在資產(chǎn)管理行業(yè)群雄逐鹿的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何高效利用民間資本，成為未來(lái)十年房地產(chǎn)資本化的重要課題。今年以來(lái)，各類(lèi)投資主體和投資形式的房地產(chǎn)基金呈現(xiàn)野蠻生長(zhǎng)，就是這一大背景下的產(chǎn)物。

 

　　根據(jù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)諾承投資的調(diào)查，2010年之前，人民幣房地產(chǎn)基金只有20多只，管理資金規(guī)模100億左右。而截至今年10月底，中國(guó)市場(chǎng)涌現(xiàn)了224只房地產(chǎn)基金，管理資金規(guī)模超過(guò)1000億元。兩年時(shí)間里，房地產(chǎn)基金規(guī)模獲得十倍增長(zhǎng)。

 

　　在此期間，一個(gè)標(biāo)志性的公司和人物不得不提，那就是2010年6月從金地集團(tuán)(600383,股吧)高調(diào)出走的房地產(chǎn)界“悍將”趙漢忠，以及他操盤(pán)的相對(duì)較為成熟的“三合一”房地產(chǎn)基金：星浩資本。

 

　　思考退出機(jī)制 REITS或可成行

 

　　11月3日，江蘇南通一個(gè)名為星光耀廣場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首期住宅物業(yè)，當(dāng)天有近1300組客戶(hù)到場(chǎng)選房，銷(xiāo)售412套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款7.58億元。

 

　　這個(gè)城市綜合體背后的開(kāi)發(fā)主體，不是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，而是一個(gè)基金。這個(gè)基金的操盤(pán)手就是星浩資本。而這個(gè)基金的發(fā)起人除趙漢忠本人外，更多的發(fā)起資金來(lái)自中國(guó)第一民營(yíng)投資集團(tuán)復(fù)星集團(tuán)及國(guó)內(nèi)最大房地產(chǎn)代理企業(yè)易居中國(guó)等。

 

　　截至目前，剛剛成立兩年的星浩資本已經(jīng)融資近50億元，分別在哈爾濱、大連、南通、上海、蘇州、杭州6個(gè)城市拿下6個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，并全面復(fù)制星光耀廣場(chǎng)，其融資和開(kāi)發(fā)速度令業(yè)內(nèi)稱(chēng)奇。

 

　　除了分享產(chǎn)業(yè)增值外，房地產(chǎn)基金的退出方式是基金管理者必須考慮的問(wèn)題。趙漢忠告訴記者，星浩資本LP投資周期為五年，五年后對(duì)投資人來(lái)說(shuō)直接還本分紅，除已經(jīng)出售的住宅項(xiàng)目外，持有在管理公司手中的商用物業(yè)通過(guò)幾個(gè)渠道退出，一是打包成REITS上市，二是出售給長(zhǎng)期持有型基金，比如保險(xiǎn)公司等。

 

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家介紹，REITS是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，在性質(zhì)上等同于基金，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市流通。而目前房地產(chǎn)基金所投資開(kāi)發(fā)的物業(yè)，將成為未來(lái)REITs產(chǎn)品的重要組成內(nèi)容。

 

　　對(duì)于房地產(chǎn)基金管理公司而言，也不排除本身上市的可能性。星浩資本趙漢忠稱(chēng)，星浩資本可能在未來(lái)上市，但那將是五年甚至更遠(yuǎn)時(shí)間要考慮的內(nèi)容。“這幾年里，星浩資本這個(gè)團(tuán)隊(duì)最多可以同時(shí)操盤(pán)10幾個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，總市值可能在千億左右。”趙漢忠表示。

 

　　基金承擔(dān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)短期融資重任

 

　　諾承投資的調(diào)查顯示，包括外資、國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)自身以及其他相關(guān)行業(yè)在內(nèi)的眾多發(fā)起人各顯神通，在住宅、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等領(lǐng)域全面開(kāi)花，投資分布在前期開(kāi)發(fā)、現(xiàn)樓收購(gòu)等不同階段，投資形式或股權(quán)，或債權(quán)，或“債加股”等紛繁不一。

 

　　盡管主體不同、形式各樣，但業(yè)內(nèi)人士坦言，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金主要還是和房地產(chǎn)企業(yè)合作，承擔(dān)了房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目短期融資的重要任務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士介紹，有限合伙制房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展，部分歸于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品逐漸嚴(yán)格的審查，因此，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金更多起源于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資手段的變遷而非獨(dú)立房地產(chǎn)基金管理人的崛起。

 

　　房地產(chǎn)企業(yè)與獨(dú)立基金之間，多以單個(gè)項(xiàng)目為主要投資內(nèi)容，“明股實(shí)債”的跡象十分明顯。一位積極參與房地產(chǎn)私募基金運(yùn)作的房地產(chǎn)商告訴記者，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，這種“明股實(shí)債”的方式可以在目前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不是很明朗的情況下鎖定部分收益，但確實(shí)和國(guó)際上比較成熟的長(zhǎng)期持有物業(yè)為特征的房地產(chǎn)基金有質(zhì)的不同。

 

　　和上述房地產(chǎn)基金模式不同，星浩資本的模式可以稱(chēng)為“三合一”模式，即募資、開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作。趙漢忠介紹，這種做法目前在國(guó)內(nèi)眾多類(lèi)型的房地產(chǎn)基金中尚屬少數(shù)，國(guó)際上可以類(lèi)比的基金是新加坡凱德置地，后者在擁有強(qiáng)大的嘉德地產(chǎn)基金作為母基金的前提下，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)包括上海來(lái)福士廣場(chǎng)在內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)，并將持有型物業(yè)打包在資本市場(chǎng)上發(fā)行REITS產(chǎn)品。

 

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，星浩資本的三合一模式既不同于只募資不開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，也不同于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)起的基金，它的好處是可以給投資人充分的投資信心：五年收益期內(nèi)，募資人將全程負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，即不放任項(xiàng)目不管，也沒(méi)有多余項(xiàng)目分割人力資源。而在目前私募市場(chǎng)無(wú)法用法律保障投資收益的情況下，操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的能力和信譽(yù)，是決定一個(gè)房地產(chǎn)私募基金生死存亡的關(guān)鍵。