作為國內“炒房團”的大本營，同時也曾經(jīng)是國內房價上漲最快的城市之一，溫州樓市在這一輪調控中，為何跌得如此慘烈？本報記者深入溫州樓市一線，試圖找出領跌的原因。
“限購”直接壓垮房價
溫州房價瘋狂上漲戛然止于“限購”，這是一個公認的事實。2011年3月14日，溫州版“限購令”正式實施。
盡管國內多個城市出臺樓市“限購”政策，但是記者發(fā)現(xiàn)溫州版“限購令”相對更為嚴厲。其對購房資格作如下規(guī)定：本市戶籍居民家庭，及能夠提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購買一套商品住房(含二手存量房)。這條規(guī)定顯然要比杭州嚴格，因為杭州規(guī)定，如果是杭州戶籍的居民家庭，只要名下無房，可購買兩套住宅。
本地人被限購了，而在溫州打拼的外地人，由于當?shù)胤績r過高，選擇在溫州購房定居的人數(shù)并不多，在這方面溫州的吸引力顯然遠遠比不上杭州。也就是說，“限購”政策在溫州樓市產(chǎn)生的效力，比其他城市要大得多。
企業(yè)不景氣拖累樓市
去年下半年，溫州企業(yè)家“跑路”現(xiàn)象引發(fā)全國關注。溫州企業(yè)景氣指數(shù)驟降，對當?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了強大的沖擊波。
這一股沖擊波首先波及溫州二手房市場。去年10月份以后，溫州二手房掛牌量猛增，出現(xiàn)了拋售潮。如果只是普通投資客，對資金需求并不那么饑渴，可能拋售的意愿還并不那么強烈。但問題是大量房東同時又在經(jīng)營其他公司，急需通過拋售房產(chǎn)來回籠一部分現(xiàn)金流，以解燃眉之急。拋盤量遠大于需求量，最后的結果就是二手房價迅速下跌。從原先一套房子幾個人搶，到如今幾個房東搶一個購房者。
企業(yè)不景氣直接造成溫州民間資金緊張，再也無力繼續(xù)支撐瘋狂的樓市。此外，企業(yè)不景氣還意味著勞動就業(yè)崗位的減少，直接影響到城市的人口規(guī)模。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，溫州最近兩年人口減少10萬人，這對樓市而言也是一個不小的打擊。
溫州房價下跌先從二手房開始，然后波及新房，這樣的情況跟杭州剛好相反，在全國也算是一個特例。如今溫州二手房市場的拋售現(xiàn)象仍在繼續(xù)，這將對當?shù)貥鞘性斐珊艽蟮男睦韯?chuàng)傷。
房價畸高泡沫成分大
怎么漲上去的就怎么跌回來，這樣的話來形容溫州當前的房價，似乎很形象。如果說溫州市區(qū)房價2萬元/平方米尚屬合理的話，那么突破3萬元/平方米就顯得有些不正常了。
溫州人喜歡買房，這可能跟溫州人的秉性有關。溫州地屬山區(qū)，土地資源相對稀缺，很多溫州人骨子里有一種購房情結。前幾年溫州民間充沛的資金，也為溫州人投資房產(chǎn)提供了強大的資金支持。而一旦先期的房產(chǎn)投資獲得巨大利益回報之后，后續(xù)的瘋狂也就不可避免。
相比杭州或者其他城市，溫州樓市的體量顯然要小得多，這就相當于是一個小盤股，理論上說更容易被操控。溫州房價前幾年瘋漲，就是被大量投資資金操控的結果，當然溫州土地供應量偏少，這也是重要推手。
房價高峰時，溫州東向不少樓盤售價普遍高于6萬元/平方米，這樣的價格比杭州不少市中心的房價還要高。無論是居住價值還是人口凝聚度，溫州顯然無法跟杭州相比，但是房價卻高過杭州，顯然前者的房價泡沫更大一些。一旦支撐房價的資金和市場需求出現(xiàn)重大變化，房價大幅下跌也就成了可以預見的后果。
此外，溫州這幾年的房產(chǎn)項目主要是200平方米以上的豪宅，鮮有低于2萬元/平方米以下的剛需小房。相比之下豪宅的價格水分更高，跳水的時候自然也會更猛烈一些。
購房需求大幅下降
溫州樓市是一個相對封閉的市場，很少有外地人去溫州買房，因此某種意義上說買家和賣家都是溫州本地人，市場需求總量也就那么大。
本地人缺房嗎？說缺，也可以說不缺。說缺房，是因為一些工薪家庭的子女要結婚了，如果之前沒有投資房產(chǎn)，那就得準備一套新房；說不缺，那是因為實在買不起房子的話，可以先跟父母一塊住，等有經(jīng)濟實力了再買房。
記者調查溫州樓市期間，發(fā)現(xiàn)溫州樓市當前的購買主力有三類人：準備結婚的年輕人，為小孩準備學區(qū)房的父母以及改善居住條件的家庭。由于投資客集體撤離，這些群體構筑的購房需求量，相比“限購”前已經(jīng)大幅下滑。當前溫州樓市無論是新房市場還是二手房市場，庫存量不斷攀升，就是這種供需關系嚴重失衡導致的惡果。
此外，以往的溫州樓市中，來自瑞安、樂清等縣市的投資客占有較大比例。如今，這些人的身影已經(jīng)不見蹤影，即便有購房需求，他們寧可選擇購買當?shù)氐姆孔?。這對寒冬中的溫州樓市而言，無異于雪上加霜。
開發(fā)商選擇虧本保命
一向精明的溫州人，善于在惡劣環(huán)境中作出決斷，選擇一條能夠走向光明的道路。當房價大跌之勢無可挽回之時，溫州開發(fā)商及時扛起了降價大旗，甚至虧本賤賣來“保命”。
“以價換量，哪怕是虧本了，在這樣的形勢下，是一種明智之舉。時間就是成本，如果賣不出去，房企的資金就會更加緊張。”溫州朗兆房產(chǎn)營銷有限公司董事長葉維堅肯定開發(fā)商的這種策略。樓市低谷期，虧本銷售已成為溫州開發(fā)商的自覺意識。
當然虧本銷售的前提是，還有本錢虧得起，否則只能卷鋪蓋走人。溫州房企雖然還沒有出現(xiàn)破產(chǎn)、爛尾的先例，但是溫州企業(yè)之間股權交易非?；钴S，溫州房企之間的股權轉讓也非常頻繁，同時多家房企聯(lián)合拿地開發(fā)的風氣盛行，這也在一定程度上為房企大幅降價提供了資金支持。
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