīng)驗來看，政府完全承擔(dān)廉租房的建設(shè)，迫于成本壓力與資金約束，可能會導(dǎo)致廉租房在質(zhì)量與地理位置上大打折扣，容易形成貧民窟現(xiàn)象。相反，以市場化方式提供廉租房，投資者為了保證廉租房的入住率以獲得稅收優(yōu)惠證，會提高廉租房的質(zhì)量與選址。

 

另一方面，在引導(dǎo)社會力量參與廉租房建設(shè)后，還應(yīng)該為其提供高效、合適的市場化融資渠道。廉租房具有租金低、投資回報周期長的特點，但收入穩(wěn)定，安全性高，在有政府信用作擔(dān)保或者政府免息、貼息的情況下適合發(fā)債方式融資，且成本較間接融資低，能節(jié)約保障房建設(shè)成本，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實可操作性。并且債券融資對于信息披露的要求高，對債務(wù)資金的使用有嚴(yán)格的監(jiān)管，這對保證廉租房建設(shè)質(zhì)量有促進(jìn)作用。

 

其實，國外市政債中的收益性債券就有很多成功經(jīng)驗可循。從長遠(yuǎn)來看，市政債的發(fā)展思路也符合我國地方政府自主發(fā)債的要求，推動保障房建設(shè)發(fā)債融資還可以為我國今后地方政府自主發(fā)行市政債積累寶貴經(jīng)驗。另外，廉租房融資還可以充分利用債券市場創(chuàng)新產(chǎn)品，如資產(chǎn)支持票據(jù)。

 

總之，我國城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)，流入城市人口有增無減，面臨的住房保障建設(shè)方面的壓力單靠政府短期難以化解，必須打破舊有思路，引導(dǎo)社會資金積極參與，疏通市場化融資渠道，充分發(fā)揮債券市場作用，以制度建設(shè)確保廉租房使用的公平性，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供穩(wěn)定的社會環(huán)境。