近日對于龍頭萬科大家的目光都集中在股票市場上，而對其另一個舉動則關(guān)注得不多。萬科除了將B股轉(zhuǎn)為H股外，還聯(lián)合新世界在香港拿下了一幅地塊作價34.34億港元。這可以說是萬科首次走出中國內(nèi)地市場而向外圍進軍。這看上去是一個平常的投資舉動，但實際上的意義則遠不限此?？梢哉f，萬科是目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中實力最強的一家，同時也是走得比較穩(wěn)的龍頭。作出進軍海外的決定意味著什么可想而知。

 

事實上，早在萬科以前，國內(nèi)很多知名的品牌開發(fā)商都早早地邁出了海外淘金這條路，除了融資以外，投資海外地產(chǎn)也是頻頻。此前，這些原本根植于國內(nèi)的企業(yè)進軍國際市場都被認為是在試水，是一種企業(yè)行為，對于行業(yè)而言影響不大。但是，此次身背國內(nèi)銷售超過1400億元人民幣身價的萬科也走出了這一步，這倒可以稱得上是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)都在向海外天地蠢蠢欲動。

 

進軍海外，占據(jù)境外行業(yè)可以說一直都是國內(nèi)不少人所希盼的事件。畢竟長期以來，不管是什么樣的行業(yè)大多都是國外的品牌來搶我們的市場，而我們的企業(yè)卻很難在其他國家或者地區(qū)得到良好的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)起碼在國內(nèi)已經(jīng)是支撐經(jīng)濟的最強大力量，由它來實現(xiàn)這一步無疑是比較理想的選擇。而且，以前期一些品牌房企在海外的成績來看，也算過得去。像綠地，近期就有報道稱，其在韓國的項目馬上就要開售。而像碧桂園、中國鐵建、萬通等多家大型房企都已經(jīng)在海外有房地產(chǎn)項目投資，規(guī)模甚至達到了上百億美元之巨。萬科的加入，也更是為這一支海外大軍提供了極有力的聲援。

 

除了行業(yè)的優(yōu)勢以外，海外相對而言更為寬松的政策，也為這些企業(yè)的進軍減少了不少心理負擔(dān)。事實上，海外開發(fā)項目的土地成本相比于國內(nèi)還是比較低的，而且也更容易融資。國內(nèi)的房企大鱷即使是國內(nèi)的項目融資，只要一伸手境外就會有大把資金流進，更何況是投資海外項目。從這個角度上看，房企走出國門，投身到國際市場，看上去是大有可為的。

 

但盡管如此，房企的出海之路還是不能不令人擔(dān)憂。首先第一個令人不安的就是市場的問題。不少人都發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)做房地產(chǎn)是來錢最快的。起碼在近十多年來，這個行業(yè)在國內(nèi)可以說是風(fēng)生水起，即使是國家有政策調(diào)控都難以完全控制這個“打不死的小強”。原因很簡單，只要你隨便找?guī)讉€人來問問想不想買房，百分之一百的答案都是想。在需求如此強烈，起碼是需求心態(tài)如此強烈的地方，房地產(chǎn)行情想不好都難。但是，如果是在其他地區(qū)和國家，情況可能就不太一樣。在第一波房企試水海外市場的時候，有已經(jīng)有專家提出這個問題，海外的項目客戶群如何建立。幾年過去了，答案還是原來的那一個，“依賴國內(nèi)購買力”。事實上，大部分的海外項目，選擇的銷售方式都很簡單，項目開發(fā)后除了在當(dāng)?shù)剡M行營銷宣傳外，還會移師國內(nèi)各地，大肆推廣，而且國內(nèi)的買家很多時間都是房企海外項目的主要支撐力。這種銷售方式被人稱為是“自產(chǎn)自銷”。

 

“自產(chǎn)自銷”的銷售模式不能說錯，現(xiàn)時也不僅是國內(nèi)房企海外項目回國銷售，更多的是海外開發(fā)商的項目也會來中國拉客。但這種模式的長久性是值得懷疑的。國人出海購房的目的大部分是為了投資，而且是受到“永久土地”以及“低價”的吸引而去的。對于海外置業(yè)的成本以及風(fēng)險認識還不足。但近年來，這種海外置業(yè)的風(fēng)潮已經(jīng)沒有那么盛行的。原因就是越來越多的人了解其中的風(fēng)險，而且也看到其獲利的空間甚至沒有國內(nèi)投資那么大。這就會產(chǎn)生一個問題，如果在海外置業(yè)潮退了之后，國內(nèi)開發(fā)商大肆進軍海外潮又起，那么最后還有誰能成為這些項目的銷售依靠呢？

 

海外開發(fā)項目并非是一件壞事，但起碼是要做足功課，起碼有很清晰的動作思路以及模式才能“出海”。如今希盼的是，作為行業(yè)龍頭的萬科能做到這一點。作為一向走路較為謹慎的企業(yè)，而且有比較渾厚的實力，如果能先形成中國房企海外戰(zhàn)略的模式，那么對于有意或者已經(jīng)進軍海外的品牌來說肯定不會是壞事。

 

蔣勁勁