★ 人物簡歷

　　

　　李鐵

　　

　　國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任，研究員、博士生導(dǎo)師。他曾在中央農(nóng)村政策研究室、國務(wù)院農(nóng)村發(fā)展研究中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家體改委和國務(wù)院體改辦工作。長期從事城鎮(zhèn)化、城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展和農(nóng)村改革政策研究；參與中央、國務(wù)院以及有關(guān)部委關(guān)于城鎮(zhèn)化、城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展和農(nóng)村改革的重要文件起草和政策咨詢；作為主要負(fù)責(zé)人主持過聯(lián)合國開發(fā)計劃署、世界銀行等國際機(jī)構(gòu)的相關(guān)重大課題。

　　

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)，在過去的10年中，突飛猛進(jìn)，一路飛速發(fā)展。

　　

　　中國的人均住房面積，在過去的10年中，也節(jié)節(jié)攀升。在房地產(chǎn)行業(yè)成為推進(jìn)城市化的重要動力和支柱性產(chǎn)業(yè)的同時，房價飆升，地價飆升，醞釀了較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，房地產(chǎn)市場也因此遭遇幾番調(diào)控。

　　

　　房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向，處于十字路口。未來，房地產(chǎn)市場的政策走向如何？調(diào)控政策如何持續(xù)？

　　

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵認(rèn)為，房地產(chǎn)的問題實際上是在住房供給結(jié)構(gòu)上。房地產(chǎn)調(diào)控，未來要解決的是結(jié)構(gòu)問題。

　　

　　萬達(dá)集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]董事長王健林作為業(yè)界的代表，對于中國房地產(chǎn)市場的未來依然表現(xiàn)樂觀，他相信中國地產(chǎn)還至少有15年的蓬勃發(fā)展期。

　　

　　房地產(chǎn)的問題不是價格問題，而是結(jié)構(gòu)問題?，F(xiàn)在解決供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，重點(diǎn)是通過市場還是政府？不能習(xí)慣性地限購、限制人口進(jìn)入，用這種辦法解決地產(chǎn)問題，不是好思路。

　　

　　讓農(nóng)民分享城市化成果

　　

　　新京報：你認(rèn)為目前房地產(chǎn)發(fā)展的主要矛盾是什么？

　　

　　李鐵：房地產(chǎn)的問題出在哪里？實際上是在住房供給結(jié)構(gòu)上。近年來房價上漲，收入差距加大，我們的供給偏重于高檔住房，中低收入人群的住房需求沒有得到及時滿足。房價畸高，出現(xiàn)了強(qiáng)大的社會輿論，不利于和諧穩(wěn)定。這才導(dǎo)致中央出臺一系列政策措施，試圖緩解中低收入人口由于房價過高而產(chǎn)生的不滿心理，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，而不是說我們整個住房市場現(xiàn)在出現(xiàn)泡沫（而出臺政策），沒有（泡沫）。

　　

　　現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上的矛盾更突出。是按照市場的方式來解決，還是按照行政的方式來解決，這帶來解決矛盾的方法選擇問題。

　　

　　新京報：我們曾看到你有一個演講提到通過市場化的途徑來解決保障房的問題。

　　

　　李鐵：這里頭的一個問題是要控制地方政府的行為。地方政府由于有財政壓力，就希望地價高，通過獲取高額的土地出讓金來滿足財政需求，因此希望更多地建商品房，在土地建設(shè)指標(biāo)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)上就更傾向于建高檔商品房的用地，忽視了低端保障房的供給。這是比較大的問題，可以通過政策調(diào)整來解決。

　　

　　第一，空間上要給予比較好的選擇。按照城市發(fā)展規(guī)律，城市核心區(qū)地價高是必然趨勢，不能說低收入人口也都住在城市核心區(qū)，這肯定不對。中低收入人群住房需求就要向外擴(kuò)。

　　

　　第二，在城鄉(xiāng)結(jié)合部、大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，可以為市場化解決中低收入群體住房需求創(chuàng)造條件。

　　

　　第三，要把交通問題解決好。我們希望，在周邊中小城市開辟中低收入人群住房市場空間的同時，要把公共交通如軌道交通做好，而不是僅僅修高速路。

　　

　　第四，要解決農(nóng)村集體建設(shè)用地問題。（城鄉(xiāng)土地）同城同價是發(fā)展趨勢。我們希望通過一些合理政策使土地收益盡量回歸土地所有者。應(yīng)當(dāng)允許一些農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的情況下，為城市中低收入群體提供住房。政府通過稅收等獲益，也可以減少征地壓力，農(nóng)民也可以分享城市化的成果。

　　

　　新京報：在這樣一種思路下，對目前許多城市存在的小產(chǎn)權(quán)房問題，是不是也可以有創(chuàng)新思路？

　　

　　李鐵：小產(chǎn)權(quán)房是在土地國有、國家征地、畸形土地（供應(yīng)）制度下造成的結(jié)果。但小產(chǎn)權(quán)房確實存在政策上的不合理，例如逃避了稅收、監(jiān)管，不符合國家對土地用途的規(guī)劃，現(xiàn)行政策下缺少法律保障。此外，小產(chǎn)權(quán)房也有供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。小產(chǎn)權(quán)房本身也不是為中低收入群體建設(shè)的，許多都是高檔房。這也和房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨勢不相符。

　　

　　小產(chǎn)權(quán)房問題的核心在哪里？在于我們沒有給農(nóng)村集體土地所有者同等參與城市開發(fā)的權(quán)利。正因為沒有這種權(quán)利，他們才利用法律漏洞建小產(chǎn)權(quán)房，最后導(dǎo)致現(xiàn)在的結(jié)果。一旦蔓延，農(nóng)村亂建泛濫，最后會導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施供給能力嚴(yán)重不足。

　　

　　解決小產(chǎn)權(quán)房的核心，就是承認(rèn)農(nóng)村集體土地所有者同等參與城市開發(fā)的權(quán)利。如果承認(rèn)了這一權(quán)利，同時強(qiáng)化管理、改進(jìn)，小產(chǎn)權(quán)房就可以得到遏制。

　　

　　遏制政府短期行為

　　

　　新京報：目前城市發(fā)展、城市化，不少過度依賴房地產(chǎn)，這帶來怎樣的問題？

　　

　　李鐵：房地產(chǎn)發(fā)展一是政府推動，一是房地產(chǎn)企業(yè)推動。（兩者）都屬于一種利益最大化的推動，沒有考慮城市發(fā)展規(guī)律和空間主體的有機(jī)聯(lián)系?，F(xiàn)在就看到一些城市區(qū)域只有地產(chǎn)，沒有服務(wù)業(yè)等，成為“睡城”。

　　

　　同時，許多小區(qū)封閉化建設(shè)，造成城市分割嚴(yán)重，阻隔交通，限制了服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　

　　此外，政府和開發(fā)商推動房地產(chǎn)發(fā)展，使城市擴(kuò)張攤大餅，城市基礎(chǔ)設(shè)施跟不上。城市攤得大，基礎(chǔ)設(shè)施投資壓力就大，地鐵、道路、管線全部拉長，成本越來越高。我們沒有西方存在貧民窟的“城市病”，但基礎(chǔ)設(shè)施供給不足問題突出，地鐵擁擠、道路擁堵。這都和房地產(chǎn)畸形發(fā)展有關(guān)系。

　　

　　新京報：在你看來，這些問題的破解之道在哪里？

　　

　　李鐵：政府要遏制短期行為，避免“三年出政績”的壓力作用。一是深化行政體制改革，通過更多公民參與來遏制政府短期行為。二是經(jīng)濟(jì)上要注重長期化獲取資金，土地出讓不要一次性收取出讓金。三是相信市場的主動選擇。

　　

　　新京報：對過去和現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控你怎么評價？

　　

　　李鐵：房地產(chǎn)的問題不是價格問題，而是結(jié)構(gòu)問題?，F(xiàn)在解決供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，重點(diǎn)是通過市場還是政府？不能習(xí)慣性地限購、限制人口進(jìn)入，用這種辦法解決地產(chǎn)問題，不是好思路。要解決的是控制高檔房供給，給普通住房更大空間?！　　　?/div>