2009年年末，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞曾表示，長遠(yuǎn)會考慮將業(yè)已建成的商業(yè)物業(yè)，分拆為獨立的上市公司進(jìn)行運營。
這項計劃在近期終于漸趨成熟。據(jù)瑞安房地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]公司方面回應(yīng)，瑞安房地產(chǎn)的全資子公司，中國新天地，將從2013年3月1日起開始運營。屆時，中國新天地將主要進(jìn)行銷售、租賃、管理和收購中國內(nèi)地高品質(zhì)、城市核心位置的零售、辦公、娛樂和酒店物業(yè)。
瑞安房地產(chǎn)的新天地系列項目固然成功，然而，就目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，發(fā)展住宅地產(chǎn)才是保證正常運營的根本。對于商業(yè)地產(chǎn)項目運營更為成熟的瑞安房地產(chǎn)而言，住宅地產(chǎn)卻似乎一直是其發(fā)展的短板，亦制約了其總體銷售業(yè)績的表現(xiàn)。
分拆新天地，美化賬面
1月7日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布全年業(yè)績公告，公告顯示，其在2012年的溢利與2011年同期比較可能明顯下調(diào)，下調(diào)原因為，已交付物業(yè)同期減少。
1月9日，羅康瑞正式宣布瑞安房地產(chǎn)分拆新天地項目的具體計劃。目前新天地的分拆及獨立上市仍在申請中，計劃中，中國新天地將作為瑞安房地產(chǎn)的全資子公司，從2013年3月1日開始運營。
據(jù)了解，分拆之后，瑞安房地產(chǎn)將作為開發(fā)商，業(yè)務(wù)集中在拿地和擴張；中國新天地則將集中在管理和經(jīng)營商業(yè)物業(yè)上。
瑞安方面表示，分拆新天地項目，是為了最大限度地提高其優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的盈利潛力。
據(jù)瑞安企業(yè)傳訊及品牌部答復(fù)，其董事會認(rèn)為此次分拆計劃，是出于讓中國新天地可透過全球發(fā)售，籌集資金的考慮，為新天地項目提供收購及投資商業(yè)物業(yè)的資金，并結(jié)清中國新天地與瑞安集團(tuán)之間的若干公司間債項結(jié)余。
而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，瑞安此次的分拆行為，主要是“為了他的賬面上做的更好看一些”。
萬商聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)顧問劉智勇表示，“像瑞安這種房地產(chǎn)企業(yè)，他就是要銷售額，要回款嘛。分拆之后，新天地的發(fā)展就不會影響他的主業(yè)。”
劉智勇認(rèn)為，新天地的商業(yè)地產(chǎn)項目和瑞安房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)如果一直糅合在瑞安內(nèi)部，將嚴(yán)重影響到瑞安集團(tuán)本身的發(fā)展。而業(yè)務(wù)分拆之后，瑞安就可以利用信托，利用多方面跟基金合作，緩解其目前存在的資金鏈問題。“如果不分開的話，他的交易進(jìn)度就會影響整個大集團(tuán)，動靜太大。”
有商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，瑞安房地產(chǎn)的新天地系列，從本質(zhì)上而言風(fēng)險較大。分拆之后，將緩解其集團(tuán)本身運營的風(fēng)險，且能夠獲得更大金額的融資。
“如果說今后新天地的項目有一些資金上的問題，他不會影響到瑞安。而瑞安作為‘家長’，還可以出手幫助新天地。”
危險的新天地項目
“一方面呢，他對外很漂亮很光鮮；但是另一方面，對老板來說，對整個公司來說，他養(yǎng)起來很累。”對于瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目，華南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣評價。
據(jù)統(tǒng)計，瑞安房地產(chǎn)2011年、2010年、2009年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.14、0.10、0.17，近六年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均僅有0.12。同樣在這三年，其的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.29、0.22、0.28，近六年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.20。
在同行業(yè)中，佳兆業(yè)[簡介 最新動態(tài)]2011年、2010年、2009年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.32、0.35、0.30，近六年的平均數(shù)為0.25，存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.44、0.49、0.56，近六年平均數(shù)為0.5。
相比而言，瑞安房地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均偏低，此為其商業(yè)地產(chǎn)項目的危險信號之一。
除卻商業(yè)地產(chǎn)項目本身投資大、周期長、回款慢的特點，制約其發(fā)展另外一項危險的指標(biāo)是，高成本的拆遷費用。
在2012年早些時候，羅康瑞就曾表示對舊城改造區(qū)域的拆遷有些力不從心：“不再投資需要拆遷的項目。”
而其實瑞安房地產(chǎn)的大部分地產(chǎn)項目，都是建立在土地本身成本相對較低的舊城改造區(qū)域。且出于其對傳統(tǒng)文化建筑的保留，在拆遷時，瑞安實際上需要投入大量的資金。
另外，有分析師提到，一旦新天地項目突破了培育期，其租金的收益還是很高的。但是，目前而言，其項目的發(fā)展，會面臨培育期長，和地域性消費者生活習(xí)慣差異等條件的影響。
“實際上重慶的新天地我去過，到今天為止，也不能說他的經(jīng)營非常好。” 在劉智勇眼里，新天地項目在各地的發(fā)展要獲得收益，仍舊是“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”。
上述商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士表示，因為新天地系列產(chǎn)品，要求容積率不能太高，建設(shè)需要相對寬松，即其本身并不是密集型建設(shè)投資。“他整個項目給你帶來的資金溢出效益就會相對低。”
除此之外，類似于新天地系列的產(chǎn)品，針對其客戶群的培養(yǎng)，需要經(jīng)過一段時間，逐漸產(chǎn)生擁護(hù)群體。“他有一個客戶群生活習(xí)慣的問題，還有一個消費者對你這個地方認(rèn)同度的問題。你的知名度從一開始肯定不會那么高，那么火爆，他有一個習(xí)慣的過程，去慢慢認(rèn)知你。”
而這個過程，短則兩三年，長則七八年。
分拆后的發(fā)展瓶頸
據(jù)瑞安房地產(chǎn)企業(yè)傳訊及品牌部提供數(shù)據(jù)，目前，公司在上海、武漢、重慶、佛山及大連中心地段擁有八個處于不同開發(fā)階段的項目，土地儲備達(dá)1,330萬平方米(1,110萬平方米發(fā)展為可供出租及可供銷售面積，220萬平方米為會所、停車位和其他設(shè)施)，其中60%為商業(yè)用土地儲備。
該部門工作人員表示，在未來，瑞安將不只是專注于大型項目建設(shè)，其將積極尋找和參與小到中等規(guī)模的項目發(fā)展。
還有行業(yè)內(nèi)人士分析，瑞安集團(tuán)此前收購華夏柏欣的行為，正是為了新天地分拆項目而準(zhǔn)備。
“因為華夏柏欣是一個管理型的團(tuán)隊。雖然華夏柏欣不太適合做開發(fā)類產(chǎn)品，但在項目開發(fā)的前期，譬如說招商[簡介 最新動態(tài)]、項目運營方面，他們能力不強。實際上他們比較適合于，人家走出一條路來，他跟著去打理。所以他比較對瑞安的路，容易一拍即合。”
然而，支撐房地產(chǎn)公司運轉(zhuǎn)、保證公司資金鏈的根本項目，是住宅地產(chǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，歸根結(jié)底，瑞安房地產(chǎn)的新天地項目，有很大一部分都是做了住宅。實際上，其新天地項目“仍舊還是靠住宅來養(yǎng)”。但是，除了有拿地成本低的優(yōu)勢之外，其運營似乎并不是很成功。
“老實說，瑞安整個住宅這塊，確實不如內(nèi)地，這是他發(fā)展欠缺的一點。瑞安的產(chǎn)品無論從專業(yè)度還是市場認(rèn)可度上，都比不上萬科、招商等公司。”
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
