數(shù)據(jù)顯示，北京2009年住宅樓面地價(jià)為23500元／平方米，截至目前，該項(xiàng)紀(jì)錄則提升至33831元／平方米，每平方米上漲了10331元。

    年末將至，各地政府加推土地，土地市場(chǎng)再度掀起熱潮。“預(yù)計(jì)后期土地市場(chǎng)將出現(xiàn)翹尾行情”，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“但總體上土地溢價(jià)率將不會(huì)太高”。

    事實(shí)上，記者根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部和北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查實(shí)，2009年北京住宅樓面價(jià)最高為23500元／平方米，而截至目前，該項(xiàng)目紀(jì)錄則提升至33831元／平方米。

    值得注意的是，今年年末競(jìng)拍的農(nóng)業(yè)展覽館地塊樓面地價(jià)或?qū)⑺⑿律鲜鲎罡呒o(jì)錄，晉升為北京住宅樓面地價(jià)歷史最高地王。

年末地王或?qū)㈩l出

    11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得之前備受關(guān)注的黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊商辦地塊，其高達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，這也刷新了今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)記錄。

    無(wú)獨(dú)有偶，11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)為3.38萬(wàn)元/平方米。而此前的萬(wàn)柳地塊地王的起始樓面價(jià)僅為2.4萬(wàn)元/平方米，最終成交樓面地價(jià)也只與該地起始樓面價(jià)持平。

    對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮表示，該地塊也極有可能成為繼萬(wàn)柳之后的新地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]王，其項(xiàng)目入市價(jià)格將超7萬(wàn)元/平方米。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉也向記者表示，該地塊的掛牌價(jià)格創(chuàng)造了歷史新高，成交樓面價(jià)預(yù)計(jì)也將創(chuàng)造歷史新高。

    此外，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓向本報(bào)記者表示，經(jīng)過(guò)新一輪的融資熱潮后，預(yù)計(jì)年底之前，部分城市土地市場(chǎng)還將升溫。其中，南京的年內(nèi)全國(guó)準(zhǔn)總價(jià)地王11月30日也將面世，個(gè)別城市的地王紀(jì)錄或?qū)⒈幌嗬^刷新。

北京地王樓面價(jià)每平漲1萬(wàn)

    更值得注意的是，截至目前，本報(bào)記者根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部和鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)查實(shí)，除去加油站地塊和遭到退地命運(yùn)的2009年大龍地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]奪得的地王外，在住宅樓面地價(jià)上，北京2012年的萬(wàn)柳地王要比2009年的東風(fēng)鄉(xiāng)高井村地王每平米高出10331元，而這項(xiàng)紀(jì)錄或?qū)ⅠR上被農(nóng)業(yè)展覽館地塊刷新。

    據(jù)悉，2009年北京住宅樓面價(jià)地王為朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地。2009年12月17日，保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以30.4億元摘得該地，樓面地價(jià)為23500元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到314%，該地即為現(xiàn)在的保利東郡[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目，銷售均價(jià)達(dá)到48000元/平方米。

    而截至目前，北京住宅樓面地價(jià)最高的為萬(wàn)柳地王。2012年7月11日，中赫置地旗下的赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司以26.3億元、配建16400平方米回購(gòu)房的價(jià)格競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)到3.38萬(wàn)元/平方米。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來(lái)該項(xiàng)目定價(jià)將不低于10萬(wàn)元預(yù)/平方米。

    對(duì)此，張大偉向記者表示，不同的地王區(qū)域不同。縱觀這幾年的北京地王來(lái)看，2009年的地王基本都在房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中拉低了溢價(jià)；2011年以后出現(xiàn)的地王基本處在核心位置，相對(duì)理性一些；而銷售難度大的則2010年出現(xiàn)的地王。

房企拿地王趨于理性

    張宏偉也向記者表示，近期，土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“樓板價(jià)地王”、總價(jià)“地王”或溢價(jià)率較高的現(xiàn)象，這和2009-2010年出現(xiàn)的地王現(xiàn)象并不具有可比性。從市場(chǎng)背景來(lái)看，近期個(gè)別城市再現(xiàn)高溢價(jià)地塊和地王現(xiàn)象，主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性市場(chǎng)波動(dòng)，并未改變土地市場(chǎng)整體偏冷的格局，而2009-2010年“地王”現(xiàn)象是土地市場(chǎng)偏熱的市場(chǎng)環(huán)境下誕生。

    此外，2010年之前的地王有一定泡沫成分在，溢價(jià)率非常高，而2011之后出現(xiàn)的地王溢價(jià)率一般比較低，溢價(jià)水份也不高，相對(duì)理性很多。

    張絮則表示，總的來(lái)看，近3年的地王存在一定銷售壓力。尤其是2011年以前的高價(jià)拿地，主要是由于房企的預(yù)期透支。而今年的地王更多是因?yàn)槠涞貕K本身足夠優(yōu)質(zhì)。一方面，受制于調(diào)控影響，高位拿地的項(xiàng)目在成本控制難度較大，很難達(dá)到前幾年的高收益。另一方面，大部分地王均不是如萬(wàn)柳這類優(yōu)質(zhì)地王，開發(fā)商在開定位和定價(jià)上也面臨兩難境地。

    張絮進(jìn)一步向記者表示，從目前的情況看，隨著樓市進(jìn)入后調(diào)控時(shí)代，房企對(duì)于土地成本的控制也比較嚴(yán)格，土地整體溢價(jià)率明顯走低，企業(yè)對(duì)于拿地王也顯得十分謹(jǐn)慎。