房產(chǎn)市場的跌宕起伏，是觸發(fā)美國次貸危機(jī)和西班牙銀行危機(jī)的一個重要原因。在西班牙，房產(chǎn)泡沫破滅之后，幾十萬人失去了貸款購買的住房，一幢幢公寓人去樓空，許多城市的街區(qū)淪為“鬼城”。與之形成鮮明對比的是，近期德國一些城市出現(xiàn)了房荒。

 

　　德國多地市民近日舉行游行示威，抗議房源緊張和房租高漲。在慕尼黑、漢堡等大城市，房租持續(xù)上漲，已經(jīng)超出了普通市民的承受能力。根據(jù)德國租屋協(xié)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房租和水電費(fèi)用約占德國人月均消費(fèi)支出的三分之一，對于月收入低于1300歐元的家庭，這一數(shù)字超過45%。對于大學(xué)生、失業(yè)者和社會弱勢群體來說，租房難、租房貴的問題更為嚴(yán)峻。

 

　　慕尼黑是德國房價最高的城市，法蘭克福和漢堡緊隨其后。根據(jù)德國房產(chǎn)協(xié)會今年公布的數(shù)據(jù)，在全德范圍內(nèi)，新建住宅的房租價格約為每平方米5.52歐元，慕尼黑的房租價格約為每平方米11.2歐元。這一數(shù)字與人們的實(shí)際感受相去甚遠(yuǎn)。在慕尼黑主要城區(qū)，房租水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一數(shù)字。中心城區(qū)一套87平方米的公寓，月租金高達(dá)4800歐元。新竣工的學(xué)生公寓，每平方米租金為24歐元。除了租金貴，租房難也是困擾慕尼黑城市發(fā)展的老問題。在慕尼黑，一個房間招租，往往會有幾十甚至上百人排隊(duì)上門求租。無力負(fù)擔(dān)高房租的低收入者被迫向城市邊緣地區(qū)搬遷。

 

　　德國大城市租房難、租房貴，主要原因在于住宅市場供需失衡：首先，在過去若干年間，德國各大城市的住房需求持續(xù)增長，而新建住宅增長緩慢。自歐債危機(jī)爆發(fā)以來，南歐和東歐國家的青年紛紛到德國大城市尋找就業(yè)機(jī)會，進(jìn)一步加劇了德國住房供應(yīng)緊張的局面。金融危機(jī)導(dǎo)致資本市場的不確定性，凸顯出房產(chǎn)作為穩(wěn)定投資產(chǎn)品的吸引力。新一輪的建房熱潮，有望緩解住宅短缺的狀況。但是新建住宅多為高端住宅，無助于解決普通人群的住房需要。

 

　　其次，德國的社會保障住房在過去十年間大幅縮水。2007年德國實(shí)行聯(lián)邦制改革，把社會保障房的建設(shè)劃為各州事務(wù)。自此，社會保障住房的數(shù)量急劇下降。聯(lián)邦政府和各州政府在這一問題上互相指責(zé)。聯(lián)邦政府認(rèn)為，各聯(lián)邦州有責(zé)任為低收入人群建造足夠的住房。德國聯(lián)邦政府每年向各州提供巨額補(bǔ)貼用于建設(shè)社會保障住房，但是這筆錢往往被挪作他用。德國反對黨認(rèn)為聯(lián)邦政府在這一問題上負(fù)有不可推卸的責(zé)任：沒有社會保障住房作為制衡機(jī)制，房租會無止境地上漲。

 

　　在歐洲，西班牙人、意大利人、英國人、愛爾蘭人、比利時人都喜歡買房，只有德國人例外。擁有自己的住宅，有利于養(yǎng)老和應(yīng)對通貨膨脹。但是許多買得起房的德國人寧愿租房。德國是歐洲的租房大國。根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2012年公布的數(shù)字，德國的自有住房擁有率為42%，西班牙、意大利、英國和愛爾蘭的數(shù)字均超過80%，歐盟27國的平均水平也在60%以上。

 

　　德國自有住房擁有率較低，是歷史的產(chǎn)物。德國的房產(chǎn)擁有者在二十世紀(jì)歷經(jīng)兩次劫難：希特勒上臺后，猶太人的財(cái)產(chǎn)被逐步剝奪；二戰(zhàn)爆發(fā)后，德國城市的大部分房屋毀于戰(zhàn)火。德國戰(zhàn)后一度出現(xiàn)大范圍房荒。上世紀(jì)五十年代德國經(jīng)濟(jì)重建之初，大部分家庭都無力購買房產(chǎn)，政府建設(shè)了大批社會保障住房。德國經(jīng)濟(jì)復(fù)興后，才逐步推動自有住宅的建設(shè)。此外，德國就業(yè)市場的流動性較強(qiáng)。相對于法國和英國的中心化發(fā)展，德國各地區(qū)的發(fā)展相對均衡，因?yàn)楣ぷ髯儎?，德國人會隨之變更居住地點(diǎn)。購買固定房產(chǎn)，有可能制約未來的職業(yè)選擇。

 

　　隨著債務(wù)危機(jī)的加劇，越來越多的德國人開始投資房產(chǎn)，德國新建住宅項(xiàng)目近期明顯增多。以目前的走勢來看，德國的房地產(chǎn)市場相對比較健康，不大可能出現(xiàn)類似于美國、愛爾蘭和西班牙的價格泡沫。德國的房產(chǎn)融資模式相對安全，自有資本所占份額較大。雖然貸款利息處于歷史低位，德國用于購買住宅的信貸額度依然很低。德國房地產(chǎn)市場目前沒有什么投機(jī)泡沫，房地產(chǎn)價格的漲幅主要受到租金和收入等基本因素的影響。