一半海水一半火焰。近期，全國各地不少地區(qū)房價(jià)再次呈現(xiàn)上漲苗頭，但與此同時(shí)，分化也現(xiàn)端倪，海南等地房價(jià)泡沫有破裂跡象，個(gè)別小型房地產(chǎn)開發(fā)商再次爆出老板“跑路”事件，并且牽連購房者、銀行、信托等多方。

 

最新的事件來自溫州。顯示，溫州泰宇花苑項(xiàng)目負(fù)責(zé)人于去年攜款潛逃，溫州官方確認(rèn)，該房產(chǎn)商的主要債權(quán)方包括安信信托(600816,股吧)、建行和幾名個(gè)人借貸者，其中安信信托是第一大債權(quán)人，其開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃規(guī)模為4億元，將于2013年4月到期。盡管溫州泰宇花苑項(xiàng)目風(fēng)波最終結(jié)果尚未明朗，但梳理這一事件，我們認(rèn)為其具有重要的標(biāo)本警示意義。

 

在這起典型的融資案例中，小型房地產(chǎn)開發(fā)商為主體，銀行、信托、民間借貸等均卷入其中，而撬動(dòng)資金鏈條的美好預(yù)期在于高房價(jià)，維系基礎(chǔ)在于高地價(jià)，融資形式囊括銀行信貸、信托產(chǎn)品、高利貸等。如果一切順利，這個(gè)鏈條上的每個(gè)參與者都將賺得盆滿缽滿，但“如果”終究不是現(xiàn)實(shí)，潛在風(fēng)險(xiǎn)始終縈繞，一著不慎招致滿盤皆輸——老板“跑路”了，風(fēng)險(xiǎn)擺上了桌面。就此，各方不禁擔(dān)憂，房地產(chǎn)會(huì)否引爆那些不斷積累的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

 

擔(dān)憂首先來自房價(jià)的地域分化。與部分一線城市房價(jià)依然高高在上甚至再次上漲不同，鄂爾多斯(600295,股吧)、溫州、海南等地房價(jià)均掉頭向下，這無疑給當(dāng)?shù)啬切┴?cái)務(wù)實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)商增添了資金壓力。部分小開發(fā)商當(dāng)初不惜高成本四處融資的一個(gè)預(yù)期就是高房價(jià)，但預(yù)期并非總是“美好”的，銷售不力成為致命導(dǎo)火索。

 

比如上述溫州泰宇花苑項(xiàng)目就是典型。溫州房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，泰宇花苑2009年銷售的為4號(hào)樓和6號(hào)樓，至今尚有新房沒有銷售出去，而2012年1月22日開盤的5號(hào)樓，其房價(jià)也明顯低于開發(fā)商最早計(jì)劃的房價(jià)，且銷售一年，樓房售出不足半數(shù)。與此同時(shí)，開發(fā)商的資金壓力卻是“硬約束”。該項(xiàng)目開發(fā)商以評估價(jià)值達(dá)到11.5億元的兩塊土地為抵押，由安信信托發(fā)行信托集合項(xiàng)目，融得4億元資金，此外還背負(fù)銀行貸款以及民間借貸。在這一危險(xiǎn)游戲中，資金鏈極其脆弱，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。這也從一個(gè)側(cè)面說明，爆發(fā)于2011年的溫州民間借貸風(fēng)波并沒有完全平息，暗流涌動(dòng)中依然埋藏不少隱患。

 

同時(shí)，此次事件無疑再次將當(dāng)前如火如荼的信托推上風(fēng)口浪尖，大量信托貸款的兌付壓力，成為新的一年里令人擔(dān)憂的金融隱患之一。在過去兩年，信托業(yè)的高速“奔跑”，既讓各界驚訝于信托的活力四射，也令人擔(dān)憂其擴(kuò)張步伐中留下的風(fēng)險(xiǎn)。

 

中國信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，中國信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)6.98萬億元，而截至2012年三季度末，房地產(chǎn)信托余額為6765億元，約占信托總體的11.34%。央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，在2013年15.76萬億元的社會(huì)融資總規(guī)模中，信托貸款增加1.29萬億元，同比多增1.09萬億元。

 

盡管安信信托內(nèi)部人士對外表示，安信信托仍有信心收回本金和利息，在今年4月如期完成信托產(chǎn)品兌付。但業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂并不會(huì)就此打消。有研究機(jī)構(gòu)表示，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，總還款額約3100億元，將迎來兌付高峰。在溫州，當(dāng)?shù)刂行》康禺a(chǎn)開發(fā)商此前兩年間發(fā)行的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目不少，按照平均兩年期限算，今年將陸續(xù)進(jìn)入償付期，到時(shí)候，資金問題或?qū)⑹撬麄児餐媾R的壓力。

 

實(shí)際上，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的兌付危機(jī)在2011年已有跡象。是年，綠城、星耀地產(chǎn)等開發(fā)商均曾陷入信托兌付危機(jī)，2012年，中信信托位于青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目也曾遭遇拍賣，成為當(dāng)年信托業(yè)內(nèi)信托資產(chǎn)拍賣的首個(gè)案例。兌付高峰逐漸臨近，這些案例無疑給各方以警示，業(yè)內(nèi)人士表示，對于那些只有一兩個(gè)項(xiàng)目的小開發(fā)商，有可能會(huì)出現(xiàn)兌付延遲或者到期無法兌付。某信托公司老總此前曾撰文表示，也許考驗(yàn)我們的時(shí)候真的來了。所以，我們真的要再穩(wěn)一點(diǎn)，注重行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，注重風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)底線，注重存續(xù)業(yè)務(wù)的安全和管理，注重?cái)U(kuò)張的質(zhì)量。

 

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，我國發(fā)展仍面臨不少風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，其中就包括“金融領(lǐng)域存在潛在風(fēng)險(xiǎn)”，并強(qiáng)調(diào)要高度重視財(cái)政金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。房地產(chǎn)行業(yè)牽涉的金融風(fēng)險(xiǎn)就是其一。

 

當(dāng)然，就房地產(chǎn)本身而言，從數(shù)據(jù)看，我國房地產(chǎn)貸款總量的確不大，截至去年9月末，房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款余額的比重為19%，遠(yuǎn)低于其他國家的水平，但房地產(chǎn)上下游牽涉面廣，以房產(chǎn)、土地為抵押的貸款數(shù)額巨大，資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)往往會(huì)帶來抵質(zhì)押品縮水的風(fēng)險(xiǎn)，并且如果房價(jià)泡沫破裂，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)將更大。對此，各方都清楚，不管是地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，還是影子銀行隱患，甚至是民間借貸，無不一頭連著房地產(chǎn)行業(yè)，一頭與銀行等金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)。最近兩年的調(diào)控并未讓暗藏的風(fēng)險(xiǎn)充分暴露，但隨著“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”政策基調(diào)的延續(xù)，各種隱患會(huì)否相繼引爆，的確值得深思。