臨近年底，北京土地市場(chǎng)再次迎來(lái)一波土地成交小高峰。12月25日下午，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)三地塊在激烈競(jìng)爭(zhēng)后落槌。未來(lái)幾天，還將有5塊地公開(kāi)出讓。

 

在經(jīng)歷了今年上半年多次土地零成交之后，年底北京土地市場(chǎng)的成交量、較高的溢價(jià)率和激烈的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)都延續(xù)了11月以來(lái)的市場(chǎng)熱度。

 

本周迎來(lái)年底成交小高峰

 

北京土地市場(chǎng)在12月也呈現(xiàn)“翹尾”行情。

 

12月25日下午，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)三地塊舉行公開(kāi)出讓，共有萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、首開(kāi)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利等13家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，金地、中海、住總等多家房企觀戰(zhàn)。最終，北京萬(wàn)科和首開(kāi)股份聯(lián)合體拿下兩宗地塊，北京世紀(jì)鴻房產(chǎn)拿下一宗地塊，總出讓價(jià)格達(dá)到23.2億元，相比起始價(jià)15.87億元，總溢價(jià)率達(dá)到46%。

 

此前，12月11日的出讓昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)二期0303-04地塊，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前已獲得16次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍時(shí)吸引了萬(wàn)科首開(kāi)、保利、融創(chuàng)、旭輝、中鐵建、住總等15家房企競(jìng)價(jià)。最終，該地塊由中鐵建以8億元、配建8.5萬(wàn)平米公租房(含5萬(wàn)平米回遷房)競(jìng)得，折合樓面價(jià)4731元/平米，溢價(jià)率為45%。

 

除了這些已成交的地塊，據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，本月底的幾天里，還將有5宗土地公開(kāi)出讓。

 

在經(jīng)歷了今年上半年多次土地零成交之后，年底北京土地市場(chǎng)的成交量、較高的溢價(jià)率和激烈的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)都延續(xù)了11月以來(lái)的市場(chǎng)熱度。

 

眾多品牌房企儲(chǔ)備“糧草”

 

今年底，包括央企在內(nèi)的眾多品牌房企紛紛加快了圈地速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬(wàn)科在土地儲(chǔ)備上的投入已超400億元，領(lǐng)先各大房企。保利緊隨萬(wàn)科之后，在土地儲(chǔ)備上的投入已超330億元，比去年同期大漲40%以上。此外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)從11月底至今先后在一二線城市拿地，金額高達(dá)106億元。

 

不僅在全國(guó)豪擲資金儲(chǔ)備土地，品牌房企在北京也競(jìng)爭(zhēng)激烈。11月份以來(lái)，保利、萬(wàn)達(dá)、住總、華潤(rùn)、萬(wàn)科等大型房企都在北京土地市場(chǎng)頻頻出擊。“年底收回了‘銀子’，房企們都準(zhǔn)備囤些土地備戰(zhàn)明年。”一位參與通州臺(tái)湖地塊競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商表示。

 

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，經(jīng)過(guò)半年的樓市銷售回暖，開(kāi)發(fā)商在資金充裕的同時(shí)，手里邊的土地儲(chǔ)備卻在逐漸減少。再加上上半年開(kāi)發(fā)商基本上沒(méi)有怎么拿地，現(xiàn)在拿地意愿十分強(qiáng)烈。

據(jù)了解，保利、首開(kāi)、金地、萬(wàn)科等多家企業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間具有在京繼續(xù)拿地的意愿。在12月25日的競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，記者就發(fā)現(xiàn)中海、金地、住總等多家房企在旁觀戰(zhàn)。

北京市場(chǎng)上，目前中海地產(chǎn)在售的項(xiàng)目為中海九號(hào)公館[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，中海學(xué)院派、紫御公館等項(xiàng)目已經(jīng)接近尾聲。金地地產(chǎn)在北京有兩個(gè)項(xiàng)目，目前金地朗悅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]在售，金地仰山[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]業(yè)已售罄。因此對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地是其備戰(zhàn)來(lái)年不可或缺的一環(huán)。金地集團(tuán)華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰就曾表示，如果價(jià)格、地段等各方面條件合適，并與公司發(fā)展規(guī)劃契合，金地仍會(huì)考慮在北京拿地。

“年底土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多企業(yè)想拿地也拿不到。”一國(guó)企人士表示，如果想要拿到地，就需要“瘋狂”加價(jià)，這和一般房企資金水平不符，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。這也使得一些房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，既增強(qiáng)拿地實(shí)力，又可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)影響

“商品房供應(yīng)基本不會(huì)出現(xiàn)缺口”

今年北京土地市場(chǎng)不僅土地出讓金創(chuàng)下新低，其住宅用地成交也在縮水。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，今年北京共有35塊住宅用地成交，即使加上本月末即將成交的5宗地塊，相比2011年55宗的成交量，今年住宅用地成交宗數(shù)同比下降了36%左右，是2010年以來(lái)住宅用地成交量最少的一年。而成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積為585.84平米，與去年同期相比下降了32.5%，創(chuàng)下2009年以來(lái)住宅用地規(guī)劃建筑面積新低。

經(jīng)過(guò)大半年市場(chǎng)消化，開(kāi)發(fā)商大都快速實(shí)現(xiàn)了去化，再加上今年拿地量少，按照一般10個(gè)-15個(gè)月土地進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期的時(shí)間推算，今年住宅用地成交量減少，會(huì)不會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生一定影響？

對(duì)此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，目前北京樓市供應(yīng)充足，未來(lái)基本不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)缺口。他分析，今年北京市新房交易量將在9萬(wàn)-10萬(wàn)套之間。按照這樣的需求水平，目前北京市庫(kù)存、即將上市和正在施工的房源數(shù)量在十幾萬(wàn)套，完全可以滿足未來(lái)一段時(shí)間北京樓市的需求。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，按照土地開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，去年成交的土地將于明年上半年陸續(xù)面市，由于2011年住宅用地成交情況相對(duì)穩(wěn)定，因此明年上半年的樓市供應(yīng)也將呈穩(wěn)定狀態(tài)。

記者觀察

先冷后熱，出讓金創(chuàng)新低

盡管自今年下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金壓力的緩解和優(yōu)質(zhì)地塊的陸續(xù)入市使得北京土地市場(chǎng)逐漸升溫。萬(wàn)柳地王入市以及9月份土地成交高峰使得沉寂許久的北京土地市場(chǎng)重現(xiàn)生機(jī)。但是仍然難掩全年土地市場(chǎng)的平淡格局。

 

據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心資料顯示，截至12月27日，北京市共有158宗地塊成交，出讓面積共計(jì)1279.6萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積1647.5萬(wàn)平米，相比去年同期成交宗數(shù)減少86宗，土地面積與規(guī)劃建筑面積降幅分別為33.7%、27.1%。

成交量的減少也使得政府土地收益大幅減少，截至12月25日，北京土地出讓金僅為616.96億元，同比減少39.5%，創(chuàng)造了自2009年以來(lái)的新低。

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵表示，下半年樓市逐漸回暖，開(kāi)發(fā)商拿地意愿漸起，也有一些優(yōu)質(zhì)地塊推出，土地成交量有所提升。但由于上半年市場(chǎng)形勢(shì)不好，開(kāi)發(fā)商受資金、存貨限制不敢貿(mào)然買地，政府也缺乏推地動(dòng)力。因此上半年土地成交量少，導(dǎo)致全年成交量并不多。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍則認(rèn)為，從北京下半年的供地來(lái)看，地塊是不愁嫁的，但政府推地節(jié)奏并未跟上需求，由此也造成了土地市場(chǎng)全年成交的低迷。“預(yù)計(jì)在明年，由于需求方對(duì)于土地市場(chǎng)的關(guān)注度不斷提升，并且在地方財(cái)政收入大幅減少的壓力下，北京市從主動(dòng)與被動(dòng)兩方面均具備較大的推地動(dòng)力。”