十八大召開后，人們最為受到關(guān)注的話題之一是房地產(chǎn)的政策和市場走向。但由于十八大胡錦濤總書記的報告中關(guān)于房地產(chǎn)的討論內(nèi)容并不多，一是全面建設(shè)小康必須實現(xiàn)住有所居，二是加強保障房的建設(shè)。而習(xí)近平總書記會后的講話中也沒有直接提及對房地產(chǎn)的看法。因此，社會和業(yè)界對十八大后房地產(chǎn)的政策和市場走向的議論紛紛和猜測不斷。
在政策方面，住建部姜偉新部長在十八大記者招待會上表示房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，但同時也強調(diào)，政策無變化，并不意味著調(diào)控不會縱深。對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。
而住建部政策研究中心主任秦虹日前表示，由于住房制度改革方向轉(zhuǎn)變?yōu)樵龃蟊Ｕ闲宰》抗┙o，因此控制投機投資性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會堅持不放松;同時城鎮(zhèn)化的速度和質(zhì)量下降，貨幣發(fā)行規(guī)模受到控制，因而未來樓市增長將會減速。她指出，房地產(chǎn)企業(yè)不可再復(fù)制過去的發(fā)展經(jīng)驗，而是采用穩(wěn)健戰(zhàn)略，切不可盲目進行擴張。
但業(yè)界一般認為，十八大后房地產(chǎn)調(diào)控政策還是會以穩(wěn)定為主。除非迫不得已，一般情況下不會放松也不會加強。我認為，未來政府必然要對對房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的土地、金融、稅收政策以及住房制度本身進行系統(tǒng)全面的改革和調(diào)整。但時機可能會在半年或一年后，新的領(lǐng)導(dǎo)班子全面安排部署好了以后，且經(jīng)濟形勢比較穩(wěn)定的情況下展開。
在市場方面，目前的看法分歧比較大，看漲、看跌、看平的都有。我認為，房地產(chǎn)的走勢還是要取決于經(jīng)濟走勢，整體經(jīng)濟趨好，房地產(chǎn)也會趨好。目前國內(nèi)經(jīng)濟形勢雖然有探底回升的跡象，但整體態(tài)勢還是趨于下行的。前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.7%，其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%。而房地產(chǎn)市場卻由于穩(wěn)增長措施的帶動，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局11月9日公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資57629億元，同比名義增長15.4%，增速與1-9月份持平。其中，住宅投資39704億元，增長10.8%，增速提高0.3個百分點。銷售方面，1-10月份，全國商品房銷售面積78743萬平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份縮小2.9個百分點;商品房銷售額46301億元，增長5.6%，增速比1-9月份提高2.9個百分點?？梢哉f，房地產(chǎn)成交回升對經(jīng)濟的回穩(wěn)起到了一定的作用。
對于政策和市場，我更關(guān)注十八大后房地產(chǎn)是否會進入全面深化改革的問題。我注意到，十八大提出要全面深化改革開放，這其中也必然要包括有關(guān)房地產(chǎn)制度的全面深化改革。盡管，在過去經(jīng)濟高速增長階段房地產(chǎn)的發(fā)展對經(jīng)濟發(fā)展作出重大貢獻，但同時也在許多方面顯現(xiàn)出制度上的缺陷和問題。例如：房價地價不斷飆升與土地供應(yīng)不足、貨幣發(fā)行過多造成成“地少錢多”有關(guān)，也與地方政府過度依賴土地財政等等因素有關(guān)。
其實，“地少錢多”的根本原因還是在于土地、金融和稅收政策和制度。一方面是對土地和房地產(chǎn)開發(fā)實行過度的壟斷和行政干預(yù)，造成供地和開發(fā)不足;而另一方面貨幣發(fā)行卻愈演愈烈，截至2012年9月末，我國廣義貨幣M2余額94.37萬億元，比1990年1.53萬億高出61.67倍，導(dǎo)致出現(xiàn)“地少錢多”、地價房價輪番飆升的現(xiàn)象。
要全面深化房地產(chǎn)的改革，首先要調(diào)整中央和地方分稅的比例，從根本上改變地方政府長期依賴土地財政的狀況。然后要從房地產(chǎn)息息相關(guān)的土地政策、金融政策、稅收政策以及住房制度這幾個方面，進行全面的深化改革。土地政策要消除壟斷，增加住房的開發(fā)和供應(yīng);金融政策要嚴控貨幣的超發(fā)和落實差別性房貸政策;稅收要結(jié)合房地產(chǎn)稅制的改革來推行房產(chǎn)稅的實施。
此外，在住房制度改革方面我認為還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)剡M行調(diào)整?？梢钥紤]適當(dāng)增加公務(wù)員住房制度，實行多元化的住房供應(yīng)制度，這比單一靠政府解決保障房、開發(fā)商建商品房這種二元的住房機制要更加適合中國的國情。
房地產(chǎn)只有進行全面的深化改革，才能從根本上解決目前“地少錢多”的困境和矛盾，才能從根本上改變房地產(chǎn)市場土地和開發(fā)雙重壟斷的格局，從而在制度上形成合理的資源配置機制，使得中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)朝健康的方向發(fā)展。
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