2012年，在其他房企想方設法完成全年目標之時，融創(chuàng)中國卻在謀求更大規(guī)模的擴張。
除了將銷售目標提至300億外，其還斥資30多億收購綠城旗下9個項目半數(shù)股權，借機進入向往已久的上海，并迅速拿下上海3宗地塊，耗資約46億元，而在重慶、北京、天津等地，融創(chuàng)拿地的動作也沒有停止過。
大規(guī)模拿地、高達93%的負債率，面對這些現(xiàn)狀，對于融創(chuàng)中國，“激進”是業(yè)內人士聯(lián)想到的第一個關鍵詞。
因此，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌幾乎在每一個場合，都會不厭其煩地解釋融創(chuàng)中國的現(xiàn)金流是安全的。
與孫宏斌的激情與高調不同，作為他的老拍檔之一汪孟德則顯得低調與神秘不少。
若從1999年加入順馳算起，汪孟德跟隨孫宏斌已經(jīng)10多年，但鮮見他在公開場合露面，與外界公開的溝通并不多。
11月5日，融創(chuàng)中國宣布，汪孟德先生自即日起不再擔任公司首席財務官一職，由黃書平先生委任公司首席財務官職務。汪孟德先生希望投入更多時間及精力履行他作為公司執(zhí)行總裁的職責，負責公司整體業(yè)務經(jīng)營管理工作。同時，他將繼續(xù)擔任公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁。
隨后，觀點地產新媒體對汪孟德進行了一次專訪，就融創(chuàng)中國的現(xiàn)金管控、戰(zhàn)略發(fā)展，以及未來的發(fā)展有了深入交流。
汪孟德提到，雖然融創(chuàng)今年在銷售規(guī)模上有一個快速的增長，但公司對拿項目和進入?yún)^(qū)域還是比較謹慎的。五六年的時間里，融創(chuàng)就只進入了上海區(qū)域，而且未來仍然聚焦于現(xiàn)有的四大區(qū)域發(fā)展，這將有效降低管控難度。
從另外一個角度來講，“融創(chuàng)拿的項目都位于成熟城區(qū)、市中心，單位價值比較高，所以我們的項目數(shù)量不是那么大，我們的發(fā)展步伐是比較穩(wěn)健的”，他提到。
對于業(yè)內關心的負債率問題，他指出，融創(chuàng)發(fā)展的前提是健康，現(xiàn)在公司一直在控制負債率，希望把負債率控制在合理的水平，后期還會將負債率降低。未來幾年，隨著公司凈資產的不斷提高和利潤的增加，融創(chuàng)的負債率會出現(xiàn)一個逐漸下降的趨勢。
而對于11月11日，融創(chuàng)中國剛剛宣布的將蘇南融創(chuàng)并入上海融創(chuàng)綠城之事，他則透露，并入的只是管理，與項目股權無關。汪孟德透露，此舉有兩個目的：第一，將重疊區(qū)域的管理合并，有利于提高管理效率；第二，學習綠城的長處，比如它的產品品質、產品設計、物業(yè)和服務等。
此外，對于融創(chuàng)目前的“合作發(fā)展”、整體管控，以及他對這個企業(yè)的感知，汪孟德都有著詳盡的敘述。
以下為觀點地產新媒體對融創(chuàng)中執(zhí)行總裁汪孟德先生的采訪實錄：
觀點地產新媒體：融創(chuàng)現(xiàn)在的負債率是93%，今年的規(guī)模擴張也非常明顯，但你們卻堅稱現(xiàn)金流是安全的，融創(chuàng)對于現(xiàn)金流安全是怎么理解的？
汪孟德：
我們一直在說，管控現(xiàn)金流的風險最核心要素是銷售和土地欠款。大家關心的是你的現(xiàn)金流是不是真的安全，這才是最關鍵的。我們管理現(xiàn)金流，管理杠桿率有三個東西：一是銷售，二是土地欠款，第三才是負債。
這幾年，銷售一直是我們管理的重點和方向，因為當前現(xiàn)金流的80%都來源于銷售回籠，如果銷售差個10%或20%相差就非常大。我們今年的目標300億，如果差10%、20%，沒有哪一項融資措施或者有哪項資金能夠彌補這個缺口。
為什么說我們現(xiàn)金流是安全的？最關鍵的一點就是，不管在市場好還是不好的時候，我們的銷售一直做得非常好。現(xiàn)在，我們的銷售和負債比現(xiàn)在已經(jīng)接近2了，在這方面，我們排在行業(yè)前面。
另外，我們這幾年堅持不欠土地款，這是管理現(xiàn)金流第二個核心方面。從過往事實來看，房地產企業(yè)現(xiàn)金流緊張最核心的原因，一是因為銷售和預算差別比較大，二是有大量的土地款未付。
這些年，我們在這兩方面的管理一直是行業(yè)內最好的，包括對銷售的管理、對土地欠款的管理。
管理現(xiàn)金流第三個因素是負債。很多房企的負債里不包括土地欠款，如果把所有的公司土地欠款放到負債里面，那么，我們的負債率肯定是偏低的。
當然，我們一直在控制負債率，希望把負債率控制在合理的水平，后面我們還要把負債率降低。未來幾年，隨著公司凈資產的不斷提高和利潤的增加，我們的負債率會出現(xiàn)一個逐漸下降的趨勢。
觀點地產新媒體：在融創(chuàng)的規(guī)劃里，負債率控制在什么程度算比較理想？
汪孟德：
我們去年的凈有息負債率是104%，今年上半年是93%。我們現(xiàn)在的凈有息負債率會控制在這個水平上，未來會逐漸下降，但具體下降多少合適，我們會根據(jù)公司具體的財務情況來定。
公司在每個階段根據(jù)不同的財務情況，有不同的負債率要求，但可以肯定的是，未來我們的負債率是一個逐漸下降的趨勢。
因為，看負債率要看公司的現(xiàn)金流是不是真的安全，這是最核心的。哪怕負債是零，有可能風險還很大，可能是銷售不好，土地欠款量很大，這樣風險仍然很大。
觀點地產新媒體：融創(chuàng)今年擴張的趨勢很明顯，在拿地上幾乎都選擇跟大的企業(yè)合作，這是不是也是管控風險的一種方式，同時也可以實現(xiàn)擴張的計劃？
汪孟德：
當然。第一個，從銷售規(guī)模來講，我們今年確實比以前有一個快速的增長，但是我們對拿項目和進入?yún)^(qū)域還是比較謹慎的。像今年就進了上海區(qū)域，融創(chuàng)將近五六年時間只進入了上海區(qū)域。
在聚焦少的區(qū)域這一點上，我們還是做得很好。另外，雖然說我們的銷售規(guī)模發(fā)展得非常快，但我們拿的項目都位于成熟城區(qū)、市中心，它的單位價值比較高，所以我們的項目數(shù)量不是那么大，我們的發(fā)展步伐是比較穩(wěn)健的。
從現(xiàn)金流來看，我們今年到現(xiàn)在還沒有用完原來的預算。原來我們的銷售目標是220億，現(xiàn)在提升到了300億，到現(xiàn)在我們還沒有用的是220億銷售目標下的發(fā)展預算。其實，在現(xiàn)金流量上，我們安排發(fā)展的預算也是比較謹慎的。
從這幾個方面來看，融創(chuàng)從去年到今年銷售規(guī)模有了比較大的增長，但是從區(qū)域上、從項目數(shù)量上、從現(xiàn)金流管控上，都是非常穩(wěn)健的發(fā)展。
另外，我們跟有品牌和實力的同業(yè)合作，不管是對項目的運營，還是對項目整體的現(xiàn)金流都是一個非常好的支持。
像我們的合作伙伴綠城，它的產品品質、品牌就不用說了，包括保利和方興的實力，這些只會對我們項目的運營和銷售起好的作用。特別是像保利、方興、九龍倉的資金實力也比較強，我們強強聯(lián)合，就能夠把雙方的優(yōu)勢發(fā)揮到最大程度。
這對公司的運營，包括產品品質、市場品牌和對公司運營管控方面都起到了非常大的支持。這也是穩(wěn)健發(fā)展的另外一個反映。
觀點地產新媒體：完成對綠城9個項目的收購后，加上合作拿的一些地塊，融創(chuàng)今年一下子增加了很多項目，業(yè)內人士比較擔心融創(chuàng)是否有足夠多的人力與精力分配，您如何看待這種擔心？
汪孟德：
房地產行業(yè)的本地化特征比較強。從市場判斷、客戶判斷、拿地、成本所有環(huán)節(jié)都要在當?shù)貨Q策。這就要求對當?shù)赜信袛?，對當?shù)厥袌隽私?，你的品牌對當?shù)乜蛻粲杏绊懥Γ@些東西都在當?shù)亍?/div>
我們自己一直認為，一個公司要管幾十個城市肯定管不好，所以，我們把自己定位為在少數(shù)區(qū)域發(fā)展?，F(xiàn)在我們在京津滬渝四個區(qū)域發(fā)展，管控難度就降低了。
而且，這四個地方我們都做了至少八年以上的時間，所有項目都歸到這四個區(qū)域里面，這樣對當?shù)囟急容^了解，團隊也比較成熟，管控難度會小很多。融創(chuàng)的團隊管四個區(qū)域，團隊能力還是非常富余的。
另外，我們從2010年開始做一體化的管控平臺。每個項目的業(yè)務，包括銷售、成本、工程、節(jié)奏，財務等都在一個大的互相打通的系統(tǒng)里面。這個管控系統(tǒng)到今年上半年已經(jīng)建設完畢。
這也是為了多項目準備的，比如說我們再增加十個項目，我們集團管控的深度、管控的力度都是沒問題的。因為，我在這個平臺上新加一個項目，只要把管理系統(tǒng)再延伸一下就可以管理和控制了，這在行業(yè)內我們是第一家。
觀點地產新媒體：融創(chuàng)將蘇南融創(chuàng)并入上海融創(chuàng)綠城，公司是出于怎樣的考慮？
汪孟德：
我們有兩個初衷。第一，這個區(qū)域和融創(chuàng)綠城合資公司的區(qū)域是重疊的，為了提高管理效率，我們把蘇南公司放到融綠平臺上管理，效率肯定會高一些。第二，也是最主要的，我們想學習綠城的長處，比如它的產品品質、產品設計、物業(yè)和服務。
我們把老的蘇南公司納入到融綠平臺上管理，所有的產品從設計到施工，到品質控制，到后期物業(yè)管理都完全按照綠城的體系進行，按照綠城的標準在運行。
我們跟綠城合作，就要學習綠城的產品質量和品質，包括綠城的設計資源。它的設計院，集團管控的經(jīng)驗對融創(chuàng)集團也是開放的。
我們也在逐步學習綠城的管控標準和要求，這樣可以更進一步讓我們很快在產品品質邁上一個臺階，這對公司發(fā)展將是非常有力的支撐。
觀點地產新媒體：是把蘇南公司原來所有項目全部并入到融創(chuàng)綠城平臺里嗎？
汪孟德：
對，從管理上完全并過來了。但股權等其他所有東西跟原來一模一樣，融創(chuàng)還是百分之百持有，只是將管理并入，跟股權沒有任何關系。
觀點地產新媒體：“合作”是融創(chuàng)發(fā)展的一個關鍵詞，可以看到，無論是跟綠城，還是跟方興、保利的合作，合作項目里都沒有用融創(chuàng)自己的品牌，融創(chuàng)對此是怎么考慮的？
汪孟德：
我們在這個階段用的是雙品牌，比如說融創(chuàng)·綠城雙品牌。因為綠城項目最大的價值是它原來形成的產品品質，形成的產品口碑，這一塊是要堅持的。
除了綠城，跟保利、方興的合作中，我們采用的也是雙品牌。但是在跟這些公司合，我們對自己的產品也是很有信心的。另外，現(xiàn)在的客戶，特別是高端客戶對于市場的判斷和認識也很深刻，所以，我們的想法還是只要把事干好了，只要把產品做好了，客戶肯定會知道是你做的。
觀點地產新媒體：融創(chuàng)跟綠城的合營公司已經(jīng)在上海拿了三塊地，對此，綠城董事長宋衛(wèi)平先生覺得有點快，擔心影響到項目品質。你們有沒有這個擔心？
汪孟德：
我們跟綠城合作，最主要是要努力讓融創(chuàng)和綠城的合資公司的產品品質要比綠城其他的產品做得好，這是我們管理團隊第一個要求，也是我們合作的價值所在。而且，我們合資公司的董事長是王虹斌，他是原來綠城工程品質管控最資深的元老級人物。在每個項目上，我們雙方的團隊已經(jīng)磨合了多次，合作得也非常好。
品質管控方面，宋總對我們這邊還是特別支持的。宋總是不是說了這句話我不知道，但是宋總肯定認為這是一個非常重點的事情，在這一點上，我們肯定是一致的。
項目的節(jié)奏也還在一個合理的范圍之內，我們沒有太急。融創(chuàng)最核心的事情還是在整體
管控上、銷售，包括讓我們的產品更趨于市場。但是，所有的產品品質、工期安排等，都是按照原來綠城一貫的節(jié)奏。我們一定會堅持綠城原來的標準和要求。
觀點地產新媒體：有消息指，融創(chuàng)跟綠城合作的項目中，有幾個已經(jīng)提價10%-20%，且還賣得不錯，有這回事嗎？
汪孟德：
是的，其實不是提價的問題，而是產品價值已經(jīng)在那里了。因為客戶認同，而且產品本身的價值就值那么多錢。
現(xiàn)在高端的客戶都有特別強的判斷能力，他們的判斷能力有時候比開發(fā)商還強，他知道這個產品值多少錢。如果產品不值那么多錢，你提5%或者10%是不可能的。我們只是讓產品價格回歸了本身的價值。
觀點地產新媒體：剛才您說融創(chuàng)進入了一個穩(wěn)健的發(fā)展階段，現(xiàn)在是在逐步的擴張，這個階段會持續(xù)多久？
汪孟德：
不管是企業(yè)的規(guī)模增長還是什么增長，穩(wěn)健是第一位。不是說今年到明年不增長，你就穩(wěn)健了。一個企業(yè)的健康是最重要的，包括現(xiàn)在和未來。
融創(chuàng)發(fā)展首要的前提就是健康，所以我們沒有把銷售額、土地儲備數(shù)量作為目標，因為我們認為這些都不是最重要的。企業(yè)要真正的健康，必須一步步做扎實了，在這個基礎上才能有持續(xù)的成長性。安全和穩(wěn)健，不管在哪個階段，我們都是這樣要求的。
觀點地產新媒體：融創(chuàng)現(xiàn)在只在四大區(qū)域發(fā)展，其他房企也說要穩(wěn)健發(fā)展，也只在幾個特定區(qū)域發(fā)展。但如果體現(xiàn)到銷售額上，融創(chuàng)的增幅明顯要大于其他企業(yè)，這是什么原因？
汪孟德：
因為每個公司每個階段面臨的情況不一樣。就融創(chuàng)來說，看一個公司擴張速度有沒有風險，要看你的銷售增長是靠什么得來的。我們銷售的增長是因為項目位置拿得好，項目價值比較高，我們沒有靠擴張區(qū)域規(guī)模，也沒有靠擴張土地規(guī)模來增長。
其實，風險往往在于區(qū)域擴張速度太快了，你進了很多的新區(qū)域，對新區(qū)域的把控和判斷都需要一個過程，在進入一個新區(qū)域的時候往往會出現(xiàn)判斷的偏差。另外，一味地擴張土地規(guī)模，擴張項目數(shù)量，這也會帶來風險。因為，房地產每個項目的投資數(shù)額都很大。如果有幾個項目不賺錢或者利潤率比較低，就會給企業(yè)帶來很大的風險。
我們每拿一個項目都特別謹慎，拿了好位置的項目，因為單位價值提高讓我們的銷售額提高，這樣在管控上的風險就比較低。再加上我們的現(xiàn)金流在每個時間節(jié)點都安排得很好，這是我們對穩(wěn)健的理解。
觀點地產新媒體：您覺得融創(chuàng)在這些年發(fā)展中，除了現(xiàn)金流管控外還有哪些方面做得比較好？
汪孟德：
在高端產品的堅持上我們做得比較好，我們一直在產品品質，對產品高端定位打造能力方面比較堅持，這幾年融創(chuàng)高端品牌影響力越來越大。
我們每走一步都堅持自己原來的東西，包括區(qū)域戰(zhàn)略、高端產品戰(zhàn)略。比如說我們和綠城的合作，為什么要跟綠城合作呢？因為，我們跟綠城合作能夠學到很多產品方面的能力，而且，我們也非?？春蒙虾^(qū)域的發(fā)展。
觀點地產新媒體：您跟隨孫總從順馳到融創(chuàng)這么多年，什么讓您感觸最深？
汪孟德：
從企業(yè)和自身來說都更成熟了，因為原來在順馳有很多的經(jīng)驗和教訓，經(jīng)歷這些經(jīng)驗和教訓之后我們意識到要改什么，原來做得好的地方我們要堅持，原來做得不好的地方要改。我們這個團隊越來越成熟了，企業(yè)也越來越成熟了。
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