因此，總地來看，未來的房地產(chǎn)市場空間還是比較大的。再進(jìn)一步看，未來勞動力人口變化也是一個影響中國房地產(chǎn)市場的重要因素。預(yù)計(jì)2013年勞動力人口將達(dá)到頂峰，并會延續(xù)一定的時間。其中，根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)顯示：2010年，購房能力最強(qiáng)的20—49歲之間的人口占比是54.8%；對房地產(chǎn)影響最大的35—46歲之間的高儲蓄人口比重是42.6%；2010年的中國人口撫養(yǎng)比為34.2%，比日本的最低值43%還要低些，未來的10年人口因素對住房需求的增加仍將存在，購房的支付能力也因收入的提高而增強(qiáng)。
未來增速將放緩
過去10年的商品房銷售面積年均增長速度是16%，未來的房地產(chǎn)市場的商品房銷售面積和價格上漲將會放緩，主要原因有以下4點(diǎn)：
第一，政策層面發(fā)生了重大變化。過去是住房制度改革，釋放了住房市場需求，今后將進(jìn)一步加大保障性住房供給，政策性的住房供給會將部分市場性商品住房需求分離出去。保障房制度的逐步完善，將從制度方面，分流部分市場需求。
第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策會對住房需求中的投資與投機(jī)性需求進(jìn)行長期性的抑制。除行政政策外，即使未來出臺的一系列經(jīng)濟(jì)手段仍會對不合理的需求產(chǎn)生抑制作用。
第三，從發(fā)展階段看，未來的城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量都會降低，也將減緩住房需求增速。過去10年的城鎮(zhèn)化速度為年均1.36，根據(jù)眾多相關(guān)研究資料判斷，未來的城鎮(zhèn)化速度由將由年均增長1.36的速度降低為每年0.8—1.0的增長速度。
第四，貨幣發(fā)行規(guī)模會得到控制，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也會逐步隨著形勢變化而由急劇擴(kuò)張轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展，未來企業(yè)住房投資將會更加穩(wěn)健。
市場細(xì)分加劇
在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，必然會出現(xiàn)兩個層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇。
首先，從城市層面看，投資房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對城市選擇的判斷。在以往的房地產(chǎn)發(fā)展黃金期，眾多的城市都充滿著發(fā)展機(jī)會；而在目前，不同的城市發(fā)展機(jī)會差異將逐步擴(kuò)大，因此選擇城市非常重要。
從中短期看，住房的供求壓力差異明顯。我們研究了2009-2012年上半年重點(diǎn)城市住宅用地的存量消化時間?？梢钥闯觯粌H僅是中小城市，部分大城市也存在供應(yīng)過剩問題。
從長期看，城市群當(dāng)中的核心城市、次中心城市，發(fā)展?jié)摿^大，應(yīng)當(dāng)作為選擇重點(diǎn)；對于被城市群發(fā)展邊緣化的城市，人力資本與資金外流使得發(fā)展前景不佳，住房供給的消化期較長、可以容納的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目較少，要慎重選擇。
其次，從企業(yè)層面看，企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)是以精細(xì)化、專業(yè)化為主。
在未來的房地產(chǎn)市場上，企業(yè)要重點(diǎn)發(fā)展自身的專業(yè)化水平。從過去的住房需求特征來看，以往出現(xiàn)較大的非自住性需求，投資者往往不會十分關(guān)注住房的舒適度與實(shí)用性。而在不斷擠出投資與投機(jī)型需求之后，家庭的自住需求就上升為主導(dǎo)，在商品房自住時代的住房供求關(guān)系會更加緊密，即住房的設(shè)計(jì)與需求的匹配度極為重要。住房需求者會極為關(guān)注住房的結(jié)構(gòu)、品質(zhì)、功能、配套服務(wù)、設(shè)施等方面，因此，無論是做住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)還是基金項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)都必須專注于某個方面，才能獲得更大的市場占有率，取得長足的發(fā)展。
我國的商業(yè)地產(chǎn)主要面臨的是結(jié)構(gòu)性短缺，從趨勢判斷的角度看，尤其是對個別的城市而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢會對商業(yè)地產(chǎn)造成很大影響。比如：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，則會增加對寫字樓方面的需求。就第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口比重看，2000-2010年這10年間全國的增長是7個百分點(diǎn)，北京是18個百分點(diǎn)，上海是14個百分點(diǎn)?？梢?，對國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀況，聚焦到具體城市做細(xì)化的研究差異較大，進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)的影響也是不同的。
