在經(jīng)過“黃金十年”的高速發(fā)展之后，中國樓市開始進入產(chǎn)業(yè)結合金融、資本為王的時代。房地產(chǎn)基金開始加入了這個資本游戲。

 

　　由于國家對房地產(chǎn)市場的調控遲遲不松，房企融資通路收窄，房地產(chǎn)基金作為房企有益資金補充來源，找到了滋生的沃土。

 

　　業(yè)內人士表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)基金開始由純債權試圖轉向股權，且不滿足于純債權的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開發(fā)整個流程的收益。但不管以何種方式，在持久的樓市調控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的發(fā)展趨勢已越來越明顯，未來房地產(chǎn)行業(yè)必將形成“地產(chǎn)加金融”組合模式?！延浾?朱楠 ○編輯 阮奇

 

　　開發(fā)商攜手基金頻頻摘地

 

　　在開發(fā)前期就引入基金，雙方聯(lián)手拿地、拓展項目，這種過去并不多見的方式，近期頻繁出現(xiàn)在保利地產(chǎn)(600048,股吧)的運作中。

 

　　10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權投資基金管理有限公司、四川遂寧市河東新區(qū)管委會三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。資料顯示，該項目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風情小鎮(zhèn)等。

 

　　而在此次進軍四川旅游地產(chǎn)之前，保利地產(chǎn)與信保基金聯(lián)手合作就曾有過一次高調亮相。今年10月初的上海土拍會，保利地產(chǎn)聯(lián)手信?；鹆喝A潤、中海、綠地等龍頭房企，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊，并一舉創(chuàng)造今年上海新的高價地塊。

 

　　更早些時候，今年3月份，保利地產(chǎn)亦曾與信保基金合作以18.7億元拿下佛山新城一幅地塊。

 

　　對于雙方的具體分工，保利地產(chǎn)董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財務投資人角色，并不直接參與項目具體開發(fā)管理。“信?；鹜顿Y的絕大多數(shù)項目都是和保利地產(chǎn)合作的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)上，保利與信保基金的合作原則是對等投資，共擔風險。”黃海透露。

 

　　這一點在相關分析師看來，與一般地產(chǎn)基金純粹追求收益的本質不符，因為一般的地產(chǎn)基金很少在項目未啟動時就介入，這類基金只做債權投資，基本上不承擔風險。這或許與信?；鹛厥獾谋尘坝嘘P。目前信?；鸬膶嶋H負責人是保利地產(chǎn)前董事會秘書岳勇堅。信保基金除發(fā)起人是保利地產(chǎn)外，其認購人也主要以保利地產(chǎn)集團內部人士為主，所以從資金的募集到投資回報期限，信保基金都更具彈性。

 

　　“其實真正的地產(chǎn)私募基金應該是股權投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔和控制項目風險，保利與信保的合作，似乎有這個趨勢。”有業(yè)內人士分析認為。

 

　　事實上，開發(fā)商與基金的合作，已經(jīng)出現(xiàn)了從以前的純債權向“股加債”或純股權的模式轉變。近期，濱江集團(002244,股吧)與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產(chǎn)基金——普特元騰股權投資基金首次合作，以16.55億元競得杭州市余政儲出（2012）48、49 號兩塊地。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿地后與公司采取股權合作的方式以各50%的比例成立項目公司開發(fā)項目。濱江集團表示，這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負擔，同時也進一步拓寬公司融資途徑。預計未來公司還將進一步與該基金以類似方式合作開發(fā)項目。

 

　　基金分享地產(chǎn)開發(fā)全程收益

 

　　“債權的收益是從開發(fā)商兜里掏錢，不能長期持續(xù)，只有股權投資與合作者共擔風險，一道從市場賺錢，憑借專業(yè)能力獲得高收益才可持續(xù)。” 中國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書長閆宗成告訴記者，不論是保利的信?；穑€是與濱江聯(lián)合拿地的基金，都反映出這樣一個發(fā)展方向——房地產(chǎn)私募基金開始由純債權試圖轉向股權，且不滿足于純債權的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開發(fā)整個流程的收益。

 

　　“房地產(chǎn)基金目前分為五大流派，在市場上各有發(fā)展。”閆宗成向記者介紹。一種是以開發(fā)商為背景主導發(fā)起（或聯(lián)合設立）的房地產(chǎn)私募基金，如金地在香港全資成立的穩(wěn)勝基金、復地集團成立的復地景業(yè)股權投資基金等；第二種是專業(yè)地產(chǎn)及金融人士主導發(fā)起并管理的私募基金，如星浩資本、高和投資、永安信地產(chǎn)基金等；第三種是具有國企和政府背景的房地產(chǎn)基金，如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及北京市住建委試點的公租房保障房基金等；第四種是金融機構為主發(fā)起設立的地產(chǎn)基金，主要指信托公司聯(lián)合房企、基金管理公司發(fā)起設立的信托型基金，也包括像國泰君安、中金證券、廣發(fā)證券(000776,股吧)等券商機構目前都在試水房地產(chǎn)基金；第五種是以商會、協(xié)會為主導發(fā)起的基金，如華房基金等。

 

　　除了以發(fā)起人背景區(qū)分之外，以其合作模式不同，目前房地產(chǎn)基金還可以分為股權和債權兩大類別。據(jù)記者了解，債權性基金更穩(wěn)定安全，風險較低，自然其投資收益較低，且形式簡單，因此此前操作較多的是債權類房地產(chǎn)基金；而股權型基金可以依靠較高的投資杠桿，獲得較高收益，但其介入項目的周期較長，風險也較高。

 

　　“我們公司自己成立了基金部，今年發(fā)行了兩支基金，都是股權型的基金，自己募資投向自己的項目。”建發(fā)房產(chǎn)基金管理部副總經(jīng)理甘先揚表示，對于開發(fā)商來說，做債權型的基金只能在資金上短期“解渴”，并不能降低公司的負債率，意義不大。而股權型的基金雖然說成本相對較高，但可降低公司負債，無須抵押，且收益率更容易控制，這也是為什么開發(fā)商紛紛轉做股權型基金的原因。

 

　　閆宗成向記者透露，順應目前的市場需要，一種股權加債權的夾層型城市開發(fā)基金悄然成立。這種基金從土地獲取環(huán)節(jié)介入，與開發(fā)商聯(lián)手拿地、共同成立項目公司，在銀行抵押貸款發(fā)放之前解決開發(fā)商拿地時支付土地款的資金問題，其余資金再以股東借款方式進入。此類基金的投資項目主要是剛需型、改善型住宅以及城市綜合體，債權部分在2-3年后即可退出，當項目銷售達到80%或一定程度時，開發(fā)商再將基金擁有的部分股權回購，由此完成基金股權部分的退出。

 

　　不過，也有中小開發(fā)商表示，此類基金雖然能減輕開發(fā)商拿地環(huán)節(jié)的資金壓力、并與開發(fā)商共同承擔投資風險，但中小開發(fā)商仍很難獲得基金的青睞。“中小開發(fā)商誠信力不夠，地塊拿到之前，我一無土地證、二無土地合同，什么都沒有，很難說服基金看好我的項目，幫助我一起拿地。”一家來自河南的中小開發(fā)商表示。

 

　　由信貸支持過渡至基金支持

 

　　閆宗成告訴記者，在房地產(chǎn)調控帶來的行業(yè)分化背景下，很多中小房企面臨融資難問題，中小房企涉足房地產(chǎn)基金領域既有加強在金融領域戰(zhàn)略布局的考慮，也有解決融資難的問題。“但事實就是這么矛盾——基金青睞大開發(fā)商，但大開發(fā)商往往不那么缺錢；中小房企缺錢，但基金又不愿意與它們合作。”閆宗成表示，與其這么艱難地活著，不如轉型，不少中小房企在此輪調控后已轉型成為基金的投資人，以另一種方式參與房地產(chǎn)市場。

 

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直是資金需求較大的行業(yè)，當前樓市調控環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會更緊。這給房地產(chǎn)私募基金與PE帶來了機會。對于投資人而言，以固定回報的方式獲得收益，每年的收益能夠達到18%至20%，甚至更高。這使得不少地產(chǎn)開發(fā)商愿意拿出一部分資金投資到地產(chǎn)基金里面，轉型成地產(chǎn)投資人。

 

　　從房地產(chǎn)私募基金的參與方來看，這更像是一場大開發(fā)商的游戲。金地、復地、富力等大開發(fā)商或自建房地產(chǎn)基金公司，或參與投資了房地產(chǎn)股權投資管理有限公司。

 

　　今年4月，諾亞財富宣布攜手易居中國，聯(lián)合業(yè)界TOP50開發(fā)商，共同發(fā)起TOP50地產(chǎn)母基金，借此吸引國內房地產(chǎn)業(yè)的一批領頭羊企業(yè)作投資人 。業(yè)內人士分析，TOP50開發(fā)商通過房地產(chǎn)母基金的聚合，能夠對市場資金產(chǎn)生強大的吸引力，迅速聚集資本。而投資人則可以通過投資地產(chǎn)母基金，參與50強開發(fā)商的優(yōu)質開發(fā)項目，分享開發(fā)商品牌和運營的溢價能力。

 

　　諾亞財富CEO汪靜波表示，房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴信貸的發(fā)展模式將會改變。“信貸支持在任何一個行業(yè)過于集中，都會給整個金融系統(tǒng)帶來潛在風險。在這種情況下，地產(chǎn)基金支持的開發(fā)商將有機會在未來勝出。”她分析，房地產(chǎn)基金期限長、資金來源穩(wěn)定、發(fā)行相對自由，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)因信貸緊縮帶來的資金短缺問題。同時，在政府持續(xù)調控下，房價將趨于穩(wěn)定，租金回報率增加，房地產(chǎn)信托投資基金等證券化產(chǎn)品將推出。這些因素都有利于地產(chǎn)基金發(fā)展。

 

　　汪靜波認為，未來的趨勢是以信貸支持為主的地產(chǎn)業(yè)向基金支持的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。