住宅市場仍存缺口

 

我國未來的住宅市場空間仍大與目前的發(fā)展階段有關(guān)，現(xiàn)在中國的新房交易占到總交易量的80%左右。我國住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海這些一線城市，只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當(dāng)。而美國、日本、歐洲這些發(fā)達(dá)國家主要是以舊房交易為主。比如，美國2009年有7%的家庭換房，其中90%的交易是舊房交易。

 

其原因在于發(fā)達(dá)國家的住房套數(shù)比家庭戶數(shù)還多。從目前家庭戶數(shù)與住房需求套數(shù)之比來看，法國是1∶1.21；日本是1∶1.13；美國是1∶1.11；英國是1∶1.03。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，我國目前的住房還處在戶均不到一套水平，還存在住房需求的缺口。住宅市場的空間主要有4個(gè)方面：

 

第一是城市人口的增長。農(nóng)民進(jìn)城所帶來的人口增長不是關(guān)鍵因素，因?yàn)樗麄冇姓?，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚則對(duì)城市房地產(chǎn)市場影響較大。對(duì)比第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)，從近10年的情況變化來看，10年前河南省是第一人口大省，現(xiàn)在是第三位，而廣東省現(xiàn)在是第一位。在百萬人口大城市之中，北京、上海每年新增人口較多，住房需求增長也較快，房價(jià)也較高，另外，在10年內(nèi)城鎮(zhèn)人口增長超過100萬的城市，其住房需求也相對(duì)較大，可見，人口增長對(duì)住房需求是比較客觀的，在總量上對(duì)人口流動(dòng)的關(guān)注實(shí)質(zhì)上就是對(duì)住房需求的關(guān)注。因此，對(duì)未來的住房需求預(yù)測應(yīng)當(dāng)關(guān)注人口流動(dòng)的趨向。

 

第二是由于住房拆遷和住房的改善性需求。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%，我國住房的改善性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

 

第三是家庭小型化。近10年家庭分化加劇，這就使得在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，住房需求也在增加。過去10年，僅僅因?yàn)榧彝バ⌒突蛩?，?dǎo)致住房需求增加9.1%。

 

第四是投資性因素所導(dǎo)致。在貨幣較多、而居民投資渠道有限的情形下，部分投資性需求導(dǎo)致了實(shí)事上的住房無效供給。

 

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