新華聯(lián)(000620,股吧)不動(dòng)產(chǎn)自宣布全面加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，高調(diào)進(jìn)軍文化旅游地產(chǎn)后，先后在全國多個(gè)地區(qū)布局旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

新華聯(lián)的未來發(fā)展將由過去住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)9∶1的比重調(diào)整為住宅地產(chǎn)與商業(yè)、旅游地產(chǎn)5∶5的比重。

 

去年，新華聯(lián)在旅游地產(chǎn)的投入上動(dòng)作不斷，先后在青海西寧、北京順義、安徽蕪湖、湖南炎陵布局文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。日前，新華聯(lián)與長沙望城區(qū)人民政府簽署合作協(xié)議》擬開發(fā)銅官窯國際文化旅游度假區(qū)，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)達(dá)到100億元，包含陶瓷交易展示區(qū)，銅官古鎮(zhèn)、博物館、文化演出中心等產(chǎn)品，未來項(xiàng)目持有和銷售的比例將是3∶7。

 

近年來，房企紛紛大手筆布局旅游地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中，超過三分之一的房企介入旅游地產(chǎn)，而去年有超過萬億的資金流入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為房企轉(zhuǎn)型方向之一。蘇波表示，諸多政策信號(hào)充分表明，文化旅游業(yè)必將大有可為。作為房地產(chǎn)業(yè)而言，開發(fā)文化旅游地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)無疑是企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、提升發(fā)展水平的必然選擇。

 

通常來講，旅游地產(chǎn)投資額較大，投資回報(bào)期較長，而新華聯(lián)對(duì)上述這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資總額將超過300億元，如此大手筆的投資給新華聯(lián)的資金能力提出了更高的要求。2012年9月，新華聯(lián)曾通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓（回購）向中鐵信托融資4億元。同年11月，新華聯(lián)向其第一大股東新華聯(lián)控股(3.30,-0.13,-3.79%)連續(xù)進(jìn)行了兩筆各1億股的股權(quán)質(zhì)押。

 

對(duì)此，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蘇波向記者表示：“旅游地產(chǎn)是一個(gè)長線的投資，從景區(qū)建設(shè)開始，到逐步開發(fā)完善，投入回收期比較長，需要逐漸推進(jìn)，土地也不可能一下拿到。因此對(duì)項(xiàng)目的投入將采取滾動(dòng)開發(fā)的方式，要講究節(jié)奏，不會(huì)一下全面到位。”

 

“在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目選擇的過程中，具備能再現(xiàn)歷史、傳承文化的良好基因的項(xiàng)目是公司的首選，因?yàn)楣靖粗斜旧沓钟行臀飿I(yè)所產(chǎn)生的價(jià)值提升。”蘇波說。

 

不過，對(duì)于房企紛紛發(fā)力旅游地產(chǎn)，陳晟認(rèn)為，房企應(yīng)當(dāng)注意分配好市場(chǎng)份額，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，要在這樣的局面下保持不敗之身，分配好住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的比例非常重要。雖然住宅受到調(diào)控影響最大，但是住宅仍然是房企盈利的最重要的部分。陳晟表示，各業(yè)態(tài)在房企中的比例以普通住宅占70%、高端住宅為10%，其余商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓地產(chǎn)占15%，僅留5%關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等功能地產(chǎn)。

 

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴記者，目前，全國的旅游地產(chǎn)分為兩類。一是所選擇的區(qū)域本身在氣候等方面符合旅游所需的要素，如海南、云南這樣的地方；另一類則是需要投入大量資源打造的旅游項(xiàng)目。后一類所需要的投入非常大，要把握好開發(fā)節(jié)奏，以及持有與銷售的比例，對(duì)于究竟需要多少資金才能夠支持旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展要計(jì)算得比較清楚。

 

此外，在住宅開發(fā)上，新華聯(lián)一直在尋找合適的地塊。去年，新華聯(lián)在土地市場(chǎng)低迷時(shí)，接連在武漢、大慶和株洲等二三線城市頻頻拿地，目前公司的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備分布于北京、唐山、呼和浩特、黃山、西寧等地。而在北京這樣的一線城市，公司的進(jìn)展則比較緩慢。蘇波曾表示，公司一直在北京尋找適合的土地，但是他也坦言，北京的地價(jià)太貴。

 

在2012年北京最后一次土地拍賣會(huì)上，新華聯(lián)力壓保利-首開聯(lián)合體，以4.1億元總價(jià)、配建3萬平方米保障房摘得北京市平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)的開發(fā)權(quán)，樓面價(jià)格3862元/平方米，該地塊的溢價(jià)率達(dá)到了46.4%。

 

蘇波認(rèn)為，調(diào)控是在保障房建設(shè)沒有達(dá)到要求的前提下采取的措施，政策在穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也壓制了大量的需求，這些需求需要釋放，因此，該公司對(duì)于行業(yè)的發(fā)展一貫保持樂觀的態(tài)度。這也是其積極拿地的原因。