中國式購房：購買力超出想象

 

　　特質(zhì)

 

　　1、由于高房價及傳統(tǒng)觀念，中國式購房多為大家庭集體行動，購房首付預(yù)算常常要舉父母、子女等全家成員之力。因此判斷中國購房者的購買力不能簡單用購房者的工作年齡、收入水平來衡量。或者說，家庭背景在很大程度上決定了購買力。

 

　　2、需求結(jié)構(gòu)復(fù)雜，剛需占主流。許多傳統(tǒng)觀念根深蒂固，比如成家立業(yè)先得買房，年輕人中多出現(xiàn)“剛需”一族，并且占據(jù)著市場主流。這導(dǎo)致許多人買房的初衷并不是純粹考慮自住。所以關(guān)心價格、關(guān)心升值潛力、關(guān)心地段者，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比關(guān)心房子自身的質(zhì)量、關(guān)心舒適度的人要更多。

 

　　3、地段高于一切。在中國，特別是大城市中，由于人口密集，土地資源稀缺。地段的好壞往往決定了房子的價值。多數(shù)購房者認(rèn)可房子價值的首要因素是地段。

 

　　購房模式的演變趨勢

 

　　■需求去投資化，住宅市場回歸自住。隨著房價企穩(wěn)，過去購房者所考慮的升值潛力等因素將逐漸弱化，而會更加關(guān)注居住的品質(zhì)。

 

　　■賣方市場打破，交易期延長。過去住宅市場是純粹的賣方市場，因此過去的中國式購房是排著隊等買房，買房交易往往是分分秒秒的事情。但隨著調(diào)控政策的深入，供需關(guān)系趨于平衡，市場預(yù)期更加穩(wěn)定。

 

　　■購房郊區(qū)化。由于城市軌道交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套逐漸向市郊延伸，以及未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，住宅市場郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。

 

　　購房主場

 

　　中國式購房對板塊是有影響的，而且由于消費觀念、居住習(xí)慣等因素使得這種影響從近些年的熱點板塊中最為直接、集中的體現(xiàn)出來。根據(jù)漢宇地產(chǎn)研究部對全市100多個二手房板塊的監(jiān)測顯示，從2007年起，寶山的顧村、羅店，嘉定的江橋，閔行的浦江，松江的九亭、泗涇以及浦東的東三林、周康等板塊較受青睞。從上述板塊看，大部分都是近些年迅速發(fā)展起來的剛需基地，除了自身板塊的建設(shè)發(fā)展外，還與剛性購房者的置業(yè)觀念有關(guān)，如在成家之前需買房等。

 

　　隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，郊區(qū)購房的趨勢已愈演愈烈，除了受到房價的制約因素外，外郊區(qū)域在交通、配套、居住環(huán)境等軟硬件設(shè)施的完善化，已逐漸動搖了房價在中國式購房中的首要位置。根據(jù)漢宇地產(chǎn)分行的一線經(jīng)紀(jì)人反饋，越來越多的購房者已開始將居住的舒適度推向首要考慮因素。從總價段數(shù)據(jù)分析的情況看，目前剛性置業(yè)依舊是購房大軍的主力群，而在這些購房者中，價位在80萬－200萬元的樓盤最好賣。

 

　　同樣的，受到中國式置業(yè)者青睞的二手房主要有以下3種：1、議價幅度達(dá)10%－15%；2、合理價位下的優(yōu)質(zhì)筍盤；3、總價低、配套交通完善的剛性樓盤。而近期二手房市場整體表現(xiàn)出量價齊穩(wěn)，這主要在于買賣雙方呈深度對弈。

 

　　說說中國式買房模式

 

　　記得幾年前有所謂專家對記者稱，在中國，“丈母娘”是推高房價的一個重要原因。因為大凡年輕人結(jié)婚，丈母娘總會要求女婿首先要有房，這便迫使女婿不得不省吃儉用將買房列為頭等大事。

 

　　這番言論在當(dāng)時是被作為一種信口開河的笑話廣為流傳的，但不管“丈母娘因素”對房價究竟有沒有影響，至少它反映了一個事實，即房地產(chǎn)市場是一個具有很強地域文化特征的特殊市場，很難“全球化”和“標(biāo)準(zhǔn)化”。

 

　　所謂“中國式購房”，目前在本市有一個最為顯著的特點，也可以叫做模式：年輕人結(jié)婚買房，雙方父母承擔(dān)首付費用，未來由小夫妻自己按揭還貸款。除此之外，如果是新上海人，可能還有一個附帶的模式：男女兩方中有一方父母在小夫妻買的新商品房附近(俗稱“一碗湯距離”，也就是滾燙的一碗湯尚未冷掉的大約一刻鐘步行距離之內(nèi))購置一套相對較小的商品房或二手房，便于相互照顧。當(dāng)然，有關(guān)“中國式購房”的典型例子還可以舉出很多，例如不可一世的“學(xué)區(qū)房”，人造味濃厚的“江景房”、“海景房”等等……未來，房產(chǎn)企業(yè)的廣闊前景可能還要在充分研究“中國式”商品房消費文化的前提下，創(chuàng)造出適應(yīng)市場需求的新潮流、新概念。

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