從本世紀(jì)初開(kāi)始到2003年前后，我國(guó)迎來(lái)第一波房貸高潮。當(dāng)時(shí)的住房貸款期限基本以10到15年居多，如今10年即將過(guò)去，有媒體說(shuō)“首代房奴”即將“翻身得解放”。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上所謂的“首代房奴”應(yīng)該被稱(chēng)為“第一代貸款購(gòu)房人”，他們中的絕大多數(shù)早已經(jīng)提前還完款，也享受到了資產(chǎn)爆炸式增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)富，他們只能被稱(chēng)為“最幸福的房奴”，以70后為主。真正的“房奴”多數(shù)集中在80后，90后則是最為“瀟灑”的一代房奴。從這三代“房奴”的買(mǎi)房故事，不僅能一窺房子帶給中國(guó)社會(huì)三代人的巨大影響，更能看到一路前行的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一輪輪博弈。

 

　　根據(jù)記者了解，從上世紀(jì)末，國(guó)家大面積施行住房貨幣化政策，同時(shí)銀行開(kāi)始對(duì)居民住房貸款“開(kāi)閘”辦理。從本世紀(jì)初開(kāi)始到2003年前后，我國(guó)才迎來(lái)第一波房貸高潮。當(dāng)時(shí)的住房貸款期限基本以10到15年居多，如今10年即將過(guò)去，很多首批房貸族也將進(jìn)入無(wú)債一身輕的狀態(tài)。

 

　　購(gòu)買(mǎi)超過(guò)8年基本已無(wú)房貸

 

　　根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)抽樣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在北京等城市，目前再上市的二手房，房本年齡在5年以上不需要交納營(yíng)業(yè)稅的普通住宅，之前還有銀行抵押貸款的比例不足20%。也就是超過(guò)80%已沒(méi)有貸款，而房本在2005年之前，也就是購(gòu)買(mǎi)超過(guò)8年的基本100%都已經(jīng)沒(méi)有貸款。

 

　　■第一代買(mǎi)房人構(gòu)筑千萬(wàn)資產(chǎn)人群

 

　　“第一波購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)即使使用貸款，并不能稱(chēng)為房奴，首先當(dāng)時(shí)房屋價(jià)格絕對(duì)值比較低，其次當(dāng)時(shí)房屋的價(jià)格相對(duì)健康，租售比合理，一套房屋的正常出租價(jià)格完全可以補(bǔ)償月供。第三，收入的持續(xù)上漲使得在5年前買(mǎi)房的購(gòu)房者壓力非常小。” 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為。

 

　　如果一定要稱(chēng)他們?yōu)榉颗?，他們可能也是最幸福的房奴。因?yàn)檫@幾年的房?jī)r(jià)暴漲，第一代房奴實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的爆炸式增長(zhǎng)。如果以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)衡量，第一代貸款買(mǎi)房者幾乎構(gòu)筑了中國(guó)目前主要的千萬(wàn)資產(chǎn)人群。根據(jù)記者了解，“第一代房奴”中的部分人就是在2003年北京商品房5000元時(shí)代借助銀行信貸政策批量購(gòu)房，完成了財(cái)富積累。

 

　　■真正房奴集中在80后

 

　　從年齡來(lái)分，第一代貸款購(gòu)房者以70后為主，他們正好趕上了商業(yè)房貸的興起，不過(guò)他們中也有悲催的人，早年因?yàn)榉N種原因買(mǎi)不起房，最后和80后一起忍受高房?jī)r(jià)的摧殘。中國(guó)真正意義上的房奴主要集中在80后這一代，他們中運(yùn)氣好的趕在了2009年至2010年房地產(chǎn)暴漲之前入市，雖然房子總價(jià)不高，但收入增長(zhǎng)乏力，整天疲于奔命。運(yùn)氣差的集中在上述兩年買(mǎi)房，房?jī)r(jià)高企，幾乎要用70%的收入償還貸款，成為典型的房奴。

 

　　70后房奴：

 

　　戶(hù)口和買(mǎi)房讓自己站穩(wěn)腳跟

 

　　■人物：于先生

 

　　■年齡：35歲

 

　　■職業(yè)：某金融行業(yè)公司品牌策劃室經(jīng)理

 

　　■房產(chǎn)：南三環(huán)外豐臺(tái)西馬廠(chǎng)區(qū)域兩居

 

　　■2007年購(gòu)買(mǎi)時(shí)單價(jià)：6500元/平方米

 

　　■2012年該項(xiàng)目二手房單價(jià)：約29000元/平方米

 

　　35歲的于先生說(shuō)，目前為止，自己還是一名房奴，但相比2007年買(mǎi)房那會(huì)兒，已經(jīng)輕松和灑脫多了。

 

　　從考入人民大學(xué)中文專(zhuān)業(yè)碩士研究生算起，于先生踏上北京的土地已經(jīng)足足12年。然而令他真正感到自己在這座城市站住腳的只有兩件事：2004年參加工作后解決了北京戶(hù)口；2007年搬進(jìn)一套雖然需要償還20年貸款的新房。

 

　　談到買(mǎi)房，于先生說(shuō)：“完全就是被逼出來(lái)的。”2006年，于先生的女兒出生，歡喜之后是壓力。“當(dāng)時(shí)我的事業(yè)正處在一個(gè)轉(zhuǎn)折期，進(jìn)入一個(gè)全新的行業(yè)。我愛(ài)人也剛剛研究生畢業(yè)，進(jìn)入一所中學(xué)作語(yǔ)文教師，收入也十分有限。但是為了孩子，我和妻子決定無(wú)論如何也要買(mǎi)一套房子，為孩子在北京真正安一個(gè)家。”

 

　　考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展，于先生6年前從北京一家都市報(bào)辭職，進(jìn)入了一家新成立不久的保險(xiǎn)公司成為一名基層的品牌專(zhuān)員。“我初入公司的時(shí)候平均月薪僅僅四千元出頭，和做記者時(shí)比反而降低了。我愛(ài)人到現(xiàn)在工作也有五六年時(shí)間，工資一直是三千余元。”

 

　　雖然堅(jiān)定了買(mǎi)房的想法，但是支付能力是一道過(guò)不去的坎，“現(xiàn)在再看六年前的房?jī)r(jià)，大家都說(shuō)便宜。很多朋友都遺憾說(shuō)早幾年如果多買(mǎi)幾套房，現(xiàn)在一轉(zhuǎn)手，也許都可以提前退休了。但是，6年前大家才掙多少錢(qián)呢？我清楚地記得當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候，身邊也不時(shí)聽(tīng)見(jiàn)有人說(shuō)‘這回可是下了血本兒了。’”

 

　　在把北京城從三環(huán)里到五環(huán)外、東西南北的樓盤(pán)幾乎都逛遍后，于先生和妻子最終決定入手一套位于南三環(huán)外豐臺(tái)西馬廠(chǎng)區(qū)域的兩居室。“當(dāng)時(shí)的價(jià)錢(qián)是一平米6500元，幾乎等同于我與愛(ài)人每月的全部收入。”

 

　　就在買(mǎi)房后不久，于先生在騎車(chē)上班途中被一輛逆向行駛的電動(dòng)車(chē)撞倒。“在醫(yī)院包扎處理后我舉著纏著繃帶的右手，穿著血淋淋的衣服，一瘸一拐挪到公司，當(dāng)時(shí)同事目瞪口呆。”兩個(gè)月的恢復(fù)期，他沒(méi)有再多請(qǐng)一天假。“請(qǐng)假休息全勤獎(jiǎng)就沒(méi)有了。”

 

　　相對(duì)于許多70后已經(jīng)名下多套房產(chǎn)，并且早早還完房貸，于先生只能感嘆自己入手太晚，沒(méi)有看清房地產(chǎn)的大勢(shì)。因?yàn)槁毼坏臅x升，于先生收入也有了大幅增長(zhǎng)，和當(dāng)年的窘迫已經(jīng)大不相同。“我們是外地人在北京最真實(shí)的寫(xiě)照，沒(méi)有傳奇故事，只有柴米油鹽。”

 

　　■2006年至2007年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)：

 

　　2006年針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策頻出，時(shí)近年底卻看不到調(diào)控的效果。北京、深圳、廣州等大城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，每個(gè)月的同比漲幅均在10%左右。面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，普通人的“不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)”、“公開(kāi)房地產(chǎn)成本”、“集資建房”紛紛登臺(tái)。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒(méi)立即顯現(xiàn)出來(lái)，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。

 

　　80后房奴：

 

　　倒騰房產(chǎn)成為生活

 

　　■人物：陳女士

 

　　■年齡：31歲

 

　　■職業(yè)：廣告公關(guān)公司合伙人

 

　　■房產(chǎn)：東城區(qū)富貴園

 

　　■2006年購(gòu)買(mǎi)時(shí)單價(jià)：10000元/平方米

 

　　■2012年該項(xiàng)目二手房單價(jià)：38000元/平方米

 

　　“你看我白頭發(fā)最近是不是又多了？前兩天準(zhǔn)備往新房搬家，收拾東西時(shí)發(fā)現(xiàn)2005年去印尼民丹島玩照的照片，真是物是人非啊……”陳女士最近正在忙著裝修一套位于勁松的二手房，并希望能趕在春節(jié)前搬進(jìn)新家。

 

　　雖然剛剛?cè)鲱^，但是她和丈夫先后買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)已經(jīng)不下三套，房產(chǎn)證上也幾乎寫(xiě)滿(mǎn)了包括她與丈夫、父母、岳父母幾個(gè)人的名字。“我真的不是為了炒房。”和一般意義的炒房客相比，土生土長(zhǎng)的陳女士更像是被近年房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈的風(fēng)云變幻所裹挾，透露著些許無(wú)奈……

 

　　第一次確切地感受到買(mǎi)房的需求是在2006年，陳女士與男友的關(guān)系已經(jīng)逐漸確定了下來(lái)，開(kāi)始為將來(lái)共同的生活打算?？紤]兩個(gè)人暫時(shí)不需要太大的空間，樓盤(pán)位置就顯得很重要。位于幸福大街附近富貴園的一套建筑面積70平米的一居室開(kāi)間，進(jìn)入了陳女士的視線(xiàn)。“當(dāng)時(shí)富貴園的房?jī)r(jià)大概是每平米1萬(wàn)元上下，在我們這些剛工作沒(méi)有幾年的年輕人眼中已經(jīng)是不折不扣的豪宅了。”很多同事和朋友聽(tīng)說(shuō)陳女士決定入手富貴園，只對(duì)她說(shuō)了三個(gè)字——有魄力！

 

　　70余萬(wàn)的房款，在父母資助了20萬(wàn)首付后，陳女士第一次嘗到了作為房奴的自豪與壓力：“即將擁有屬于自己的住房怎么說(shuō)也是一件高興事，但是想到父母在外地工作，從上班到退休，每人的工資還沒(méi)有突破過(guò)三千元，卻因?yàn)榕畠嘿I(mǎi)房二話(huà)沒(méi)說(shuō)就拿出了首付款，心里確實(shí)感到愧赧。”

 

　　2008年，早年支援三線(xiàn)的母親把戶(hù)口遷回北京后，父母及奶奶來(lái)京養(yǎng)老就成了擺在眼前的問(wèn)題。于是，陳女士決定賣(mài)掉這套居住了還不到兩年的房子，換一套大房子。然而沒(méi)有料到的是，在2009年中旬，就當(dāng)她剛剛以120萬(wàn)元的價(jià)格將這套房子出售后不久，北京的房?jī)r(jià)就像火箭一樣急速狂飆，房?jī)r(jià)在做“俯臥撐”這句話(huà)就這樣流行開(kāi)來(lái)。“我家樓下相同戶(hù)型比我晚賣(mài)了三個(gè)月，160萬(wàn)成交。”這樣的一個(gè)時(shí)間差不僅導(dǎo)致了至少40萬(wàn)元收入的損失，陳女士看上的一套位于北四環(huán)的二手房?jī)r(jià)格也在這三兩個(gè)月中幾番上漲，超出了她的承受范圍。于是她和男友只得又回到了租房的狀態(tài)，并在出租房中喜結(jié)連理。

 

　　婚后，陳女士丈夫的工作逐漸走上了正軌。而陳女士也離開(kāi)公司，自己創(chuàng)業(yè)?？吹竭@一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行兩年多的時(shí)間，房?jī)r(jià)依然膠著，兩個(gè)人決定不再觀望，先后購(gòu)買(mǎi)了位于房山區(qū)的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島一套兩居室給父母回京后居住，及一套勁松區(qū)域65平米老公房的小兩居。兩個(gè)人，又背上了百萬(wàn)元的房貸。

 

　　■2008年至2010年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)：

 

　　2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;擠泡沫”。2010年第一季度，房市神話(huà)繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。這一波洶涌的漲勢(shì)直接導(dǎo)致了2010年被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”的出臺(tái)。隨后北京等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市推出限購(gòu)令。

 

　　90后房奴：

 

　　生活樂(lè)趣才是王道

 

　　■人物：趙悅

 

　　■年齡：22歲

 

　　■職業(yè)：資產(chǎn)管理公司銷(xiāo)售

 

　　■房產(chǎn)：朝陽(yáng)區(qū)小悅城

 

　　■2012年4月購(gòu)買(mǎi)時(shí)單價(jià)：37000元/平方米

 

　　■2012年該項(xiàng)目二手房單價(jià)：38000元/平方米

 

　　將90后這一代稱(chēng)作房奴可能并不準(zhǔn)確，他們中的大多數(shù)人剛剛念完大學(xué)，但已有不少人也擠進(jìn)了買(mǎi)房大軍。但相對(duì)于80后的不堪重負(fù)，90后房奴更加輕松，從來(lái)就沒(méi)覺(jué)得這是他自己需要承擔(dān)的。

 

　　趙悅是一個(gè)重慶姑娘，2011年在英國(guó)念完書(shū)便來(lái)到了北京，父親是重慶一家國(guó)有企業(yè)的老總，靠著父親的關(guān)系，她很容易就在北京一家資產(chǎn)管理公司找了一份工作，每月薪酬將近8000元。

 

　　趙悅告訴記者，回國(guó)沒(méi)幾個(gè)月，家里就掏錢(qián)給她在朝陽(yáng)的小悅城買(mǎi)了一個(gè)小公寓。這個(gè)樓盤(pán)位于朝青路上，距離年輕人扎堆的大悅城只有800米，那里聚集著優(yōu)衣庫(kù)、H&M等潮店，還有天天人滿(mǎn)為患的各種麻辣香鍋。“買(mǎi)這房子主要還是因?yàn)楣⒉幌拶?gòu)，而且一個(gè)人住也夠了。”

 

　　趙悅選中商住兩用的公寓不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。按照當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)，40平米的loft，單價(jià)38000元左右，一套房子150多萬(wàn)，不過(guò)這樣的產(chǎn)權(quán)只有40年。“我其實(shí)對(duì)房子并沒(méi)有感覺(jué)，從來(lái)也沒(méi)覺(jué)得回國(guó)之后就要買(mǎi)房子，是父母覺(jué)得應(yīng)該有個(gè)固定的房子。”

 

　　家里為她付了8成首付，只是象征性地貸了一點(diǎn)款，這是因?yàn)楦改覆幌Ｍw悅花錢(qián)“月月光”?，F(xiàn)在，趙悅每個(gè)月要還2000多塊錢(qián)房貸，這一還款額在北京這樣一個(gè)城市并不高。但即便是這樣，趙悅還是覺(jué)得錢(qián)不夠花?？纯蹿w悅的生活賬單，幾乎80%錢(qián)用在了娛樂(lè)消費(fèi)上，而她自己永遠(yuǎn)都不太清楚錢(qián)到底花到哪里去了。

 

　　由于小悅城還沒(méi)有交房，趙悅在離金融街不遠(yuǎn)的官園租了一套精裝一居室，房租5000元。這里幾乎成了金融街的后花園，聚集了大量在金融街上班的小白領(lǐng)。如果全靠趙悅的工資，8000的工資交完房貸、房租，就剩下不到1000了，這點(diǎn)錢(qián)還不夠她打車(chē)的。

 

　　趙悅父親對(duì)她比較嚴(yán)厲，但她母親則更寵愛(ài)她，直接給她交了一年的房租，即便這樣，趙悅還是寅吃卯糧，經(jīng)常刷爆信用卡，母親經(jīng)常替她還款，還時(shí)不時(shí)地暗中接濟(jì)她一些零花錢(qián)。

 

　　對(duì)于國(guó)人熱衷的房子，趙悅覺(jué)得有些不可思議。她自己數(shù)了一下，父母的房子、爺爺奶奶的房子加上購(gòu)買(mǎi)的小公寓，在北京、重慶總計(jì)有六套房子。“我都不明白還不夠么，我沒(méi)法理解大家為什么這么熱衷于買(mǎi)房子。然后把所有的錢(qián)都用來(lái)還月供，而每天的日子都過(guò)得慘兮兮。”

 

　　■2011年至2012年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)：

 

　　“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”在2011年發(fā)揮了效力。從成交均價(jià)來(lái)看，2010年為20492元每平米，而2011年只有21929元每平米，漲幅是這一階段中最小幅度。2012年是房?jī)r(jià)復(fù)蘇的一年，從1月份開(kāi)始，經(jīng)過(guò)了去年調(diào)控遭遇的冰點(diǎn)行情后，成交量、成交價(jià)格逐漸復(fù)蘇，但房?jī)r(jià)大規(guī)模上漲并沒(méi)有出現(xiàn)。

 

　　核心詞

 

　　什么是房奴？

 

　　房奴(mortgage slave)一詞是教育部2007年8月公布的171個(gè)漢語(yǔ)新詞之一。“房奴”意思為房屋的奴隸。通常來(lái)說(shuō)，“房奴”就是指家庭月負(fù)債還款額超過(guò)家庭月收入50%以上的家庭，此類(lèi)家庭因?yàn)樨?fù)債率較高，已經(jīng)影響了家庭生活的正常品質(zhì)。按照國(guó)際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線(xiàn)，越過(guò)此警戒線(xiàn)，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響生活質(zhì)量。

 

　　■本欄文/本報(bào)記者 范輝

 

　　記者手記

 

　　讓房子回歸到本身價(jià)值

 

　　在中國(guó)，沒(méi)有一個(gè)話(huà)題能有房?jī)r(jià)這樣擁有如此之多的擁躉。從2003年起，北京房?jī)r(jià)從均價(jià)六千多元一路上漲到兩萬(wàn)多，其間不知道出現(xiàn)了多少個(gè)唱空、唱多或者不時(shí)改變立場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)大嘴，但似乎唯一不變的是行情一直向右發(fā)展，房?jī)r(jià)一直向上攀升。

 

　　無(wú)論是已經(jīng)成為社會(huì)中堅(jiān)的70后，還是處于夾心層處處遭遇排隊(duì)、漲價(jià)的80后，或是一副無(wú)所謂樣子的90后，似乎都繞不開(kāi)房子。不管關(guān)注與否，房子就在那里。不管買(mǎi)與不買(mǎi)，房?jī)r(jià)就在那里。

 

　　對(duì)于這些人，居者有其屋的心思或早早地種在了自己心中，或早早地埋在了父輩腦海中，成為抹不去、躲不掉的人生關(guān)卡。大家不得不承認(rèn)，房子在大多數(shù)人生活中所產(chǎn)生的煩惱和困惑已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)它所帶來(lái)的安全感。在國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的渴求背后，是財(cái)產(chǎn)性收入投資渠道的欠缺，是保障房體系的尚未完善。

 

　　如果說(shuō)本世紀(jì)開(kāi)篇的10年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金10年，那么，未來(lái)10到15年，隨著中國(guó)城市化的不斷演進(jìn)、城市人口的不斷集中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)或許會(huì)進(jìn)入一個(gè)增長(zhǎng)相對(duì)平緩的白銀發(fā)展階段。未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)如何，謝國(guó)忠、易憲容、任志強(qiáng)依然爭(zhēng)論不休，而能盼望的只能是00后不再為此困擾，即使沒(méi)有房子也能幸福生活。讓房子回歸到它本身的價(jià)值和功用，而不是浪費(fèi)生命的加速器。

 

　　2007年的房?jī)r(jià)不論是單價(jià)還是漲幅，都創(chuàng)下歷史新高

 

　　2009年房?jī)r(jià)不斷高企，漲勢(shì)迅猛