“目前，城市豪宅的購買者中，90%以上都是剛需。”專注于二手高端住宅的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)麗茲行負(fù)責(zé)CBD商圈、朝陽公園商圈、華貿(mào)商圈的區(qū)經(jīng)理趙景泉說。

 

    趙景泉從2005年開始做豪宅經(jīng)紀(jì)，至今已經(jīng)有7個年頭，他表示，目前這個市場上除了自住的剛性需求，還有就是作為長期資產(chǎn)配置的購買者，而2007年、2009年樓市火爆的時候，投資者眾多，現(xiàn)在情況已與當(dāng)時大不同，隨著剛性需求購買者占據(jù)絕對主流，他們對產(chǎn)品的選擇和需求，與前幾年的投資客比起來，也有明顯的不同。

 

    需求旺盛

 

    麗茲行所代理的豪宅，基本上都位于北京城市中心的核心商圈。以趙景泉所在的區(qū)域來看，房屋總價平均在1000萬—1200萬元。今年以來，和普通住宅市場一樣，隨著在調(diào)控中因觀望而累積的購房者陸續(xù)進(jìn)入市場，豪宅市場的需求量也迎來了反彈。“從今年3、4月份開始回暖。”趙景泉說，就需求量而言，今年前10個月，比去年同期翻了一倍。

 

    而目前市場上，90%以上都是自住的剛性需求，這類人群主要有三種：一是自用升級，隨著經(jīng)濟(jì)實力的提升，改善居住環(huán)境；二是經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的父母為子女購買的房屋，用于其自住或者結(jié)婚用；三是為了小孩上學(xué)買學(xué)區(qū)房。“第二種情況很多。”趙景泉說，在實際交易中，有實力的父母為成年子女購買高端住宅用于其自住，這種案例很多，他印象比較深刻的一個就是今年7月份成交的一單。

 

    這是一個東北籍的家庭，兒子來北京上完大學(xué)以后，在北京工作，工作單位在東長安街建國門外大街的雙子座大廈。兒子工作定下來以后，父母就打算在北京為其買一套房屋用于自住。

 

    今年5月，這一家人開始委托麗茲行尋找房源，最基本的要求就是兩居或三居，位置在東二環(huán)到東三環(huán)、離雙子座要近，總價在900萬元至1000萬元。“基本上東二環(huán)、東三環(huán)的項目都看了一遍。包括朝陽公園區(qū)域、棕櫚泉、禧瑞都、星河灣[簡介 最新動態(tài)]、新城國際、陽光上東[最新消息 價格 戶型 點評]等。”趙景泉說。合適的房源并不少，但交易的過程卻沒有那么順利。

 

    最開始是棕櫚泉的一套房屋，報價980萬元，買家覺得可以接受，但是賣家卻臨時改變了主意，漲價70萬元，報價到了1050萬元。這筆交易因為漲價而不歡而散。

 

    很快買家又看好了新城國際的一套房子，總價938萬元。但是還沒有成交，業(yè)主卻改變主意不賣了。據(jù)了解，這個業(yè)主當(dāng)時也是認(rèn)為報價過低，而停止出售。

 

    買家最終購買的是世貿(mào)國際公寓[最新消息 價格 戶型 點評]的一套三居室，總價960萬元。這套房屋緊鄰世貿(mào)天階，是南北通透的板樓，小區(qū)的物業(yè)和環(huán)境也很好。

 

    經(jīng)歷過上述幾番業(yè)主漲價或因想漲價而不賣的波折后，這一家人終于買到了合適的房子，從5月份開始看房，到7月份購房，只歷時兩個多月。

 

    選擇與博弈

 

    與普通住宅市場一樣，剛性需求的豪宅購買者，與投資客相比，他們對房屋的要求有很大的不同。“剛需買房主要是用于自住，他們所看重的因素，如果排一下序，第一就是戶型，最好是南北通透，或者全朝南；第二是采光；第三是樓層，這也是出于采光和視野的考慮。”趙景泉表示。

 

    棕櫚泉一個樓王戶型，四室兩廳，面積370平方米，位于23層，北觀朝陽公園全園，南觀小區(qū)花園，戶型、位置、景觀、樓層都好，基本上能滿足自住者的所有需求。這也導(dǎo)致這套房屋的單價、總價都較其他房屋高出不少，最終的成交總價達(dá)到2400萬元。

 

    盡管如此，該房屋依然受到購買者的強(qiáng)烈關(guān)注，從8月掛牌，到10月成交，只有兩個多月的成交周期，而一般的豪宅，平均的成交周期則在4-6個月。“剛需的客戶看重的，一定是大型的小區(qū)、居住氛圍濃，周邊配套好、交通好。”趙景泉說，舉個很直觀的例子，同樣是位于CBD區(qū)域的新城國際和財富中心兩個項目，位置和價格相近，如果是用于自住，購房者不會選擇財富中心，因為新城國際是大型社區(qū)，有好的綠化、配套；而財富中心公寓只有一棟樓，沒有社區(qū)，如果是投資者，則會選這里，因為這里有較多的租房需求。

 

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)布的9月份豪宅市場數(shù)據(jù)，當(dāng)時豪宅市場在售的73個項目中，有19個項目連續(xù)6個月均有產(chǎn)品成交，而在這19個項目當(dāng)中，有12個為總價千萬級的頂級豪宅產(chǎn)品，例如金茂府、公園1872、西山壹號院[最新消息 價格 戶型 點評]等等。“千萬級豪宅的購買者，視野更廣，他們對資產(chǎn)配置的選擇，也有一個更廣闊的視野。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，這類人群購買房產(chǎn)，不再僅僅關(guān)注房屋作為居所的功能，他周邊的人、鄰居，是什么樣的人，居所能不能帶來交流的平臺和合作的機(jī)會，這都是他所看重的。