日前，麗茲行高端住宅研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱，11月上旬(截至11月11日)高端新建商品住宅成交量為194套，環(huán)比上漲3.6%，同比上漲74%；成交套均面積為197.19平方米。10月至今，入市高端住宅僅五礦萬科如園一個(gè)項(xiàng)目。麗茲行鄭海燕認(rèn)為，除了新開盤項(xiàng)目的成交，老盤的熱賣也推動(dòng)了成交量的上漲。預(yù)計(jì)11月下旬，在無新盤入市的情況下，老盤的去化率速度將加快。

　　大戶型價(jià)格漲幅高

　　記者了解到，在上述成交量中，200平方米以上戶型成交樓盤占比超過57%，保利東郡 (論壇)、五礦萬科如園、西山壹號(hào)院 (論壇)、金茂府 (論壇)、紫御府 (論壇)、霄云路8號(hào)、遠(yuǎn)洋萬和公館 (論壇)、公園1872 (論壇)等項(xiàng)目的套均面積均接近300平方米。

　　2010年與2012年高端住宅各戶型的成交數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，高端住宅大戶型成交均價(jià)漲幅高于小戶型10到15個(gè)百分點(diǎn)。2011年至今的高端住宅市場成交主要以戶型200平方米左右、總價(jià)在1千萬左右的住宅為主。2012年以來，高端住宅市場成交量持續(xù)上漲，自5月份以后的價(jià)格漲幅達(dá)10%左右。“限購前，小面積戶型由于資金投入小、租金回報(bào)率高、資金回收周期短等優(yōu)勢，成為高端住宅投資者的首選戶型。但限購之后，高端人士的投資需求與自住需求很難分開，既要考慮到自住的功能性，又要考慮未來的升值保值空間，150平方米以上戶型從而成為熱銷主力，200平方米以上稀缺戶型更是供不應(yīng)求。”麗茲行鄭海燕認(rèn)為，供需關(guān)系的變化影響了不同戶型高端住宅產(chǎn)品的價(jià)格變化，從而出現(xiàn)了價(jià)格上漲趨勢不同步的現(xiàn)象。

　　事實(shí)上，目前市場上銷量排名靠前的高端住宅，套均面積往往偏大，社區(qū)品質(zhì)也具有唯一性。以保利東郡為例，該項(xiàng)目在居住空間上突出百米無遮擋寬廳設(shè)計(jì)，其推出的五居室多功能空間合理布局獨(dú)具吸引力，目前在售住宅為135至320平方米三居到五居住宅。而對(duì)于五礦萬科如園來說，“文化”是其產(chǎn)品不得不提的關(guān)鍵詞，從建筑、園林、配套等多方面，設(shè)計(jì)融入了中國的文化元素、符號(hào)等，塑造出項(xiàng)目獨(dú)特的文化氣質(zhì)。如園的戶型規(guī)劃基本上是300平方米左右的四居，采用大屋頂和中國傳統(tǒng)的建筑理念，利用西山的景觀資源打造出觀景陽臺(tái)，并在配套上引進(jìn)中關(guān)村二小、首師大附中等名校資源。截至目前，萬科如園2012年已累計(jì)成交近18億元。

　　高端需求不可替代

　　在麗茲行高端住宅研究院鄭海燕看來，高端住宅應(yīng)當(dāng)具備以下條件：擁有地段優(yōu)勢和自然、人文等稀缺資源，提供一流的物業(yè)管理服務(wù)，戶型設(shè)計(jì)追求空間感，注重社區(qū)景觀細(xì)節(jié)，并實(shí)行社區(qū)封閉管理。與上述觀點(diǎn)相近，保利東郡項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，高端住宅應(yīng)具備不可復(fù)制的地段價(jià)值優(yōu)勢，高質(zhì)量的園林配置和定制化的服務(wù)，同時(shí)能夠滿足業(yè)主從物理屬性到精神屬性的雙重需求。北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，地段、交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)或自然環(huán)境等均有可能成為高端住宅占有的城市優(yōu)質(zhì)資源。高端項(xiàng)目普遍投入大、成本高，以準(zhǔn)現(xiàn)房交付的情況比較普遍。鑒于購房者對(duì)于此類產(chǎn)品的期望比較高，文化層次和產(chǎn)品氣質(zhì)的匹配度、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的延續(xù)性及保值增值性均比較重要。

　　北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人還向記者透露，目前市場中個(gè)性化的需求越來越明顯，因此樓市產(chǎn)品的受歡迎標(biāo)準(zhǔn)尚需明確。在以銷售速度、銷售量衡量受歡迎程度的同時(shí)，也不能忽略價(jià)格因素的作用。不同的價(jià)格區(qū)間所面對(duì)的客戶基數(shù)存在著很大的區(qū)別，在產(chǎn)品相近的情況下，在細(xì)節(jié)方面做得較到位的項(xiàng)目往往更受歡迎。“高端住宅市場中，成交構(gòu)成主要為升級(jí)置業(yè)需求，今年5月份以來雖然升級(jí)置業(yè)需求不斷攀升，但這部分需求屬于‘買與不買均可’的‘不著急’狀態(tài)，加速這部分需求成交的動(dòng)力一方面來自于一系列利好的信貸信號(hào)刺激，另一方面則來自于產(chǎn)品本身的吸引力。”該負(fù)責(zé)人表示。

　　根據(jù)麗茲行高端住宅研究院統(tǒng)計(jì)，高端住宅平均換手時(shí)間在五年左右。鄭海燕表示，從換手率來看，高端市場不斷處于需求循環(huán)中，自住與投資并存將會(huì)是高端需求中的常態(tài)。高端住宅與普通住宅的最大區(qū)別在于不可替代性。隨著保障房的建設(shè)，普通住宅需求分化。而高端住宅，尤其是那些獨(dú)具個(gè)性的項(xiàng)目，作為保值增值不可替代的選擇，其需求量將持續(xù)上漲。由于四環(huán)內(nèi)無住宅用地可供應(yīng)，低密度高端住宅供應(yīng)量減少，因此整體存量供給不足。長期來看，高端市場未來仍將是供不應(yīng)求的，這也決定了其價(jià)格上漲的可能性。