李維（化名）是貴陽(yáng)的出租車司機(jī)。兩年前，他的老房子被拆了，他拿到的拆遷補(bǔ)償僅為440元/平方米，多次上訪無(wú)效后，李維與一家出租車公司簽了兩年的合同。
在經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的貴陽(yáng)市，李維的生意并不好。很多人只愿意接受短途收費(fèi)10元的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。李維每天要為200元的份子錢“疲于奔命”。他準(zhǔn)備合同到期后就不再續(xù)約。
這是貴陽(yáng)普通人的生活狀態(tài)。
盡管貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)如今已跌到4000-5000元，令大城市的白領(lǐng)們羨慕不已，但在李維們看來(lái)，這仍然是他們昂貴的夢(mèng)想。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年貴陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均收入19420元，也就是月均1618元。
貴陽(yáng)是三四線城市激進(jìn)城市化的典型。一場(chǎng)轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)，不幸遭遇了房地產(chǎn)周期調(diào)控，于是，上十個(gè)超級(jí)大盤成交緩慢。在沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)可以替代的背景下，地方政府不得不接連救市。
記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，貴陽(yáng)多個(gè)大盤目前看樓人甚少，并不像外界所傳成交火熱。相比巨大的供應(yīng)量，貴陽(yáng)樓市已嚴(yán)重透支未來(lái)的需求。
大盤沖擊
在貴陽(yáng)的金陽(yáng)新區(qū)和白云新區(qū)，隱約可見(jiàn)鄂爾多斯的影子。
金陽(yáng)新區(qū)位于貴陽(yáng)市中心區(qū)西南北面，距貴陽(yáng)市中心12公里。這是貴陽(yáng)市政府2009年大規(guī)模啟動(dòng)建設(shè)的城市新區(qū)。白云區(qū)位于貴陽(yáng)市郊外西北方向，總面積270平方公里。
在金陽(yáng)相對(duì)繁華的世紀(jì)金源購(gòu)物廣場(chǎng)，新進(jìn)者萬(wàn)科在這里開(kāi)辟了一間小小的臨時(shí)售樓處。兩排售樓員站在門口，迎候著看房的客戶。盡管是周末，但售樓處顯得無(wú)比冷清。
萬(wàn)科悅城的冷清并非個(gè)案。記者在當(dāng)天走訪了包括金陽(yáng)新世界花園、中鐵逸都國(guó)際等七八個(gè)樓盤，現(xiàn)場(chǎng)均十分淡清。
貴陽(yáng)目前銷售相對(duì)火爆的樓盤是貴陽(yáng)花果園。該樓盤位于貴陽(yáng)市中心一環(huán)邊，在市場(chǎng)相對(duì)低迷的背景下，開(kāi)發(fā)商用以近乎開(kāi)發(fā)新區(qū)以及郊區(qū)同等水平線的價(jià)格吸引當(dāng)?shù)卮笈?gòu)房者，目前房?jī)r(jià)為3980元/平方米起。而該樓盤最高售價(jià)曾高達(dá)7000-8000元/平方米。開(kāi)發(fā)商近乎成本價(jià)的低價(jià)策略的確撬動(dòng)了低迷的市場(chǎng)，在近乎候車大廳的花果園售樓處，人聲鼎沸。
造城運(yùn)動(dòng)
促使當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商低價(jià)快銷的背景是巨大的供應(yīng)量。
相關(guān)資料顯示，目前貴陽(yáng)最大的樓盤是貴陽(yáng)花果園和未來(lái)方舟?；ü麍@占地面積6000余畝，規(guī)劃總投資900億元，總建筑面積1830萬(wàn)平方米，僅銷售員就高達(dá)1000人。該項(xiàng)目從2010年12月開(kāi)始銷售，到現(xiàn)在已賣出6萬(wàn)多套，面積超過(guò)了500萬(wàn)平方米，剩余貨量計(jì)劃到2015年賣完。按照規(guī)劃，該樓盤建成后，居住人口可達(dá)35萬(wàn)人。
“中天·未來(lái)方舟”位于貴陽(yáng)東郊，占地12800畝。按照規(guī)劃，2018年建成后規(guī)劃居住人口將達(dá)到17萬(wàn)人、建筑面積達(dá)到720萬(wàn)平方米的巨型樓盤。它包括70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群、濱水風(fēng)情商業(yè)街、10萬(wàn)平方米大型商業(yè)MALL、大型山體主題公園、海洋館等。
這還不包括貴陽(yáng)市區(qū)外的金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)以及花溪區(qū)的各大樓盤。
例如，金陽(yáng)新世界花園總占地3300畝，總建筑面積380萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口7萬(wàn)人，投資總額將超過(guò)100億元。中鐵逸都國(guó)際總用地近1800 畝，總建筑面積約為230萬(wàn)平方米，總居住戶數(shù)達(dá)16000戶，居住人口近6萬(wàn)人。
據(jù)粗略計(jì)算，在貴陽(yáng)，這樣的大盤高達(dá)十余個(gè)。面對(duì)如此巨大的供應(yīng)量，貴陽(yáng)是否有如此大的需求滿足？
宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝告訴記者，花果園的客戶構(gòu)成為貴陽(yáng)市本地占35%，地州占50%，省外占15%。陳曉輝稱，由于近兩年貴陽(yáng)城鎮(zhèn)化速度加快，貴陽(yáng)本地有一些拆遷戶拿到拆遷款之后仍然有購(gòu)買需求。另外，大學(xué)畢業(yè)生和省外需求也可挖掘。
數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)市2011年為439萬(wàn)人，占全省人口總數(shù)的12.65%。每年外來(lái)人口增速為20萬(wàn)。但是，這種增速短期內(nèi)難以消化如此大體量的樓市庫(kù)存。而貴陽(yáng)本地人，由于收入水平較低，改善升級(jí)置業(yè)的需求在消化兩年后也開(kāi)始步入低迷態(tài)勢(shì)。
救市心切
對(duì)于缺乏雄厚產(chǎn)業(yè)支撐的貴陽(yáng)市而言，樓市的低迷對(duì)地方影響很大。這是因?yàn)椋F陽(yáng)市絕大部分城市新區(qū)建設(shè)都是由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成的。
以花果園為例。陳曉輝告訴記者，宏立城集團(tuán)拿下如此大規(guī)模土地的條件是，他們不僅要完成占地3000多畝、人口5萬(wàn)余人的城中村和棚戶區(qū)的拆遷安置工作，還要負(fù)責(zé)修建區(qū)內(nèi)12條道路、10多所學(xué)校、25萬(wàn)平方米購(gòu)物中心和6大主題公園。需投入驚人資金。
2011年貴陽(yáng)市財(cái)政總收入僅401.31億元，政府顯然沒(méi)有足夠的資金投到龐大的新區(qū)建設(shè)之中。
那么，如何重新撬動(dòng)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
今年9月份，貴陽(yáng)出臺(tái)了買房入戶的救市政策，這被外界指責(zé)為觸碰限購(gòu)紅線的救市新政。按照該政策規(guī)劃，為了引導(dǎo)住房健康理性消費(fèi)，滿足各類購(gòu)房需求。
在貴陽(yáng)購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。但救市新政出臺(tái)至今，對(duì)貴陽(yáng)樓市的刺激作用并不大。
影響貴陽(yáng)樓市低迷的并非限購(gòu)政策。貴陽(yáng)限購(gòu)區(qū)域是指在中心城區(qū)的一環(huán)以內(nèi)，但區(qū)域內(nèi)樓盤很少，絕大部分樓盤位于一環(huán)以外。
一招不見(jiàn)效，再使一招。今年11月份，《貴陽(yáng)市二環(huán)四路城市帶開(kāi)發(fā)建設(shè)配套政策措施》正式出臺(tái)，其中包括30條含金量很高的配套措施，包括對(duì)40萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。貴陽(yáng)的大盤項(xiàng)目無(wú)疑是這些措施的直接受益者。
另外，前不久，貴陽(yáng)市對(duì)外稱，將于近期集中免費(fèi)為外來(lái)人口辦理居住證。獲得貴陽(yáng)市居住證后，外來(lái)人口將同貴陽(yáng)市戶籍人口享受同等的基本公共服務(wù)。
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