中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，11月份有七成以上城市的房?jī)r(jià)環(huán)比又上漲了。也就是說，年初政府定出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)是“讓住房?jī)r(jià)格回歸理性，回到絕大多數(shù)民眾有支付能力的水平上來”，但實(shí)際上房?jī)r(jià)不僅沒有從高位下行，反之上漲了。也就是說，如果房?jī)r(jià)上漲，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本上失敗。當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗，不僅在于今年穩(wěn)增長(zhǎng)的政策打斷了“國(guó)十條”以來整個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的進(jìn)程，也意味著對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)政策公信度的考驗(yàn)。如果后一種情況發(fā)生，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所面臨的困難與問題會(huì)更多。處于高位的房?jī)r(jià)要想得到調(diào)整更是難上加難。
因?yàn)?，從前幾年所發(fā)生的情況來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從來就沒有停止過，其房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)也是無數(shù)，但是這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控硬是讓國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)越調(diào)控越上漲，房地產(chǎn)發(fā)展向宏觀調(diào)控的反方向而行。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為何會(huì)打折？房?jī)r(jià)為何會(huì)越調(diào)控越高？為何房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)朝反方向而行？這是因?yàn)椋?/div>
一是早幾年只是有對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度上的堅(jiān)決，但沒有出臺(tái)過行之有效遏制住房投機(jī)投資的政策，許多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策只是無法落實(shí)到位。特別是不少強(qiáng)勢(shì)的政府行政干預(yù)的房地產(chǎn)宏觀政策，更是一個(gè)個(gè)被市場(chǎng)及地方政府托市擊得粉碎。如果真正想遏制高房?jī)r(jià)，有的是有效的經(jīng)濟(jì)杠桿，世界上也有一些成功的經(jīng)驗(yàn)，如果真正要讓房?jī)r(jià)下跌或回歸到合理水平，那么只要出臺(tái)有效的經(jīng)濟(jì)杠桿，高房?jī)r(jià)豈能不手起刀落？
二是這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)早就看準(zhǔn)了政策的意圖，即地方政府不會(huì)以犧牲GDP的增長(zhǎng)而讓房?jī)r(jià)下跌。這幾年，民眾早就看到，只要房?jī)r(jià)下跌影響到GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策馬上就會(huì)中止或逆轉(zhuǎn)。2008年是這樣，今年上半年的情況也如此。本以為“國(guó)十條”之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會(huì)有一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)政策也會(huì)真正地讓房?jī)r(jià)回歸合理水平，但是今年上半年的穩(wěn)增長(zhǎng)政策出臺(tái)改變了這一趨勢(shì)。
所以，從今年5月份以來，宏觀調(diào)控剛剛有點(diǎn)起色的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于穩(wěn)增長(zhǎng)政策的出臺(tái)就開始出現(xiàn)全面逆轉(zhuǎn)，住房銷售量升價(jià)漲，特別是一線城市又出現(xiàn)所謂“搶房潮”。在這種情況下，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)把住房?jī)r(jià)格降低以價(jià)取量，反之又會(huì)重新捂盤推高房?jī)r(jià)，而且從二手房市場(chǎng)也看到整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)坐地而起更是讓不少購買者驚恐地?fù)砣胧袌?chǎng)。與此同時(shí)，不僅房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入土地市場(chǎng)拿地，而且不少從來沒有做過房地產(chǎn)的企業(yè)也涌入土地市場(chǎng)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逆轉(zhuǎn)的預(yù)期得到進(jìn)一步強(qiáng)化。
在這種情況下，一些地方政府同樣是推波助瀾。一些地方政府一方面對(duì)現(xiàn)行各種破解房地產(chǎn)的限購政策視而不見（本來這些行政性的限購政策就容易被市場(chǎng)所破解，如果地方政府視而不見更是讓這些限購政策破解易如反掌），從而使得那些所謂最為嚴(yán)厲的限購政策打折（比如有的城市的限購政策所起到的作用十分有限，許多人只要支付少許的費(fèi)用就可以獲得購買資格，也繼而由此形成一個(gè)獲得住房購買資格的產(chǎn)業(yè)鏈）。而地方政府一旦看到有媒體指出這種房地產(chǎn)行政干預(yù)政策失效，又會(huì)出手整頓。在這種情況下，地方政府的行為更是會(huì)把這些行政性限購政策影響掃得精光。因?yàn)?，另外一種破解的方式又會(huì)出現(xiàn)。
另一方面，一些地方政府也在千方百計(jì)地出臺(tái)各種政策來阻礙房?jī)r(jià)下行。比如讓普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)放寬，讓住房公積金提取標(biāo)準(zhǔn)放寬，甚至于一些城市出臺(tái)資助購房者的政策等等。表面上看，這些政策的效力對(duì)住房市場(chǎng)的影響不大，但作為一個(gè)仍然是以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這些政策出臺(tái)會(huì)嚴(yán)重干擾市場(chǎng)預(yù)期，會(huì)讓市場(chǎng)認(rèn)為政府不愿意看到房?jī)r(jià)下跌，總是會(huì)采取不同的政策來托市。
按道理說，在一個(gè)以投機(jī)投資炒作為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，其價(jià)格定價(jià)基礎(chǔ)及價(jià)格運(yùn)作方式很大程度上是由市場(chǎng)預(yù)期決定的。而這種預(yù)期不僅取決于當(dāng)前的金融市場(chǎng)條件及政府的房地產(chǎn)政策，而且往往容易受到市場(chǎng)言論所影響。而當(dāng)前市場(chǎng)上這些希望國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫越吹越大，讓房?jī)r(jià)炒得越來越高的言論則大行其道。對(duì)這種言論的放縱會(huì)嚴(yán)重干擾政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。在這種情況下，以投機(jī)投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)預(yù)期豈可改變？住房市場(chǎng)的價(jià)格豈能得以調(diào)整？
需要注意的還有，城鎮(zhèn)化作為未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，盡管文件也強(qiáng)調(diào)未來的城鎮(zhèn)化是有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，但是市場(chǎng)可能會(huì)聯(lián)想到，城鎮(zhèn)化很重要的一個(gè)方面是城市空間擴(kuò)張及住房大量建造。如果有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化不能夠落實(shí)遏制高房?jī)r(jià)的具體政策上，并出臺(tái)有效的經(jīng)濟(jì)杠桿政策，那么住房市場(chǎng)的預(yù)期同樣不會(huì)改變，反之房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)化。在這種情況下，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也就容易漲起來了。
總之，無論是要讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，還是要讓城鎮(zhèn)化成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力，遏制高房?jī)r(jià)是必然的，否則這兩個(gè)方面都不可能。因?yàn)?，早幾年房?jī)r(jià)的飆升就把住房?jī)r(jià)格頂?shù)教旎ò迳狭?，?guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有能力購買當(dāng)前價(jià)格水平的住房。如此，絕大多數(shù)人的民生從何而來？擴(kuò)大內(nèi)需從何而來？城鎮(zhèn)化從何而來？對(duì)此，決不可掉以輕心。
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