在25日召開(kāi)的建設(shè)工作會(huì)議上，住建部盡管再次敲定了堅(jiān)持限購(gòu)政策不放松，但也明確表態(tài)支持合理的改善性住房需求。在2010年實(shí)施限購(gòu)以來(lái)，對(duì)于改善性住房需求做出明確支持的表態(tài)，這還是第一次。受此影響，地產(chǎn)股在25日大漲4%，再次印證了“房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不確定性是政策這一結(jié)論”。業(yè)界普遍判斷，2013年調(diào)控的基本邏輯是：繼續(xù)保持對(duì)于主要城市限購(gòu)高壓，同時(shí)積極支持改善性需求入市來(lái)消化產(chǎn)能和緩解地方政府財(cái)政壓力。因此，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的主基調(diào)是“穩(wěn)”，不會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

 

但是，值得注意的是，2012年11月，70個(gè)大中城市中有28個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)年初的水平，而今年1月份只有2個(gè)城市的房?jī)r(jià)超過(guò)年初水平。在具有風(fēng)向標(biāo)意義的一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市，近期房?jī)r(jià)上漲的幅度更大。業(yè)界對(duì)于當(dāng)前樓市暖冬將延續(xù)到2013年達(dá)成一致，再考慮到2013年的樓市大環(huán)境，我們認(rèn)為2013年主要城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力很足，不排除部分城市房?jī)r(jià)快速上漲。未來(lái)在政策走向上強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”的同時(shí)，極有可能會(huì)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)上漲的新政策——房產(chǎn)稅試點(diǎn)在主要城市進(jìn)行擴(kuò)容。

 

首先，限購(gòu)政策的作用效果在邊際遞減。限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行兩年有余，市場(chǎng)似乎產(chǎn)生“抗藥性”，近期房?jī)r(jià)上漲主要發(fā)生在限購(gòu)政策執(zhí)行嚴(yán)厲的一、二線(xiàn)城市。在限購(gòu)執(zhí)行最為嚴(yán)厲的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)則上漲得更快；另一方面，2013年，結(jié)構(gòu)性減稅的力度將比2012年更大，而經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)背景下財(cái)政收入增長(zhǎng)前景也不樂(lè)觀(guān)，此外2013年銀行信貸對(duì)于地方政府的敞口更加謹(jǐn)慎，債券融資盡管在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)趨勢(shì)性增長(zhǎng)，但難以在短期內(nèi)如銀行信貸那樣放量供應(yīng)。在支出方面，2013年地方債務(wù)償還、基建投資和保障房建設(shè)等資金投入量非常大。因此，我們預(yù)計(jì)2013年地方政府財(cái)政壓力將比2012年更重，放松限購(gòu)、限貸的“小動(dòng)作”也將更多。

 

其次，2013年將有更多熱錢(qián)入境追逐風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。2013年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)比2012年好，主要經(jīng)濟(jì)體量化寬松的勢(shì)頭有增無(wú)減。歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)在2013年沒(méi)有最差只有更差；美國(guó)財(cái)政懸崖風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不管最后以增稅方式來(lái)解決還是以削減開(kāi)支方式來(lái)解決，都將嚴(yán)重打擊美國(guó)投資和消費(fèi)的信心；近期日本央行認(rèn)為自己量化寬松的尺度太謹(jǐn)慎。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2012年三季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象，而國(guó)際研究和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)已經(jīng)普遍將2013年中國(guó)GDP增速的預(yù)測(cè)值調(diào)到8%以上。可以預(yù)見(jiàn)，以各種形式入境來(lái)追逐風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的熱錢(qián)將會(huì)在2013年增加。2011年，因看空中國(guó)樓市而大肆拋售物業(yè)的美國(guó)黑石集團(tuán)在近期重新殺回中國(guó)，以23億元的價(jià)格收購(gòu)了上海的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)還發(fā)起約20億美元的房地產(chǎn)基金，用于未來(lái)收購(gòu)包括中國(guó)在內(nèi)亞洲的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

再次，2013年我國(guó)物價(jià)和貨幣政策形勢(shì)也有利于房?jī)r(jià)上漲。2013年盡管確立了穩(wěn)貨幣和寬財(cái)政的政策組合，但中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”，有關(guān)貨幣政策和基建投資的聲明立場(chǎng)較為積極。預(yù)計(jì)2013年貨幣供應(yīng)量將比2012年增加，中金公司預(yù)測(cè)2013年新增貸款將比2012年的8.3萬(wàn)億元有明顯的增長(zhǎng)，將達(dá)到9 萬(wàn)億元左右，這對(duì)于已經(jīng)回升的CPI和見(jiàn)底的PPI不是一個(gè)好消息。同時(shí)，2013年全球主要央行零利率抑制了中國(guó)央行的加息空間，明年真實(shí)匯率還將繼續(xù)上升。CPI和匯率上升而利率卻無(wú)法通過(guò)上升來(lái)調(diào)節(jié)，追逐風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的貨幣環(huán)境在2013年將越來(lái)越明朗。

 

最后，管理層對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的容忍度將被迫提高。由于2013年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)比2012年好，預(yù)計(jì)西方國(guó)家針對(duì)中國(guó)的貿(mào)易保護(hù)和制裁更加嚴(yán)峻，我國(guó)今年11月份單月的出口增速降至不到3%（增速環(huán)比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)）也顯示了西方圣誕訂單結(jié)束后的低潮；其次，11月宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)盡管企穩(wěn)但難掩微觀(guān)層面的慘淡，工業(yè)毫無(wú)起色，說(shuō)明近幾個(gè)月的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升依賴(lài)的仍舊是政府投資（基建和制造業(yè)）和房地產(chǎn)回升雙重拉動(dòng)的傳統(tǒng)模式，特別是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的房地產(chǎn)和汽車(chē)等下游產(chǎn)業(yè)今年下半年以來(lái)持續(xù)好轉(zhuǎn)，對(duì)于11月宏觀(guān)數(shù)據(jù)的改觀(guān)起到了至關(guān)重要的作用。近期，盡管樓市暖冬的趨勢(shì)明顯，但回暖主要集中在一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市，大多數(shù)二、三、四線(xiàn)城市樓市仍舊處于去庫(kù)存的煎熬之中。而新一輪旨在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的投資，在區(qū)域上主要向二、三、四線(xiàn)城市傾斜，這些區(qū)域產(chǎn)能消化的壓力和土地依賴(lài)的程度更大。因此，管理層對(duì)地方政府主要收入來(lái)源之一——土地出讓收入的控制在兩難之間會(huì)策略性放松，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的容忍度將被迫提高。

 

在當(dāng)前形勢(shì)下，房產(chǎn)稅擴(kuò)容是多重戰(zhàn)略考慮的結(jié)果。首先，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容將在主要的一、二線(xiàn)城市進(jìn)行，體現(xiàn)了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域上分化，需要采取分類(lèi)指導(dǎo)的調(diào)控原則，有利于抑制主要城市投資投機(jī)需求對(duì)于整體房?jī)r(jià)上漲的帶動(dòng)和預(yù)期的影響，也不會(huì)沖擊到二、三、四線(xiàn)城市，為穩(wěn)中求進(jìn)戰(zhàn)略騰挪出空間；其次，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，對(duì)于構(gòu)建滿(mǎn)足新型城鎮(zhèn)化公共服務(wù)所需的公共財(cái)政體系在破題方面具有重大意義，因?yàn)橹挥斜镜氐娜丝诤推渚幼∠M(fèi)與地方政府的收入發(fā)生強(qiáng)相關(guān)時(shí)，地方政府才會(huì)有動(dòng)力為他們提供公共服務(wù)，新型城鎮(zhèn)化才有可能，而房產(chǎn)稅則是可行的選擇；再次，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容是結(jié)構(gòu)性減稅的重點(diǎn)內(nèi)容，結(jié)構(gòu)性減稅貫徹有增有減的原則，增稅主要針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅；最后，在地方政府整體收入出現(xiàn)下滑的背景下，房產(chǎn)稅有望成為重要緩沖，這也是地方政府從土地依賴(lài)向形成穩(wěn)定收入來(lái)源轉(zhuǎn)變的必經(jīng)過(guò)程。 （作者單位：深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心）