12月24日，192輪“廝殺”后，融創(chuàng)中國[簡介 最新動態(tài)]（01918.HK）忍痛收手。
天津天塔道地塊因地理位置突出，引起數(shù)家知名房企關(guān)注，最終魯能[簡介 最新動態(tài)]控股公司北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司以46.2億元奪得。當(dāng)?shù)貐^(qū)域樓盤均價在18000-22000元/平方米左右。該地塊成為2012年天津的雙料地王，總價和單價均創(chuàng)新高。
魯能異動
魯能集團的控股方是山東電力，而山東電力是國家電網(wǎng)下屬公司，魯能地產(chǎn)是具有央企背景的地產(chǎn)公司。魯能控股的北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司2002年介入北京順義新城的土地一級開發(fā)，旗下的魯能7號院[最新消息 價格 戶型 點評]今年上半年成為北京市樓盤銷冠（樓盤成交數(shù)量第一）。
魯能地產(chǎn)并不屬于國資委最初確定的16家主業(yè)從事房地產(chǎn)的央企。魯能地產(chǎn)內(nèi)部人士曾告訴記者，2011年2月，國資委正式同意了房地產(chǎn)成為魯能集團的主營業(yè)務(wù)。坊間傳聞，保利[簡介 最新動態(tài)]將收購魯能地產(chǎn)。兩公司對傳聞均予以否認(rèn)。
2012年的土地市場，魯能表現(xiàn)并不顯眼。今年9月，上海申電投資有限公司以20.5億的底價，拿下了位于陸家嘴地的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價為28983元/平方米。該公司被指和魯能集團有關(guān)聯(lián)，但魯能集團并未公開回應(yīng)此事。
獲得天津地王之前，魯能旗下唯一地產(chǎn)類A股上市公司廣宇發(fā)展（000537.SH）更換了高管。近1/3高管被調(diào)整或離職，任職7年的總經(jīng)理孟祥科辭職。值得注意的是，人事變動后，新晉者皆具有“魯能系”背景，新任總經(jīng)理為曾任魯能置業(yè)工程總監(jiān)、濟南天地置業(yè)總經(jīng)理的黃先可。
廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組一直未能順利進行。按照最初的計劃，魯能集團將評估價值近60億元的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入廣宇發(fā)展，后者由此將獲得海南三亞、?？?、澄邁等地365.5萬平方米的二級開發(fā)土地和4482畝的一級土地開發(fā)項目。但受調(diào)控影響，并購重組處于暫停狀態(tài)。
盡管母公司國家電網(wǎng)2011年營業(yè)收入16753.6億元，在中國500強企業(yè)中位列第三，財力“逼人”，但人事變動，資產(chǎn)重組，近兩年內(nèi)一直處于變動中的魯能地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場上的表現(xiàn)，遠遜于中海、保利等央企地產(chǎn)。
國資房企在加速
由于魯能地產(chǎn)的央企身份，央企再次受到關(guān)注。事實上，四季度以來的所謂地王爭奪，大型國企和央企，扮演了重要角色。
12月3日，保利地產(chǎn)以17.37億元拿下珠國土儲2012-13號地，成為珠海今年的地王。此前，10月10日，保利一日獨得兩地王：保利信報聯(lián)合體以45億元拿下徐匯區(qū)濱江地塊，折合樓板價27055元/平方米，溢價率為42.9%；保利萬科聯(lián)合體競得長沙方面濱江新城B7地塊，成交價總計32.56億元，樓面地價1萬元/平方米。
11月30日，中冶控股80%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，以底價56.2億元摘得南京下關(guān)G50地塊。11月28日，中海深圳公司以20億元的總價奪得深圳寶安尖崗山地塊，折合樓面價1.09萬元/平方米。12月20日，中海再以28.4億元拿下佛山桂城蟲雷崗地鐵站一塊商住用地，總價和單價均為佛山年度最高。12月26日，由大型國企上海國際港[最新消息 價格 戶型 點評]務(wù)集團領(lǐng)銜的聯(lián)合體以56.8億摘得上海海門路55號商辦地塊，成為上海年度總價地王。
此輪調(diào)控以來，小開發(fā)商想在土地市場分得一杯羹，并不容易。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)民企的發(fā)展速度已被國有企業(yè)趕超。在過去相當(dāng)長的時間里，民企地產(chǎn)憑借靈活的機制，領(lǐng)先國企。但在新的市場環(huán)境下，國有企業(yè)拿地和融資的相對優(yōu)勢更加明顯，幫助其超越民營企業(yè)。國金證券分析師曹旭特分析，是國有企業(yè)的資源優(yōu)勢打敗了民營企業(yè)的機制優(yōu)勢。
國金證券對2009 年以來全國銷售排名前20名的6 家國有地產(chǎn)企業(yè)和9 家民營企業(yè)，進行橫向分析后發(fā)現(xiàn)，國企合計拿地份額從2010 年的34%上升到2012年上半年的39%，而拿地的單位成本從3000元每平方米下降至如今的1600 元，民營企業(yè)拿地成本則在1800-1900元每平方米之間保持不變。
值得注意的是，國企的相對擴張，并沒有給其財務(wù)報表帶來不良影響。國有企業(yè)的平均毛利率與民營企業(yè)基本相同，凈利率甚至強于后者；擴張也沒有導(dǎo)致負(fù)債率過高，短期資金狀況與民營企業(yè)幾無差異，負(fù)債率水平也低于后者。
規(guī)則不變優(yōu)勢不減。地產(chǎn)項目從拿地到開盤，通常都有一年以上的間隔，而2011 年至今國有企業(yè)拿地份額不斷上升，未來可售量也更加豐富。今年上半年，15家公司中，國企銷售額合計增速從落后11 個百分點趕超至領(lǐng)先25 個百分點；國有企業(yè)的市場份額也從40%上升到目前的47%。
地王的“推手”
央企的進攻姿態(tài)，令人側(cè)目。
但高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵在接受本報記者采訪時表示，不應(yīng)把目光過分集中在央企身上。他認(rèn)為，央企承擔(dān)著國有資產(chǎn)保值和增值的責(zé)任，獲取更好的生產(chǎn)資料和資源是必要的。而地王的產(chǎn)生和地方政府的推地節(jié)奏有很大關(guān)系。
中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年11月份天津土地市場共推出112宗地塊，環(huán)比增長119.6%，同比增長86.67%。不僅僅是天津，其他城市在四季度也出現(xiàn)了賣地沖動。“市場不好的時候，地方政府是不會將優(yōu)質(zhì)地塊拿出來賣的。”陶紅兵說。但市場正處于微妙的時期，房價已經(jīng)有抬頭的趨勢，在輿論壓力下，北京市已延遲了農(nóng)展館地塊的出讓。
事實上，相比2010年土地市場的瘋狂，今年被開發(fā)商拿下的地王，溢價率均未超過100%。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對本報記者稱，開發(fā)商大舉拿地，是因為對2013年的市場有較好的預(yù)期，房地產(chǎn)投資指標(biāo)會先于宏觀經(jīng)濟指標(biāo)“放晴”而轉(zhuǎn)好，一般會提前3個月左右。十八大更明確了開發(fā)商的預(yù)期，因此大家紛紛開始拿地。
最近地王的頻繁產(chǎn)生，是否意味著2013年房價必然上漲？顧云昌認(rèn)為，房價會穩(wěn)中有升，但不會出現(xiàn)暴漲局面。
7月份北京萬柳地王拍賣前，人民日報發(fā)表的一篇文章指出，“2010年‘堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭’的話音未落，幾家央企一天之內(nèi)在北京連拿三個地王，成為這輪超過兩年的最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的直接導(dǎo)火線，并導(dǎo)致國資委要求多家央企退出房地產(chǎn)業(yè)。”
很多人應(yīng)該記得，2010年3月北京那幾個地王一出，北京房價連夜上漲，有的業(yè)主跳價5000元。當(dāng)然，歷史不會簡單地重復(fù)。
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