開發(fā)商見縫插針式銷售沖刺政策冷凍期

   成交再創(chuàng)新高 翹尾行情已成定局

   11月下旬，中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)著實(shí)讓購(gòu)房者吃了一驚。11月的前18天，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)近17.2萬(wàn)套，環(huán)比10月上漲了45.5%，更是創(chuàng)下了近兩年新高。其中京滬均達(dá)到年內(nèi)新高，環(huán)比接近翻番。
 
    成交火熱除了年底保障房集中上市的原因外，各地樓市也確實(shí)走出一波年末反彈行情。這是短期走勢(shì)還是預(yù)定了明年的樓市基調(diào)？

成交量大漲

    不僅僅是中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均顯示了成交量的火爆。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月12日至18日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，36個(gè)當(dāng)月周均成交同比增長(zhǎng)，其中哈爾濱漲幅達(dá)到971.67%，京、津、滬等重點(diǎn)城市全部同比上漲，其中深圳漲幅達(dá)到了195.99%。

    有研究機(jī)構(gòu)的分析顯示，此輪成交量上漲與保障房集中入市關(guān)系密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套，扣除保障房成交量為5170套，保障房占比超過(guò)40%。

    但并非所有城市成交量上漲均受保障房影響，比如11月第三周漲幅最大的深圳，就沒(méi)有大規(guī)模保障房入市之虞。同樣的，以北京較少受到保障房集中入市沖擊的二手市場(chǎng)為例，11月前19天，二手房成交達(dá)到7835套，同比上漲了80%，環(huán)比上漲也超過(guò)四成。另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的報(bào)告顯示，10月中國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲城市有35個(gè)，比上月增加了4個(gè)，一線城市有漲幅擴(kuò)大的趨勢(shì)。這些都顯示樓市近期出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，按以往經(jīng)驗(yàn)看，量漲是價(jià)漲的前提，在成交量上漲的背景下，不可不警惕房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的再次大幅上漲。

集中釋放

    “我們的項(xiàng)目本應(yīng)該在9月底就推出市場(chǎng)的，現(xiàn)在等于多儲(chǔ)了兩個(gè)月的客。”廣州天河區(qū)一高價(jià)樓盤的項(xiàng)目經(jīng)理表示，市場(chǎng)成交量上漲明顯與前期政府嚴(yán)控樓市關(guān)系密切。

    該人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，這一單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目早在9月已經(jīng)開始申請(qǐng)預(yù)售證，但監(jiān)管部門一直不予發(fā)放，直到11月中央重要會(huì)議召開后才發(fā)放預(yù)售資格。“這兩個(gè)月原本有意購(gòu)房的客戶，只能等待。”他認(rèn)為，這等于把市場(chǎng)9、10月的成交都集中在11月顯現(xiàn)。在他看來(lái)，廣州受此原因影響的項(xiàng)目不在少數(shù)。

    數(shù)據(jù)顯示11月12日至18日，廣州共新增了1758套預(yù)售住宅，環(huán)比上一周不足千套的新增供應(yīng)，增加明顯。淡季不淡是近年國(guó)內(nèi)樓市的一個(gè)普遍現(xiàn)象。以北京為例，歷史數(shù)據(jù)顯示，從2008年開始至今，除了2010年以外，其余三個(gè)年份北京樓市的成交高峰分別出現(xiàn)在11月、12月和1月。年末樓市暢旺已成為慣例。開發(fā)商也開始熱衷于年末推盤。

    究其原因，與調(diào)控的整體大環(huán)境不無(wú)關(guān)系。某上市房企的銷售總監(jiān)告訴記者，這幾年由于調(diào)控頻繁，開發(fā)商不得不見縫插針式銷售。根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，由于11月到次年兩會(huì)召開前通常為政策冷凍期，甚少有重大調(diào)控政策在此時(shí)間段推出，因此開發(fā)商往往會(huì)在此時(shí)段加大銷售力度，反而傳統(tǒng)的金九銀十不再是開發(fā)商的發(fā)力點(diǎn)。

    “市場(chǎng)開始全面恢復(fù)，降價(jià)促銷的可能性不大。”該銷售總監(jiān)表示，在她看來(lái)，如果某一城市二手樓市成交量也開始大漲，那么一手樓市價(jià)格上漲的可能性較大。除了北京二手市場(chǎng)價(jià)格上漲迅速外，廣深的二手市場(chǎng)同樣熱烈。合富置業(yè)的報(bào)告顯示，從10月下半月開始，廣州二手樓市活躍度回升，中心區(qū)二手住宅交易現(xiàn)高峰，其中10月海珠二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)18.6%，天河區(qū)增長(zhǎng)12.5%，越秀[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、荔灣等老城區(qū)也有10%左右的環(huán)比增長(zhǎng)。

供應(yīng)減少

    正是在這種背景下，一線城市樓價(jià)又開始蠢蠢欲“漲”。“11月價(jià)格比前期上漲5%～10%。”上述銷售總監(jiān)向記者表示，旗下遍布全國(guó)多地的十余個(gè)樓盤同時(shí)上調(diào)了價(jià)格。同樣的故事在北上廣深亦屢有上演。與此同時(shí)，住建部官員在各種場(chǎng)合一直強(qiáng)調(diào)明年樓市調(diào)控不放松。在問(wèn)及會(huì)否擔(dān)心地方政府壓力之下再度加大調(diào)控力度時(shí)，其認(rèn)為年末是開發(fā)商與地方政府的蜜月期，回到像9、10月間嚴(yán)厲調(diào)控的可能性不大。“通常這一時(shí)段是地方政府的賣地高峰。”

    以廣州為例，今年上半年廣州房管局網(wǎng)站顯示，賣地僅為廣州帶來(lái)68.78億元的收益，年度出讓任務(wù)只完成了兩成多。但從9月開始，廣州土地市場(chǎng)開始活躍，當(dāng)月廣州成交12宗土地，成交金額達(dá)42.1億元，創(chuàng)年內(nèi)新高；10月，成交18宗土地，總額達(dá)到76.5億元。從11月底開始到12月中旬，將是廣州推地最高峰，從11月30日到12月13日，共有21宗土地出讓，僅掛牌底價(jià)就已經(jīng)達(dá)到78億元。

    所以在開發(fā)商看來(lái)，這一時(shí)段調(diào)控力度不會(huì)加大。另一方面市場(chǎng)又開始擔(dān)心，由于今年以來(lái)的新房開工率持續(xù)減少，各地的供應(yīng)量均出現(xiàn)不同程度的萎縮。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松就曾表示，當(dāng)前的調(diào)控體系無(wú)非是用銀根、地根和打壓的短期措施來(lái)控制投資性需求，“這種調(diào)控到后期必然以傷害供給為重要特點(diǎn)。”開發(fā)商會(huì)本能地減少新土地的購(gòu)置和開發(fā)，這種強(qiáng)烈的正向反饋，加上房地產(chǎn)行業(yè)特定的開發(fā)周期，“市場(chǎng)的調(diào)整后期必然會(huì)形成強(qiáng)烈的供應(yīng)不足，一旦市場(chǎng)站穩(wěn)，就將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。”巴曙松認(rèn)為。

    事情似乎正朝此方向發(fā)展，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“1～10月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，今年前十月，北京市商品房銷售面積為1313.4萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)30.4%，并已超過(guò)去年全年。其中，住宅銷售面積為1013.1萬(wàn)平方米，同比漲幅達(dá)到45.4%。

    與此同時(shí)，開發(fā)投資卻一再萎縮。前十月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2518.6億元，同比下降2.6%。其中，住宅完成投資1287.9億元，下降16.2%。同期，全市商品房新開工面積為2516.5萬(wàn)平方米，同比下降27.4%。其中，住宅新開工面積為1320萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)39.9%。

    如果按新開工一年到一年半后才能形成房產(chǎn)供應(yīng)的規(guī)律看，其結(jié)果是未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)出現(xiàn)不足。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，今年12月預(yù)計(jì)上海樓市共有22個(gè)項(xiàng)目開盤，較去年同期有超過(guò)四成降幅，這一情況將會(huì)持續(xù)多久，不妨拭目以待。