融資手段單一成行業(yè)發(fā)展阻礙，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與募資優(yōu)勢(shì)兼具的地產(chǎn)基金，將成融資新趨勢(shì)。
房地產(chǎn)基金，為房企融資困局打開了“一扇窗戶”。2012年1～8月，共有12只可投資于中國(guó)的私募房地產(chǎn)基金完成募集。
嚴(yán)峻的政策形勢(shì)以及行業(yè)的低谷期，往往給企業(yè)帶來革新求變的機(jī)會(huì)。
經(jīng)歷了去年信貸政策的全面收緊，房企在2012年普遍面臨著資金鏈緊張的行業(yè)現(xiàn)狀，而資金鏈安全與否直接關(guān)系到房企的生死存亡。在這一嚴(yán)峻形式下，越來越多的開發(fā)商選擇了抱團(tuán)取暖和金融創(chuàng)新。
然而，中國(guó)金融生態(tài)的現(xiàn)狀仍然是銀行一枝獨(dú)大，資本市場(chǎng)的創(chuàng)新，債市的創(chuàng)新以及私募基金的創(chuàng)新，至今未能沖擊到銀行間接融資的地位。
隨著房地產(chǎn)信貸政策的持續(xù)緊縮，目前單一的融資模式將給房企帶來巨大的挑戰(zhàn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將更大程度上依賴于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。
那么，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新如何破題？金融創(chuàng)新的方向有哪些？地產(chǎn)投資能否通過金融創(chuàng)新手段實(shí)現(xiàn)突破？
貸款仍未放松
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金融創(chuàng)新承擔(dān)著給地產(chǎn)行業(yè)輸送血液的責(zé)任，房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展迅速，很大程度上會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
房企通過金融產(chǎn)品可以大大拓寬融資渠道，減少對(duì)間接融資的依賴，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)張民耕則表示，在目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨兩大創(chuàng)新，一是經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新，二是金融的創(chuàng)新。在金融力量的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則將被重新改寫。
然而，中國(guó)的金融創(chuàng)新起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入融資階段是在1998年之后。目前的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新環(huán)境，仍然存在體系失衡的情況，直接導(dǎo)致缺乏必要的融資通道與路徑。
更為嚴(yán)峻的是，融資手段單一已成為行業(yè)發(fā)展的阻礙。統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)指出，我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)非常依賴銀行貸款，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。但是國(guó)內(nèi)信貸政策自去年以來持續(xù)收緊，導(dǎo)致許多房企面臨資金周轉(zhuǎn)困境。
因此，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)亟待路徑優(yōu)化及模式創(chuàng)新。分析人士指出，應(yīng)該通過產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)與多元金融整合模式，加快直接子市場(chǎng)、信托市場(chǎng)的同步建設(shè)。
而建立結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)金融體系也成為業(yè)內(nèi)的普遍呼吁。
然而，2012年以來，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨下行壓力，央行也沒有放松貨幣政策的意思，僅僅是通過票據(jù)手段向市場(chǎng)注入一定流動(dòng)性，連存款準(zhǔn)備金的手段都很少用，更沒有降息的手段推出。
最關(guān)鍵的是，無論信貸政策怎樣調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高壓政策始終沒有改變，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也是銀行目前比較嚴(yán)控的貸款種類。
事實(shí)上，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，不缺大型房企，也不缺項(xiàng)目，缺的是能夠長(zhǎng)期跟隨房企的金融資源。而這些金融資源往往掌握在大型金融機(jī)構(gòu)手中，因此，能否與大的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入的合作，并建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)善用這些金融資源，將成為房地產(chǎn)行業(yè)走出困局的突破口。
河山資本董事長(zhǎng)曹少山認(rèn)為，地產(chǎn)投資需以小博大，去發(fā)覺相對(duì)特殊的機(jī)會(huì)和相對(duì)前期的機(jī)會(huì)，甚至發(fā)現(xiàn)在地產(chǎn)領(lǐng)域中有特殊經(jīng)營(yíng)技能的一些團(tuán)隊(duì)，用相對(duì)小的資金去撬動(dòng)相對(duì)大的資金。
基金江湖救急
今年9月份以來，多家房企發(fā)布公告，出讓股權(quán)，引入私募股權(quán)基金，以解決開發(fā)項(xiàng)目的資金需求。
萬通地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在9、10月份分別與外貿(mào)信托、華潤(rùn)深國(guó)投信托共同成立規(guī)模為4.158億元、3.726億元的房地產(chǎn)基金；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]9月初宣布與KKR聯(lián)合成立地產(chǎn)基金，作為公司投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的平臺(tái)；嘉凱城擬聯(lián)合中融信托就湖州龍溪翡翠項(xiàng)目發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)基金——“嘉瑞長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)發(fā)展基金I期”。
有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1～8月，共有12只可投資于中國(guó)的私募房地產(chǎn)基金完成募集，募資總額為82億元人民幣。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，具有項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的房企和具有募資優(yōu)勢(shì)的信托公司聯(lián)合設(shè)立房地產(chǎn)基金，這一融資方式將逐漸成為一種趨勢(shì)。
目前，業(yè)內(nèi)較為看好的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向主要包括私募房地產(chǎn)投資基金和資產(chǎn)證券化。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)投資基金或許是走出房地產(chǎn)調(diào)控、反彈惡性循環(huán)的根本解決之道。
地產(chǎn)基金催行業(yè)成熟
盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)張民耕認(rèn)為，房地產(chǎn)投資基金將在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟過程中發(fā)揮關(guān)鍵性的作用。
首先，房地產(chǎn)基金能夠動(dòng)員巨額的社會(huì)資金參與城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開發(fā)中。
其次，房地產(chǎn)投資基金在增加房地產(chǎn)基金的同時(shí)，促進(jìn)行業(yè)分工細(xì)化，可以分化出房地產(chǎn)開發(fā)、投資、基金管理、營(yíng)銷和物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康、精細(xì)、平穩(wěn)發(fā)展。
再次，房地產(chǎn)投資基金在自身發(fā)展中也會(huì)從私募走向公募，并且演化出各種品種，豐富金融市場(chǎng)，分享金融收益，分擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)。
此外，房地產(chǎn)投資基金使中小投資者能夠從源頭上進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，分享城市和房地產(chǎn)開發(fā)紅利，減少盲目投資需求，增加理性投資需求。
但是，因?yàn)镽EITS政策至今沒有放開，房地產(chǎn)企業(yè)通過基金直接向公募市場(chǎng)進(jìn)行融資的可能性幾乎沒有，至今只能是向私募基金進(jìn)行融資，而隨著歐債危機(jī)等因素，外資基金規(guī)模越來越小，內(nèi)資基金在實(shí)際投資項(xiàng)目上，尤其是可以伴隨房地產(chǎn)項(xiàng)目3-5年的開發(fā)周期的投資興趣上不大，大多數(shù)內(nèi)資基金都是只做1-2年的短期過橋貸款而已。
基金可以江湖救急，但是真正成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一條腿，還待時(shí)日。
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