一直以來，以限購為代表的行政性調控政策，常被認為是樓市調控長效機制建立之前的過渡性舉措。

北京住建委最新發(fā)布的《2013-2015年調查研究工作規(guī)劃》（下稱“規(guī)劃”）指出，要在2013年年底前完成房地產市場調控和長效管理機制研究和房地產市場信息預警預報體系研究等。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，這或是一個積極的信號，意味著以限購等行政性干預手段的調控政策，有可能在長效機制研究完成、推出后，適時地調整甚至退出。

不過，中國房地產學會副會長陳國強認為，相比其他城市，北京的限購承載了更多的責任，比如控制人口規(guī)模，確保環(huán)境、資源承載力等，短期退出的可能性不大，極有可能長期執(zhí)行下去。

對此，一位接近北京住建委的人士也告訴本報記者，“短期來看，限購不會放松，也將在2013年從嚴執(zhí)行下去，長期來說，為了更好地平衡市場供需，可能會適當調整、完善。”

房價漸生限購“抗藥性”

上述接近北京住建委人士介紹，自限購推出以來，效果非常明顯，北京連續(xù)兩年完成房價調控“穩(wěn)中有降”的目標，與此同時，市場上90%的購房者是首次置業(yè)的剛性需求，投資、投機性購房需求也基本被擠出。

不過， 北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉提醒道，不得不正視的一個事實是，以限購為代表的行政干預手段的調控效果，正在衰減。

日前，國家統計局公布2012年12月的房價指數，70個大中城市中，54個城市環(huán)比上漲，其中北、上、廣、深四大一線城市首先同比環(huán)比全面上漲，漲幅達到了調控后的新高。

與此同時，2013年1月份，包括北京在內的四大一線城市亦出現量價齊升的態(tài)勢。

“限購等相關的調控政策一直未放松，但自去年下半年以來，樓市調控的壓力越來越大。”上述接近北京住建委的人士如是說。

對此，陽光[最新消息 價格 戶型 點評]100副總裁范小沖表示，限購執(zhí)行和監(jiān)管的成本太高，憑借外力達到的短期調控效果，長期來看是不可持續(xù)的，市場將對限購漸生“抗藥性”，一些規(guī)避限購的手段也隨之出現，比如媒體披露的假結婚、假離婚，辦假證等。

另一方面，宋延慶解釋，城鎮(zhèn)化過程中帶來的大量剛需入市也將沖抵限購效果，“限購只是限制投資、投機性購房需求，并未涉及自住型購房需求，只要購房預期發(fā)生轉變、并積極入市，就能帶來大量的成交，并推高房價。”

張大偉也認為，自住型積極入市也是近期北京成交火熱的主要原因。

爭議限購退出

當北京房價對以限購為核心的行政干預式調控漸現“免疫作用”之時，北京已經加快研究房地產調控長效機制，并要求在今年年底前完成。

所謂“房地產調控長效機制”，是針對現行的以限購、限貸為核心的“行政干預”式樓市調控手段而言，記者了解到，可能包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給、產業(yè)配套等多方面。

在范小沖看來，北京積極研究調控的長效機制是一個積極信號，有利于扭轉、完善由限購帶來的市場資源的扭曲和錯配問題。

住建部部長姜偉新曾在不同場合強調，限購是不得已而為之，在替代性政策出臺之后，將會適時退出。

宋延慶判斷，限購退出需要兩個條件，一個是住房雙軌制體系建立，也就是說，3600萬套的保障房體系初步完成，中低收入階層的住房問題得到有效解決；一個有替代性政策，房產稅等樓市調控的長效機制建立。

“2016年應該是限購退出不錯的時間點，今年年底之前完成長效機制的研究，再在明、后年試行，便可逐步實現過渡、甚至退出。”宋延慶如是介紹。

不過，陳國強認為，北京限購退出的可能性不大，極有可能作為一個長期政策執(zhí)行下去。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會主任楊斌也曾稱，北京的土地資源、水資源、交通擁堵、環(huán)境都跟人口規(guī)范化、規(guī)劃居住總人數有關系，城市不能像“攤大餅”一樣無限擴大，所以居住住宅總數應該有一個量，限購政策可能是長期過程。

上述接近北京住建委的人士也表示，房地產調控政策制定過程中，地方政府可發(fā)揮作用的空間不大，更多政策調整的決斷力將來自中央層面，而且目前只屬于研究層面，能不能被決策層采用尚未可知。

實際上，將北京住房限購政策長期化，似乎已是住建部某些決策者的想法。

住建部住房改革與發(fā)展司司長、研究室主任倪虹曾在一次內部講座上坦言，對于北京這樣的城市，他“個人認為”需要繼續(xù)堅持限購，“這需要用更為長遠和宏觀的角度去思考問題，并不是簡單的一個住房問題，而是對一個城市發(fā)展的問題。目前來看，北京的各項指標已經嚴重超載，必須有一個政策來限制這個城市的人口膨脹，住房的限購是非常必要的”。