增加自持比重、轉(zhuǎn)型旅游及養(yǎng)老地產(chǎn)、試水電商、代建模式崛起……2012年，在住宅市場(chǎng)逐漸飽和、優(yōu)質(zhì)地塊愈發(fā)減少的大背景下，越來越多房企走上“改舊創(chuàng)新”的轉(zhuǎn)型之路，在新時(shí)代新領(lǐng)域，謀求新發(fā)展。

 

◎增加自持

 

8月，SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]宣布未來將在北京和上海核心區(qū)持有商業(yè)物業(yè)150萬平米，宣布從散售向大規(guī)模自持轉(zhuǎn)型。

 

同時(shí)，龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等多家房企也都大幅加碼自持商業(yè)地產(chǎn)比重。今年前11個(gè)月，龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額358.6億元，其中商業(yè)地產(chǎn)簽約130億元，已經(jīng)超越了去年全年85.32億元的銷售額，占集團(tuán)銷售總額的1/3。龍湖地產(chǎn)掌門人吳亞軍表示，未來將繼續(xù)堅(jiān)持以增持商業(yè)為戰(zhàn)略支點(diǎn)，用10-15年左右的時(shí)間把租金利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%。

 

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明近日也表示，從今年開始，遠(yuǎn)洋每年都將新增20萬平方米的商業(yè)用地，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁張玉良表示，未來幾年綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)將主要依靠商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)比重將由目前的40%增至60%。

 

點(diǎn)評(píng)

 

雖然短期來看，盈利和銷售情況會(huì)不盡如人意，但SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型可能帶來的長(zhǎng)期利好，仍獲得業(yè)內(nèi)一片叫好聲。從青年向壯年、從初步的包裝地產(chǎn)商向成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商、從依靠賣項(xiàng)目獲取資金向提高租金占比實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期回款，不管是SOHO中國(guó)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還是其他房企增加商業(yè)物業(yè)的自持比重，都值得肯定。

 

◎涉足旅游

 

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目達(dá)70個(gè)，總規(guī)模逾2600億元，今年全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)投資總額將超過萬億元，包括萬科、保利、萬達(dá)等房企均大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

早在2005年10月，萬科投資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年的租賃權(quán)，2007年，萬科又在海南三亞投資10.05億元打造浪琴灣項(xiàng)目；今年4月初，保利重慶·石象湖開盤，當(dāng)天銷售105套；碧桂園也在表示，已經(jīng)將海南島視為必爭(zhēng)之地。位于廣東省惠東縣的巽寮灣是又一個(gè)大房企的必爭(zhēng)之地，短短三四年間，吸引了華潤(rùn)、萬科、富力等一線品牌房企云集于此，開發(fā)量雄冠國(guó)內(nèi)其他區(qū)域。

 

除了大型房企看好旅游地產(chǎn)發(fā)展前景，金融機(jī)構(gòu)投資旅游地產(chǎn)的熱情也與日俱增。據(jù)投中集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年至今，國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計(jì)獲得投資2.52億美元。

 

點(diǎn)評(píng)

 

旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)，被認(rèn)為是旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主因，不過，在旅游地產(chǎn)投資增溫的同時(shí)，“圈地-賣房”的粗放增長(zhǎng)模式卻飽受詬病，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“假旅游、真地產(chǎn)”的舊模式難以為繼，行業(yè)發(fā)展亟須突破。

 

◎進(jìn)軍養(yǎng)老

 

隨著國(guó)內(nèi)老齡人口的急劇增長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為房企最看好的成長(zhǎng)板塊，老齡化引發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)成為眾多企業(yè)眼中的“香餑餑”。

 

包括萬科、保利、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)以及泰康人壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，均向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。萬科目前共有4個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，早在2010年，萬科集團(tuán)就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目萬科幸福匯[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，今年萬科更是計(jì)劃投資120億元在長(zhǎng)春多個(gè)區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)；綠城中國(guó)近日也公開表示，將做成全護(hù)型學(xué)院式養(yǎng)老，預(yù)計(jì)一年之后輪廓初成；今典集團(tuán)旗下的“紅樹林[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]模式養(yǎng)老”，意在用紅樹林酒店的管理、配套等來運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

點(diǎn)評(píng)

 

雖然不少企業(yè)瞄向養(yǎng)老地產(chǎn)的大蛋糕，但目前并未形成成熟的運(yùn)營(yíng)模式。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合，有業(yè)內(nèi)人士直言，真正在研究養(yǎng)老地產(chǎn)并想做出規(guī)模的企業(yè)很少，相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念還停留在引入部分老年人居住標(biāo)準(zhǔn)的水平，部分企業(yè)宣稱的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃，其實(shí)只是為了低價(jià)拿地而已。而不少參與企業(yè)則表示，從前期拿地到后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)老地產(chǎn)所需資本成本很高，如果沒有足夠的政策支撐，投資者承受的壓力很大。

 

◎試水電商

 

中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)正呈現(xiàn)爆棚式飛躍發(fā)展。在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)，也做起了電商。事實(shí)上，早在今年年初，萬達(dá)就籌劃進(jìn)軍電商，萬達(dá)電商部門的招聘信息顯示，普通的“網(wǎng)頁制作工程師”年薪在18萬-38萬元，平臺(tái)技術(shù)部總經(jīng)理超過百萬年薪，CEO年薪更是高達(dá)200萬元，未來“萬達(dá)集團(tuán)電子商務(wù)公司”的規(guī)模將在1萬人。近日，原阿里巴巴國(guó)際站技術(shù)負(fù)責(zé)人龔義濤已出任萬達(dá)電商掌門人，目前萬達(dá)電商部門已成立并進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作階段。不過，與傳統(tǒng)的B2C模式不同，萬達(dá)的電商更傾向于O2O(即將線下商務(wù)的機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合)的模式，從而實(shí)現(xiàn)電商平臺(tái)的金融屬性。

 

點(diǎn)評(píng)

 

在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬達(dá)是當(dāng)之無愧的行業(yè)領(lǐng)軍者，不過，在電商領(lǐng)域，萬達(dá)卻是“初來乍到”的新人。除了大量資金和人力的投入之外，更重要的是團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、品牌等的沉淀和積累，萬達(dá)還需要在這些方面多下工夫。

 

◎代建崛起

 

綠城的房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模。近日，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司(稱綠城建設(shè))執(zhí)行總裁許峰表示，目前綠城建設(shè)代建的項(xiàng)目已達(dá)72個(gè)，可售貨值約達(dá)1300億元。綠城建設(shè)成立于2010年9月，涵蓋商業(yè)代建、政府代建和資本代建三種業(yè)務(wù)模式，其中1/3為政府代建，其余2/3為商業(yè)代建。通過委托方提供開發(fā)用地并承擔(dān)全部或主要開發(fā)資金，綠城建設(shè)根據(jù)委托方的需要向項(xiàng)目輸出管理及品牌，派駐專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)全過程開發(fā)管理任務(wù)。

 

涉足代建業(yè)務(wù)的房企，目前在全國(guó)已有多家。萬科已在上海涉足房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，而中海地產(chǎn)在西北地區(qū)也在2011年開始承建項(xiàng)目代建。

 

點(diǎn)評(píng)

 

代建正成為各類房企繞過資金牽制和買地瓶頸，謀求增長(zhǎng)的一條捷徑。從短期來看，代建為企業(yè)帶來的利潤(rùn)，卻并不足夠誘人。綠城對(duì)代建項(xiàng)目收取的管理費(fèi)用平均約為項(xiàng)目銷售額的7%左右，這意味著兩年的代建將為綠城帶來的收入僅為90億元。盡管規(guī)模擴(kuò)張很快，但綠城建設(shè)對(duì)綠城集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，或?qū)⒃跀?shù)年后才能得以體現(xiàn)。