“現(xiàn)在是個企業(yè)就要做旅游地產(chǎn)，做成傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，就是把這個細分行業(yè)給毀了”
當開發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時，他們?nèi)栽趶氖绿摂M經(jīng)濟，而非實體經(jīng)濟。無論以什么名義，本質(zhì)還是圈地獲取溢價。無論日本還是美國，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。
住宅開發(fā)賺錢不易，旅游地產(chǎn)成了香餑餑。
萬達[簡介 最新動態(tài)]、雅居樂[簡介 最新動態(tài)]、萬科[簡介 最新動態(tài)]、恒大、世茂、中坤……房地產(chǎn)百強企業(yè)當中，已有三分之二介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。
然而，從今年幾家大企業(yè)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)績來看，這口肉并不容易吃進嘴。投資周期長、回報周期長的旅游地產(chǎn)并非一如在傳統(tǒng)住宅行業(yè)造房賣房，或在旅游行業(yè)拉游客便能行得通的。
掘金還是豪賭？
2012年的旅游地產(chǎn)可謂如火如荼，北至長白山，南至海南島，遠至冰島，近至韓國濟州島。如今，全國十大房企中已有半數(shù)進駐不足4萬平方公里的海南島。廣東省惠東縣的巽寮灣，短短三四年間，吸引了碧桂園、華潤、萬科、中航、富力等一線品牌房企入駐。
中坤集團終于在今年5月份獲得冰島政府同意，由買轉(zhuǎn)租，將以600多萬美元價格租下300平方公里土地，租期為99年，在此地修建包括酒店、高爾夫球場和跑馬場在內(nèi)的度假設(shè)施。
從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，如今旅游地產(chǎn)正取代城市綜合體成為下一輪投資熱點。
參照國際經(jīng)驗，當某地區(qū)人均GDP達到1000美元時，大眾型觀光旅游將出現(xiàn)高潮。在3000至5000美元時，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)?；瘑?，市中心人口開始快速向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，外圍旅游地產(chǎn)空間形成。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，2011年我國共有25個省份人均GDP超過4000美元，其中天津、上海、北京等地的人均GDP均已超過8萬元人民幣，按年平均匯率(1美元=6.45元人民幣計算)折合為1.2萬美元，已接近富裕國家水平。
據(jù)統(tǒng)計，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模逾2600億元。預(yù)計全年旅游地產(chǎn)計劃投資總額將超萬億元。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的研究報告顯示，全國房企百強2011年銷售額為16583億元，也就是說超過萬億元投資的旅游地產(chǎn)占據(jù)了開發(fā)商全年銷售額的三分之二。
中國綜合開發(fā)研究院(CDI)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，旅游地產(chǎn)的發(fā)展存在三個階段：第一階段以旅游框架為主，地產(chǎn)項目表現(xiàn)為一些觀光、度假酒店。第二階段則是大規(guī)模的人居地產(chǎn)與旅游景區(qū)結(jié)合，比如在景區(qū)周圍大量開發(fā)住宅。而第三階段是旅游景區(qū)與人居的充分融合，“比如戛納，是一個完整的旅游觀光地，其中很多觀光點其就是人居的。”目前，中國的旅游地產(chǎn)仍處于第二階段。
但是，也有專家認為，目前我國的旅游地產(chǎn)已呈現(xiàn)過快發(fā)展的勢頭，目前全國共有相關(guān)項目2226個，覆蓋全國85個城市及地區(qū)，但銷售業(yè)績卻不像投產(chǎn)項目一樣快速增長。比如，此前被業(yè)界看好的雅居樂海南清水灣，今年前三季度完成銷售額45億元，與此前預(yù)定的全年80億元的目標銷售額還相差甚遠。
房地產(chǎn)綁架旅游毀了行業(yè)
經(jīng)營成本高，資金回籠較慢也是開發(fā)旅游地產(chǎn)不得不面對的問題。
鄂爾多斯“鬼城”事件就是一次深刻的教訓(xùn)，斥巨資打造的新城無人居住，導(dǎo)致開發(fā)商血本無歸。而且，旅游地產(chǎn)很多時候并不是一錘子買賣，盈利的旅游資源，靠的是長期、穩(wěn)定的客流，因此，除了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，運營管理經(jīng)費也是一筆不小的數(shù)目。
從各大旅游地產(chǎn)項目的銷售報告看，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產(chǎn)項目總規(guī)劃投資額約1470億元，今年上半年已實現(xiàn)銷售收入總計約為96.03億元，僅占預(yù)計投資規(guī)模的比例約為6.5%。其中，除個別樓盤熱銷外，大部分銷售平平。
“現(xiàn)在是個企業(yè)就要做旅游地產(chǎn)，把旅游地產(chǎn)做成傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，就是把這個細分行業(yè)給毀了”，中坤集團董事長黃怒波面對當前的旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀如是說。
中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯也指出：“很多開發(fā)商在進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，僅僅是因為旅游地產(chǎn)拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做，顯得很盲目。”
在云南省西雙版納州，短期內(nèi)集中規(guī)劃、上馬大量旅游地產(chǎn)項目，這些項目圈地規(guī)模從幾千畝到幾平方公里不等，部分旅游地產(chǎn)甚至頂風建設(shè)了高爾夫球場等國家明令禁止的項目。
4月23日，國家旅游局副局長王志發(fā)指出，在已審批的12家國家旅游度假區(qū)中，多數(shù)沒有按旅游度假區(qū)的功能去建設(shè)，很多出現(xiàn)了畸形發(fā)展，形成了以房地產(chǎn)項目為重點的發(fā)展模式，有些失去了度假區(qū)的功能，“房地產(chǎn)綁架旅游的現(xiàn)象比比皆是。”
業(yè)內(nèi)專家擔憂，如果執(zhí)意于“圈地-建房-銷售”的模式，僅注重銷售房屋，不做好旅游配套服務(wù)本身，長此以往，一旦資金鏈斷裂，損失最大的還是普通買家。
著名財經(jīng)評論員葉檀曾發(fā)表觀點，“當開發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時，他們?nèi)栽趶氖绿摂M經(jīng)濟，而非實體經(jīng)濟。無論以什么名義，本質(zhì)還是圈地獲取溢價。無論日本還是美國，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總是表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。”
稀缺的旅游資源和龐大的旅游市場使旅游地產(chǎn)得天獨厚。若要享用這份得天獨厚，就必須得在資金，運營，管理，旅游資源整合等各方面做好功課。
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