近日，一份2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜發(fā)布，令人意外地是，在參與測評的287個城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險排名為倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也較低，而房地產(chǎn)風(fēng)險較高的城市則主要集中在我國西北的四線城市，這與市場傳統(tǒng)的以房價高低為衡量風(fēng)險的標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭。

 

地產(chǎn)風(fēng)險與房價成反比

 

在人們普遍看來，對于像深圳、北京、上海等一線城市房價普遍偏高，房價收入始終處在較高水平，所以誤以為這些城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險會較大。但從全國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行中可以看出，事實并非如此。

 

四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河依次名列全國城市市場風(fēng)險前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位?？傮w來看，市場風(fēng)險前50強(qiáng)城市中有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。

 

分析認(rèn)為，一線與二線城市由于龐大的市場需求，以及有限的土地資源，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀況明顯。一線、二線、三線、四線風(fēng)險得分均值依次遞增，也意味著一二線城市風(fēng)險較小。呈現(xiàn)出一二三四線城市依次遞增，四線市場風(fēng)險巨大的態(tài)勢。

 

參與測評的287個城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，另外，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也較低。

 

相對而言，部分三四線城市的風(fēng)險度顯然更值得關(guān)注。風(fēng)險度前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟(jì)實力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市，和41個四線城市都位列風(fēng)險強(qiáng)度前50。

 

其中資源型城市鄂爾多斯(600295,股吧)的房地產(chǎn)崩盤風(fēng)險也已引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注，鄂爾多斯近年來房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場嚴(yán)重供過于求。

 

作為三線城市的貴陽市，前段時間曾被推上了輿論的風(fēng)口浪尖，有人將其風(fēng)險程度比為“鄂爾多斯第二”，可見其風(fēng)險之高。但從全國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中觀察發(fā)現(xiàn)，貴陽市的風(fēng)險系數(shù)并沒有傳聞中那么高。

 

鄂爾多斯排名第6位，而貴陽市則位于258名，相差252名，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席、中國資深財經(jīng)評論人朱大鳴(博客,微博)認(rèn)為，其低迷機(jī)制并不一樣：貴陽的樓市甚至是中國管理層所希望的一種狀態(tài)，即扭轉(zhuǎn)了多年來樓市供不應(yīng)求的局面，同時，因為供給量增加，價格并沒有顯著下滑。而鄂爾多斯市則與之相左，鄂爾多斯樓市主要系投機(jī)資本推動所致，與當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫運作方式十分相似，也是管理層十分擔(dān)憂的最壞的一種結(jié)局。所以，貴陽樓市當(dāng)前狀態(tài)或許是較好的狀態(tài)，最起碼不是屬于最壞那種狀態(tài)。

 

個別三線城市風(fēng)險主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張、房價的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來風(fēng)險正集中展現(xiàn)。

 

風(fēng)險倒掛原因何在

 

風(fēng)險前50名中并沒有一線二線城市，而且呈現(xiàn)出越是一線城市風(fēng)險程度越低，這種倒掛現(xiàn)象其實并非空穴來風(fēng)。

 

從市場供應(yīng)角度看，一線城市不存在過剩問題；從土地、人口規(guī)模對比來看，一線城市人口密度偏高，而由于城區(qū)面積大多狹小，因此其人均可占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后。

 

從房價角度看，一線城市雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍較高，但由于多年以來房價增速相對更快，因此從房價收入比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風(fēng)險仍然是可控的。

 

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及大環(huán)境的變化，中國城市之間房地產(chǎn)開發(fā)水平差異縮小。現(xiàn)在，很多開發(fā)商往三四線城市轉(zhuǎn)移，就是因為其城市化率低。很多內(nèi)陸的縣級小城市，投資開發(fā)幾千萬到幾個億的項目，當(dāng)?shù)卣譄崆椋?ldquo;關(guān)系好處、風(fēng)險很低、房價穩(wěn)漲”常被稱為3個明顯的優(yōu)勢。

 

個別三線城市風(fēng)險主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張、房價的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來風(fēng)險正集中展現(xiàn)。

 

實際上，在當(dāng)初或許是優(yōu)勢，但隨著盲目以及不規(guī)范的開發(fā)環(huán)境的發(fā)展，三四線城市的優(yōu)勢便隱藏起來，劣勢則占了上風(fēng)。當(dāng)這種劣勢積聚到一定程度，其風(fēng)險甚至高于一二線城市。

 

四線城市則是由于土地放量普遍高于住宅市場消化能力，未來發(fā)展風(fēng)險巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個指標(biāo)相對來說比較居前，導(dǎo)致地廣人稀，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在這樣的情況下，這些城市當(dāng)中如果大規(guī)模地做房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險是非常大的。”丁祖昱同時強(qiáng)調(diào)，這不是講四線城市不需要房地產(chǎn)開發(fā)，四線城市的進(jìn)入還是要非常謹(jǐn)慎的，在這些城市當(dāng)中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應(yīng)構(gòu)成了這些城市最大的風(fēng)險。