房產(chǎn)市場(chǎng)的跌宕起伏，是觸發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)和西班牙銀行危機(jī)的一個(gè)重要原因。在西班牙，房產(chǎn)泡沫破滅之后，幾十萬人失去了貸款購(gòu)買的住房，一幢幢公寓人去樓空，許多城市的街區(qū)淪為“鬼城”。與之形成鮮明對(duì)比的是，近期德國(guó)一些城市出現(xiàn)了房荒。

 

　　德國(guó)多地市民近日舉行游行示威，抗議房源緊張和房租高漲。在慕尼黑、漢堡等大城市，房租持續(xù)上漲，已經(jīng)超出了普通市民的承受能力。根據(jù)德國(guó)租屋協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房租和水電費(fèi)用約占德國(guó)人月均消費(fèi)支出的三分之一，對(duì)于月收入低于1300歐元的家庭，這一數(shù)字超過45%。對(duì)于大學(xué)生、失業(yè)者和社會(huì)弱勢(shì)群體來說，租房難、租房貴的問題更為嚴(yán)峻。

 

　　慕尼黑是德國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，法蘭克福和漢堡緊隨其后。根據(jù)德國(guó)房產(chǎn)協(xié)會(huì)今年公布的數(shù)據(jù)，在全德范圍內(nèi)，新建住宅的房租價(jià)格約為每平方米5.52歐元，慕尼黑的房租價(jià)格約為每平方米11.2歐元。這一數(shù)字與人們的實(shí)際感受相去甚遠(yuǎn)。在慕尼黑主要城區(qū)，房租水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一數(shù)字。中心城區(qū)一套87平方米的公寓，月租金高達(dá)4800歐元。新竣工的學(xué)生公寓，每平方米租金為24歐元。除了租金貴，租房難也是困擾慕尼黑城市發(fā)展的老問題。在慕尼黑，一個(gè)房間招租，往往會(huì)有幾十甚至上百人排隊(duì)上門求租。無力負(fù)擔(dān)高房租的低收入者被迫向城市邊緣地區(qū)搬遷。

 

　　德國(guó)大城市租房難、租房貴，主要原因在于住宅市場(chǎng)供需失衡：首先，在過去若干年間，德國(guó)各大城市的住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，而新建住宅增長(zhǎng)緩慢。自歐債危機(jī)爆發(fā)以來，南歐和東歐國(guó)家的青年紛紛到德國(guó)大城市尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步加劇了德國(guó)住房供應(yīng)緊張的局面。金融危機(jī)導(dǎo)致資本市場(chǎng)的不確定性，凸顯出房產(chǎn)作為穩(wěn)定投資產(chǎn)品的吸引力。新一輪的建房熱潮，有望緩解住宅短缺的狀況。但是新建住宅多為高端住宅，無助于解決普通人群的住房需要。

 

　　其次，德國(guó)的社會(huì)保障住房在過去十年間大幅縮水。2007年德國(guó)實(shí)行聯(lián)邦制改革，把社會(huì)保障房的建設(shè)劃為各州事務(wù)。自此，社會(huì)保障住房的數(shù)量急劇下降。聯(lián)邦政府和各州政府在這一問題上互相指責(zé)。聯(lián)邦政府認(rèn)為，各聯(lián)邦州有責(zé)任為低收入人群建造足夠的住房。德國(guó)聯(lián)邦政府每年向各州提供巨額補(bǔ)貼用于建設(shè)社會(huì)保障住房，但是這筆錢往往被挪作他用。德國(guó)反對(duì)黨認(rèn)為聯(lián)邦政府在這一問題上負(fù)有不可推卸的責(zé)任：沒有社會(huì)保障住房作為制衡機(jī)制，房租會(huì)無止境地上漲。

 

　　在歐洲，西班牙人、意大利人、英國(guó)人、愛爾蘭人、比利時(shí)人都喜歡買房，只有德國(guó)人例外。擁有自己的住宅，有利于養(yǎng)老和應(yīng)對(duì)通貨膨脹。但是許多買得起房的德國(guó)人寧愿租房。德國(guó)是歐洲的租房大國(guó)。根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2012年公布的數(shù)字，德國(guó)的自有住房擁有率為42%，西班牙、意大利、英國(guó)和愛爾蘭的數(shù)字均超過80%，歐盟27國(guó)的平均水平也在60%以上。

 

　　德國(guó)自有住房擁有率較低，是歷史的產(chǎn)物。德國(guó)的房產(chǎn)擁有者在二十世紀(jì)歷經(jīng)兩次劫難：希特勒上臺(tái)后，猶太人的財(cái)產(chǎn)被逐步剝奪；二戰(zhàn)爆發(fā)后，德國(guó)城市的大部分房屋毀于戰(zhàn)火。德國(guó)戰(zhàn)后一度出現(xiàn)大范圍房荒。上世紀(jì)五十年代德國(guó)經(jīng)濟(jì)重建之初，大部分家庭都無力購(gòu)買房產(chǎn)，政府建設(shè)了大批社會(huì)保障住房。德國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興后，才逐步推動(dòng)自有住宅的建設(shè)。此外，德國(guó)就業(yè)市場(chǎng)的流動(dòng)性較強(qiáng)。相對(duì)于法國(guó)和英國(guó)的中心化發(fā)展，德國(guó)各地區(qū)的發(fā)展相對(duì)均衡，因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)，德國(guó)人會(huì)隨之變更居住地點(diǎn)。購(gòu)買固定房產(chǎn)，有可能制約未來的職業(yè)選擇。

 

　　隨著債務(wù)危機(jī)的加劇，越來越多的德國(guó)人開始投資房產(chǎn)，德國(guó)新建住宅項(xiàng)目近期明顯增多。以目前的走勢(shì)來看，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較健康，不大可能出現(xiàn)類似于美國(guó)、愛爾蘭和西班牙的價(jià)格泡沫。德國(guó)的房產(chǎn)融資模式相對(duì)安全，自有資本所占份額較大。雖然貸款利息處于歷史低位，德國(guó)用于購(gòu)買住宅的信貸額度依然很低。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前沒有什么投機(jī)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅主要受到租金和收入等基本因素的影響。