統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份前19天里北京新房的成交就達(dá)到9302套，突破萬(wàn)套門檻已無(wú)懸念，成交甚至有可能創(chuàng)下今年的新高峰。

但這樣的場(chǎng)景很可能難以持續(xù)到明年1月份，亞豪機(jī)構(gòu)(亞豪機(jī)構(gòu)博客)統(tǒng)計(jì)顯示，1月可能入市的新盤大幅縮水，只有12個(gè)項(xiàng)目有入市計(jì)劃，并且這些樓盤均位于五環(huán)以外。供應(yīng)的大幅萎縮難以支撐成交的上升，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年成交高峰應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)在兩三個(gè)月后，而新盤定價(jià)也會(huì)出現(xiàn)停漲，以避免遭到更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

最后一月成交或創(chuàng)今年新高 小戶型最搶手

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月1-19日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交9302套，突破萬(wàn)套門檻已沒(méi)有懸念，并且12月份的樓市(樓市博客)成交很可能超過(guò)今年9月份，創(chuàng)下新的紀(jì)錄。

成交套數(shù)雖然大幅上升，但值得留意的是，成交面積反而出現(xiàn)了下滑，前19天里新房成交面積約為92.06萬(wàn)平方米，下滑了5.2%。之所以出現(xiàn)這樣的差異，正是由于在許多新開盤的項(xiàng)目中，90平方米以下的戶型最為搶手，成了最先售罄的部分，這些中小戶型產(chǎn)品的集中成交拉低了樓市的成交面積。

“90平方米以下的兩居室或三居室在開盤當(dāng)天就賣完了，如果不超預(yù)算的話，您可以考慮考慮我們100平方米的三居，性價(jià)比很高。”位于大興區(qū)的中國(guó)水電云立方 (論壇) (論壇)(樓盤資料)的銷售人員表示，此次推出的都是適合剛需的中小戶型產(chǎn)品，可以說(shuō)是一搶而光，只有少量較大面積的產(chǎn)品在售。

無(wú)獨(dú)有偶，12月里陸續(xù)開盤的大興區(qū)的龍湖時(shí)代天街 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、房山區(qū)的金域緹香 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、順義區(qū)的東亞·創(chuàng)展國(guó)際 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)等項(xiàng)目均不約而同地主推90平方米以下的中小戶型，并且都在開盤當(dāng)天引發(fā)搶購(gòu)。

其中龍湖時(shí)代天街在今年一直主力銷售160平方米的四居室，直到12月份才拿出僅存的85平方米復(fù)式兩居，開盤當(dāng)天便售罄，而同時(shí)銷售的160平方米戶型房源還比較充足。

對(duì)于成交集中在中小戶型產(chǎn)品，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，限購(gòu)和曾經(jīng)的70/90政策，使得北京商品房的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了質(zhì)的改變，三居室由以往的140平方米以上壓縮到90-100平方米，兩居室則由100-120平方米左右減小到70-80平方米，緊湊的戶型設(shè)計(jì)減少了總購(gòu)房款，加上市場(chǎng)上流行的贈(zèng)送面積，使得中小戶型的使用率大大提高，吸引了購(gòu)房人出手。另外，相比上半年的售價(jià)，大部分樓盤的價(jià)格在年底都出現(xiàn)了上漲，90平方米以內(nèi)的中小戶型，總價(jià)較低、功能齊全，更容易獲得購(gòu)房人接受。

此外，12月以來(lái)新盤的入市數(shù)量也達(dá)到了今年的最高峰水平，前20天里就有25個(gè)項(xiàng)目入市銷售，共提供商品住宅5987套。不僅如此，12月下旬還將有10個(gè)左右項(xiàng)目即將開盤，全月供應(yīng)量最高將達(dá)到40個(gè)，支撐了樓市成交在年底的翹尾。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市雖然已經(jīng)整體出現(xiàn)回暖，但低總價(jià)、高性價(jià)比的中小戶型依舊是開發(fā)商銷售走量的“硬通貨”，尤其是對(duì)于萬(wàn)科、龍湖等大型房企來(lái)說(shuō)，年底在土地市場(chǎng)上的跑馬圈地，急需新的資金注入，因此加推新品，尤其是最被市場(chǎng)認(rèn)可的中小戶型就成了回籠資金的重要手段。

1月預(yù)計(jì)12個(gè)項(xiàng)目入市 下一個(gè)旺季在兩三個(gè)月后

綜合亞豪、北京中原等地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，12月樓盤的扎堆入市并未延續(xù)到明年1月份。明年初北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有12個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中有包括K2·玉蘭灣 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、順鑫·山語(yǔ)溪 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、京投銀泰上林灣 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)等在內(nèi)5個(gè)純新盤，以及包括富力童話時(shí)光 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、北京城建·世華龍樾 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園 (論壇) (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)在內(nèi)的7個(gè)老項(xiàng)目后期。

從入市項(xiàng)目純新盤與老項(xiàng)目的比重來(lái)看，1月份這兩類幾乎是不分伯仲。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在經(jīng)歷了一年的去化之后，大量在售樓盤都已經(jīng)取得較好銷量，因此銷售壓力相對(duì)較?。坏羌冃卤P項(xiàng)目由于尚未有收益出現(xiàn)，相對(duì)成本壓力較大，再加上部分項(xiàng)目由于限購(gòu)的影響，已多次推遲開盤計(jì)劃，例如京投銀泰上林灣 (論壇)推遲開盤時(shí)間已一年有余，而順鑫·山語(yǔ)溪?jiǎng)t是延期開盤，一直拖到如今變成現(xiàn)房發(fā)售。一直以來(lái)的推遲入市一方面受到成本壓力的影響；另一方面也會(huì)流失大量積蓄的購(gòu)房人，因此年底純新盤入市比重明顯增多。

但總體上來(lái)說(shuō)，由于12月份的成交旺盛再加上年初傳統(tǒng)節(jié)日的因素影響，開發(fā)商在1月份推新的熱情還是明顯下降了。某房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，“由于開發(fā)商普遍看好明年市場(chǎng)，預(yù)計(jì)春節(jié)后明年3、4月份的推盤量還是會(huì)比較大，價(jià)格仍將維持上漲的態(tài)勢(shì)。”

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，由于限購(gòu)并未放松，建委嚴(yán)查購(gòu)房資格等因素導(dǎo)致12月份的成交趨勢(shì)難以在明年初持續(xù)，新的成交高峰可能要等到兩三個(gè)月后，春暖花開之時(shí)。

漲價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)停滯 12個(gè)項(xiàng)目全部位于五環(huán)外

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，12月前19天里，北京商品住宅成交均價(jià)為20419元/平方米，相比上月同期下調(diào)了7.3%，連續(xù)多個(gè)月的漲價(jià)勢(shì)頭似乎得到了遏制。

在1月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目的定價(jià)情況來(lái)看，開發(fā)商也多較為謹(jǐn)慎。12個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，有7個(gè)公布了預(yù)計(jì)售價(jià)，其中6個(gè)與前期開盤時(shí)保持一致，例如地處亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園，此次報(bào)價(jià)為28000元/平方米左右，與其10月份二次開盤時(shí)的均價(jià)保持一致；富力童話時(shí)光報(bào)價(jià)12800元/平方米，與其8月開盤價(jià)格保持一致。只有首開常青藤 (論壇)(樓盤資料 業(yè)主論壇) 此次報(bào)價(jià)為23000-24000元/平方米，相比前一期價(jià)格略有上漲。

除定價(jià)謹(jǐn)慎之外，1月入市項(xiàng)目還有另外一個(gè)特征，即12個(gè)項(xiàng)目均地處五環(huán)以外，而順義金寶城 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、順鑫·山語(yǔ)溪與首城匯景灣 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)三個(gè)項(xiàng)目更是位于六環(huán)以外。這很大程度上也反映了樓市成交集中在五環(huán)外的現(xiàn)狀。

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家(我愛(ài)我家博客)市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月20日，2012年全市新房(不含保障房)交易結(jié)構(gòu)中，五環(huán)外成交量占比高達(dá)83%，比去年同區(qū)域占比提升9個(gè)百分點(diǎn)。

并且，與去年相比，五環(huán)外房?jī)r(jià)的漲幅也是最小的。我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，2012年北京市各環(huán)線成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度上漲，其中三、四環(huán)漲幅最大，達(dá)到17.5%，五、六環(huán)漲幅最小，約為0.4%左右。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，隨著今年以來(lái)北京住宅郊區(qū)的不斷發(fā)展，五環(huán)外已經(jīng)逐漸成為主戰(zhàn)場(chǎng)，而1月份12個(gè)項(xiàng)目均位于五環(huán)外就是一個(gè)絕對(duì)化的表現(xiàn)，未來(lái)五環(huán)外甚至六環(huán)外項(xiàng)目所占比重仍將不斷加大，直至占據(jù)市場(chǎng)全部。而隨著人們接受程度的不斷提高，郊區(qū)也不再僅僅是首置型剛需客群的選擇，部分大戶型或定位高端的項(xiàng)目也紛紛落戶近郊區(qū)，例如五環(huán)外的金茂府 (論壇) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索) 、金茂悅 (論壇)、龍湖長(zhǎng)楹天街 等都以100多平方米以上的大戶型三居產(chǎn)品為主，而新盤中的K2·玉蘭灣更是表示是要打造通州的高端住宅產(chǎn)品。

房?jī)r(jià)若升得太快可能引發(fā)新調(diào)控

對(duì)于明年樓市走向，受訪業(yè)內(nèi)人士看好者仍居多。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡錦輝認(rèn)為，“照目前的情況看，由于開發(fā)商普遍看好明年市場(chǎng)，預(yù)計(jì)春節(jié)后明年3、4月份的推盤量還是會(huì)比較大，價(jià)格仍將維持上漲的態(tài)勢(shì)。”首次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求，以及改善型置業(yè)升級(jí)需求仍將是樓市的兩大需求，在沒(méi)有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的前提下，明年樓市的成交量預(yù)計(jì)與今年基本相當(dāng)，繼續(xù)保持約8萬(wàn)套的水平，成交均價(jià)可能回漲至2011年21500元/平方米。

另一位從事多年?duì)I銷的房企總經(jīng)理也認(rèn)為，春節(jié)后樓市經(jīng)過(guò)盤整，供應(yīng)量仍會(huì)很大。個(gè)別樓盤的定價(jià)會(huì)出現(xiàn)試探性上漲，“但幅度不會(huì)太大，不會(huì)出現(xiàn)全面漲價(jià)現(xiàn)象。”

“但如果到了明年5月份，供求關(guān)系更趨明朗，房?jī)r(jià)或許會(huì)在3月的水平上加速上漲。”該房企總經(jīng)理表示。

任啟鑫認(rèn)為，“新盤開發(fā)商對(duì)于定價(jià)開始謹(jǐn)慎，不會(huì)再出現(xiàn)每個(gè)月漲500、1000元/平方米的情況，因此到春節(jié)期間房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)比較穩(wěn)定。”

不過(guò)，也有樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人擔(dān)心，“春節(jié)以后，市場(chǎng)如果走得太遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)升得太快，不排除政府還會(huì)出臺(tái)打壓措施的可能。為避免這種情況，開發(fā)商在定價(jià)上調(diào)幅度和節(jié)奏方面仍會(huì)維持當(dāng)前態(tài)勢(shì)。”