東方網(wǎng)1月21日消息：據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，購房者合作建房在上海似乎有了實(shí)現(xiàn)的可能。以多名自然人為股東的上海合筑房地產(chǎn)有限公司成功拍下臨港新城一地塊，這意味著從2005年在上海開始興起的合作建房一事，終于在一線城市落地。
項(xiàng)目發(fā)起人錢生輝昨天向晨報(bào)記者透露，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)的原始股東，也就是首輪購房者或?qū)⒖梢缘玫礁鄡?yōu)惠，而樓盤最早明年年底就能面世。
打造臨港的“徐家匯”
上海合筑房地產(chǎn)公司5750萬摘得臨港新城A1－3－1地塊，溢價(jià)率16％。這條短短的消息在地王頻生的土地市場似乎沒有任何吸引力，無論是地塊、總價(jià)、溢價(jià)率幾乎沒有一個(gè)指標(biāo)能吸引眼球。然而，事實(shí)上這是合作建房在上海的關(guān)鍵一步。
在上海試水合作建房，是以錢生輝為代表的很多人的夢想。
早在2005年，上海就出現(xiàn)了首個(gè)自建房組織――“上海家圓”，北京、溫州、南京等多地先后也出現(xiàn)過合作建房組織，但大多數(shù)不了了之，僅溫州的“
理想家苑”在2006年成功拿地，最近正式完成分房。錢生輝在嘗試合作建房的過程中，也是挫折重重。唯一的成功嘗試，是2009年他在太倉借機(jī)構(gòu)投資人的資金，為18名普通購房者買地開發(fā)房地產(chǎn)，并以預(yù)定價(jià)格出售。但他這次合作后發(fā)現(xiàn)，個(gè)人購房者缺乏對大股東的制約力，后者還是有可能撕毀原來的定制購房協(xié)議，向購房者加價(jià)銷售。
“太倉項(xiàng)目讓我們熟悉了從拿地到建房、賣房的流程。”錢生輝說，其實(shí)他的理想還是在上海完成合作建房。為何首次拿地要選在臨港新城？“臨港的地塊比較小，適合短平快操作。如果我們一上來就拿個(gè)100多畝的地，一來資金恐怕跟不上，二來也難操作。”更重要的是，這塊地的價(jià)格也便宜，折算成樓板價(jià)才3555元每平方米，就算在臨港新城也算是抄底價(jià)。
“按照我們的開發(fā)周期，估計(jì)最快在明年底就可以上市了。”按照錢生輝的說法，雖然和市區(qū)不能比，但也要力爭造好房源，并與政府做好配套方面的溝通，爭取做“臨港的徐家匯”。
買房者可以設(shè)計(jì)房型
按照錢生輝的想法，未來的臨港項(xiàng)目會(huì)采用兩輪購房模式，部分購房者作為原始股東，成立開發(fā)公司，承擔(dān)所有資金支持，一旦房屋滯銷，他們可能得“自己兜進(jìn)”?；貓?bào)是，可以擬定價(jià)格，且能享受更多優(yōu)惠。“前期集資付出的心血更大，得到回報(bào)也應(yīng)該更多。”其他有意向的購房者提前參與意見征集，共商房屋戶型、小區(qū)規(guī)劃等，然后與開發(fā)公司簽訂意向購買協(xié)議。
不過臨港新城畢竟在遠(yuǎn)郊，市區(qū)工作的人很少會(huì)在這里買房；在臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)上班的人有公租房可租，也有政府這兩年推進(jìn)的限價(jià)商品房，那么除了價(jià)格低廉，合作建房還靠什么來吸引后續(xù)買房人呢？
“我們的優(yōu)勢還有房型設(shè)計(jì)，購房者也可以參與，提出需求。”錢生輝告訴記者，“打個(gè)比方，從一般開發(fā)商那里買房就好像買老式的手機(jī)，廠家給你什么就是什么，合作建房則像現(xiàn)在的智能手機(jī)，買下來以后，可以自己選擇要下載的程序。”據(jù)錢生輝介紹，該公司的股東近30人，包括企業(yè)主、高級(jí)工程師、IT技術(shù)人員、退休人員等。
【記者手記】
前路漫漫:無明確政策支持，成功案例少
上海的合作建房，似乎有了“終成正果”的可能性。為何能走到這一步？按照錢生輝的說，過去類似“上海家圓”的模式實(shí)際是一種非常原始的集資建房，大家“湊份子”一起集資開發(fā)，但這涉及集資的法律問題，以及資金安全、是否有房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等風(fēng)險(xiǎn)。而臨港項(xiàng)目的合作建房不要求所有購房者全部集資，只是讓一部分核心的購房者出資作為股東，并參與經(jīng)營和管理，另一部分購房者最后直接購房，通過正規(guī)的招拍掛程序拿地。
也正因?yàn)榱鞒陶?guī)，因此有專家認(rèn)為，臨港項(xiàng)目的開發(fā)模式其實(shí)已經(jīng)和普通開發(fā)商差別不大了，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，合作建房的團(tuán)隊(duì)經(jīng)過幾個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)很有可能就會(huì)變成開發(fā)商，只不過融資方式和銷售渠道與普通開發(fā)商不同罷了。
合作建房盡管似乎有了成功的曙光，但依舊前路漫漫。首先，從政策層面來看沒有明確的支持或者推廣計(jì)劃。其次，這么多年也只有幾個(gè)試圖走這條路的組織或個(gè)人，成功的更是寥寥無幾，可見道路之艱辛。最后，由于目前合作建房拿地開發(fā)必須還是以項(xiàng)目公司的名義亮相，既然是公司那就一定要盈利，至于盈利空間有多大，是否會(huì)“變質(zhì)”就要靜觀其變了。
“合作建房”上海大事記
■2005年6月上海較早提出類似概念，“上海家圓”項(xiàng)目召開合作定制建房的公眾說明會(huì)，合作建房首次在上海試水。
■2005年9月由于合作定制建房進(jìn)展緩慢，大批成員急于在半年內(nèi)解決住房問題，部分“上海家圓”的參與者與網(wǎng)站合作，接受了團(tuán)購。
■2006年8月“上海家圓”項(xiàng)目發(fā)起人稱在寶山某地塊尋到開發(fā)合作者，有望獲得低于市場價(jià)的定制房源。
■2006年9月寶山某房地產(chǎn)開發(fā)公司否認(rèn)與“上海家圓”有任何合作的歷史和可能。這表明“上海家圓”通過中間人與土地開發(fā)商協(xié)商在該地區(qū)實(shí)施合作定制建房的努力已經(jīng)徹底失敗。
■2009年8月曾經(jīng)的房產(chǎn)銷售人士錢生輝與機(jī)構(gòu)投資人合作，在太倉試水拍得首塊地，并嘗試為十多名購房者定制房型，當(dāng)年開工。
■2011年太倉的試水項(xiàng)目按當(dāng)初合同價(jià)交房。
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