過去的2012年，似乎還沒有哪一座邊疆小城能比得上云南西雙版納景洪的熱火朝天，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)讓這里的每一片綠葉幾乎都落滿塵土。
多家大型房企巨頭紛至沓來，以州府所在地景洪為中心，整個西雙版納的房地產(chǎn)市場都在快步疾行，其熱度不遜色于任何一個一二線城市。
在大多數(shù)人對西雙版納的印象還停留在熱帶雨林的時候，這里卻已經(jīng)悄然蛻變成一個可以比肩三亞的樓市熱土。
從2007年商品房銷售規(guī)模僅相當于三亞的一半，到2012年樓市銷量有望趕超三亞，數(shù)據(jù)的急劇變化正在告訴人們這里所發(fā)生的變化。
僅在縣級市的景洪一個地方，目前就有超過200個樓盤在備案銷售，可能高達千萬平方米的潛在供應量正潛伏著不小的供求危機。
對著沙盤賣樓
1月22日夜，邊陲小城景洪從白天的喧囂中回歸寧靜，幾個消防官兵開始用水槍清洗路面，迎接第二天舉行的西雙版納建州六十周年慶典。
在過去不短的一段時間內(nèi)，因為路面塵土太多，景洪市的道路清洗工具開始改用消防車，而不是環(huán)衛(wèi)部門的灑水車。
一位江西籍的出租車司機對此顯得司空見慣：“現(xiàn)在景洪到處都在搞房地產(chǎn)開發(fā)，整個城市就像一個大工地，尤其是城郊地帶更是塵土飛揚。”
此前2012年5月，《第一財經(jīng)日報》對房地產(chǎn)開發(fā)商在西雙版納大規(guī)模圈地，甚至違規(guī)進行房地產(chǎn)開發(fā)進行了報道，并引發(fā)土地監(jiān)管部門的注意。
時過半年之后，西雙版納的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮并沒有減速跡象，當?shù)卣廊辉诓粩嘁蠹涌焱七M各大項目的工程進展。
有當?shù)刂槿耸肯蛴浾咄嘎叮襟w報道給當?shù)卣斐刹恍〉膲毫?，分管部門隨即要求各房地產(chǎn)開發(fā)項目迅速補齊各項手續(xù)。
號稱“西南地區(qū)投資額最大的度假項目”的萬達[簡介 最新動態(tài)]西雙版納國際旅游度假區(qū)，在2012年4月12日動工，三個多月后的7月28日便開始對外發(fā)售。
記者在項目現(xiàn)場看到，占地約6平方公里的范圍內(nèi)，已經(jīng)基本完成土地平整，道路框架鋪設顯露雛形，但除了銷售展示中心外，目前仍看不到任何房子的蹤影。
但這并不影響項目的銷售，售樓中心入口放著項目預售許可證復印件，銷售人員對著氣勢宏大的沙盤，向購房者描繪著這里未來的美好圖景。
來自重慶的一家人急著趕晚上的回程航班，匆匆忙忙下訂下了22棟的一套89平方米的洋房，價格4280元/平方米。
這位購房者向記者表示：“自己和家人也就是冬天的時候來西雙版納度假，這里的房價比起海南顯然便宜很多，總價不到40萬元沒什么支付壓力，投資兼度假，最近一年多不少重慶人開始在西雙版納買房。”
銷售人員稱，推售的樓盤所剩房源已經(jīng)不多，購房者大多是西雙版納以外的外地購房者，基本都是全款支付。
成交規(guī)模比肩三亞
萬達[簡介 最新動態(tài)]西雙版納國際旅游度假區(qū)的熱銷似乎超出很多人的預料，現(xiàn)場銷控圖表顯示，多數(shù)房源已經(jīng)被人預訂。
當?shù)孛襟w報道稱，萬達西雙版納國際度假區(qū)第一批次600套房源開盤即售罄，第二批次開盤亦已熱銷八成。在價格方面，第一批開盤均價為4680元/平方米，第二批次開盤均價為4700元/平方米，價格水平在西雙版納位于中上等。
政府官方網(wǎng)站景洪房地產(chǎn)信息網(wǎng)成交顯示，另一個銷售不錯的項目望江苑[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]，目前普通住宅均價與萬達西雙版納國際度假區(qū)基本持平，截至1月24日，該項目今年以來共成交135套，超過萬達項目的111套。
值得關注的是，景洪房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，景洪這個人口僅僅50萬的縣級城市，目前備案銷售的樓盤項目多達208個。
站在高處俯瞰景洪市區(qū)，到處是熱火朝天的工地，成片的傣族竹樓正在被鋼筋混凝土的標準化建筑所取代，房地產(chǎn)廣告充斥城市的每一個角落。
本報此前調(diào)查，目前以景洪為主要據(jù)點的西雙版納房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)有世紀金源[簡介 最新動態(tài)]、萬達、雅居樂[簡介 最新動態(tài)]、云南城投等國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的身影，總投資規(guī)模超過千億元。
根據(jù)央視報道，景洪市目前云集了上百家房地產(chǎn)公司。西雙版納州統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2012年1~9月，納入房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計的在建項目達76個，同比增加20個，增幅達35.7%；計劃總投資152.2億元，同比增加31.5億元，增長26.1%。
當很多人認為這里還是旅游小城的時候，西雙版納已經(jīng)成為可以比肩三亞的樓市重鎮(zhèn)，這足以超出很多人的意料。
根據(jù)西雙版納州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2012年1~9月，西雙版納實現(xiàn)商品房銷售面積94.6萬平方米，同比增長15.5%，增速高云南全省平均水平17個百分點。
如果按照每月平均銷售面積10.5萬平方米推算，2012年全年西雙版納有望實現(xiàn)商品房銷售面積126萬平方米。
剔除非住宅部分，依據(jù)以往統(tǒng)計數(shù)據(jù)，西雙版納商品房中的住宅比例通常在80%。以此推算，2012年全年西雙版納商品住宅銷售面積可達101萬平方米。
根據(jù)海南克而瑞的統(tǒng)計，2012年三亞商品住宅銷售面積約為82萬平方米。不過，這并非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，三亞商品住宅實際銷售數(shù)據(jù)仍未公布。
與三亞對比可以發(fā)現(xiàn)，西雙版納商品住宅銷售面積有望逼近，甚至很可能會超過三亞。而此前的2007年，三亞商品房銷售面積為93萬平方米，西雙版納商品房銷售面積為47萬平方米，后者僅為三亞的一半規(guī)模。
此前的兩三年，西雙版納旅游地產(chǎn)投資額平均增速在全省16個地州市中排名第一，旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮已經(jīng)遠超大理、麗江和騰沖等地州。
當?shù)孛襟w根據(jù)官方成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)， 2012年1~7月份，不包括昆明在內(nèi)，無論是成交套數(shù)，還是成交面積，景洪在云南州市城市中均排名第一位。
天量供應隱憂
在三亞、瓊海等旅游城市樓市成交量萎縮的情況下，西雙版納房地產(chǎn)成交仍保持兩位數(shù)增長，在全國堪稱罕見。
房價比起其他旅游城市仍相對較低，這被認為是西雙版納樓市銷售逆勢增長的主要原因。當?shù)亻_發(fā)商表示，前幾年景洪市的住宅均價一直在2000元/平方米左右徘徊，目前大多數(shù)在3500元/平方米至5000元/平方米之間，“海南的房價顯然已經(jīng)很高，很多人在西雙版納買房就是因為房價仍相對較低。”
與三亞相似的是，西雙版納房地產(chǎn)市場中，有很大一部分需求是來自于外地購房者，而且這部分比例正在不斷加大。
根據(jù)某機構(gòu)為萬達所做的市場調(diào)研，目前景洪市本地客戶與外地客戶占比為6∶4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等地。
外省客戶中主要購房目的是度假和投資。本地購房者多為機關公務員、事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、商貿(mào)業(yè)主及部分工薪階層，80%以自住為主。
但當?shù)亻_發(fā)商人士表示，隨著西雙版納房價的不斷上漲，開始超出部分人的購買能力，本地購房者逐漸被擠出市場，外地購房者越來越多。
從樓盤銷售情況看，盡管部分大盤銷售狀況不錯，但多數(shù)樓盤去化情況并不理想。景洪房地產(chǎn)信息網(wǎng)成交顯示，在208個備案銷售的樓盤中，多數(shù)樓盤連續(xù)數(shù)日均未有成交記錄，意味著開發(fā)商銷售分化十分嚴重。
更值得關注的是，大規(guī)模房地產(chǎn)項目集中上馬，正在制造出驚人的潛在供應量，未來西雙版納樓市供求關系壓力不小。
本報根據(jù)在售的樓盤進行不完全統(tǒng)計，目前這些在售的項目合計建筑面積已經(jīng)超過1000萬平方米，其中版納一品建筑面積為27萬平方米、濱江果園建筑面積22萬平方米、西雙十貳城和錦繡時光的建筑面積均為46萬平方米。
根據(jù)過去三年的成交數(shù)據(jù)，西雙版納每年樓市消化量大概在80萬~100萬平方米之間。在加上無法統(tǒng)計的在建、擬建項目，目前西雙版納房地產(chǎn)市場的新房實際存量和潛在供應量顯然可以消化多年。
昆明中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理馬自巧向記者表示，即便是云南本地人，在西雙版納置業(yè)的熱度也很低。而西雙版納當?shù)厝丝跀?shù)量和收入是無法支撐這樣一個供應量的，西雙版納樓市是否能像海南一樣，仍有待觀察。
大量外來購房者入市，導致西雙版納樓市空置率不斷上升，有開發(fā)商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達到七八成。
西雙版納州住建局此前向記者表示，外地人購房的比例較大，大多數(shù)購房者是以度假的形式置業(yè)，才導致季節(jié)性商品房空置率較高。
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