大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長。全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、中華慈善總會榮譽(yù)會長。他還擔(dān)任中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會、中國商業(yè)聯(lián)合會的副會長等一系列重要社會職務(wù)。

 

    王健林于1988年創(chuàng)立大連萬達(dá)集團(tuán)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。

 

    買房最佳的時(shí)期，我看其實(shí)就是2011年、2012年。

 

    這時(shí)候房價(jià)基本上不漲了，略跌。想以后指望房價(jià)大跌的理論都在數(shù)據(jù)上得不到支持，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中也沒有可能性。

 

    “既不打死也不過熱”

 

    新京報(bào)：你曾預(yù)測認(rèn)為今年的房地產(chǎn)市場會“更困難”，從現(xiàn)在的情況來看，似有點(diǎn)超出你此前的預(yù)計(jì)。比如說成交量的穩(wěn)步回升，土地市場再度開閘，標(biāo)桿房企指標(biāo)未出現(xiàn)明顯下滑。你如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的這些現(xiàn)象？

 

    王健林：我不認(rèn)為市場已經(jīng)好轉(zhuǎn)。不能僅僅是看大企業(yè)的增長指標(biāo)，還是要看整體。其實(shí)市場還是比較困難，只是在這種困難的市場環(huán)境中，中小企業(yè)的生存空間被擠壓了，大型企業(yè)的市場占比反而在提高，基本每次調(diào)控都是這樣。

 

    但第三季度同比去年幾乎持平，按照以前來看銷售、開工等每年都是同比兩位數(shù)增長，但今年來看這些指標(biāo)，新拿地新開工同比是減少的。這就意味著明后兩年可能會出現(xiàn)的情況，要么更加困難，要么可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求。因?yàn)樾麻_工量持續(xù)萎縮，會對后市產(chǎn)生影響，至于是正面還是負(fù)面還有待觀察。所以現(xiàn)在不能果斷認(rèn)為形勢就是好轉(zhuǎn)了。但從現(xiàn)在執(zhí)行效果看，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額可能到今年四季度基本上會和去年持平，可能會略有增長。

 

    新京報(bào)：對于2012年的房地產(chǎn)市場走勢，符合你的預(yù)期嗎？

 

    王健林：差不多。年中的公司年會我說過，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期已經(jīng)過去了。上半年兩會期間我曾經(jīng)說過，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場上半年會困難，下半年會好過一點(diǎn)，整體的走勢應(yīng)該是前抑后揚(yáng)，逐步回暖。因?yàn)檎哚尫乓膊畈欢嗔恕＿@種局面倒可能是決策者和企業(yè)經(jīng)營者都希望看到的，既不打死也不要過熱。這個(gè)局面才是正常的，如果這種局面能堅(jiān)持5年、10年，也許真就是很成功的市場。

 

    恰恰是2009年和2010年不正常，我認(rèn)為調(diào)控不僅沒有把原來的問題解決掉，反而導(dǎo)致了2004年以來房價(jià)的暴漲，因?yàn)榇蚱屏耸袌龉┣箨P(guān)系。

 

    另一方面，土地供應(yīng)閘門的收緊，招拍掛價(jià)高者得最直接的后果，正面意義是遏制腐敗、規(guī)范市場，但是帶來的負(fù)面效應(yīng)就是推高房價(jià)，但如果在2004年嚴(yán)格推行8·31大限(所謂8·31大限，指的是2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行)時(shí)，就啟動保障房建設(shè)，占據(jù)市場總套數(shù)40%的時(shí)候，可能推高價(jià)格的效應(yīng)不會成為社會問題，市場反應(yīng)不會那么大。但是當(dāng)時(shí)忽略了保障房，所以房價(jià)8年來的漲幅，基本上是前20年的總和?，F(xiàn)在想通過惡補(bǔ)保障房來壓制商品房價(jià)格的矛盾就更明顯一些。

 

    房價(jià)既不會大跌也不會暴漲

 

    新京報(bào)：年初以來，各級地方接連出現(xiàn)樓市政策的松綁，這種“明緊暗松”現(xiàn)象在近期更加頻繁，但是去投資化大的調(diào)控方向沒有改變，因此價(jià)格仍然未現(xiàn)大幅度回升。有人稱目前仍是自住需求購房較為合適的窗口期，你怎么看？

 

    王健林：買房最佳的時(shí)期，我看其實(shí)就是2011年、2012年。這時(shí)候房價(jià)基本上不漲了，略跌。想以后指望房價(jià)大跌的理論都在數(shù)據(jù)上得不到支持，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中也沒有可能性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不是單純只看本行業(yè)貸款的情況，還有不動產(chǎn)、土地等各方面，如果房地產(chǎn)暴跌將會涉及到整個(gè)資產(chǎn)貸款的威脅。房價(jià)大降在當(dāng)前中國基本可以排除可能性。最近，可能包括明年都是置業(yè)的好時(shí)機(jī)。

 

    新京報(bào)：業(yè)內(nèi)有人預(yù)測明年3月份之后，房價(jià)將會出現(xiàn)大面積回彈。你又怎么看？

 

    王健林：也沒有任何可能性。我不同意老任(任志強(qiáng)(微博))提出的房價(jià)暴漲論，只看土地供應(yīng)量和新開工量減少就推斷出明年價(jià)格暴漲，這是在火熱年代的數(shù)據(jù)參考標(biāo)準(zhǔn)；但在調(diào)控的環(huán)境中，這個(gè)參考數(shù)據(jù)不一定成立。

 

    原因有幾個(gè)：第一，政府不會完全放棄對房地產(chǎn)調(diào)控，我認(rèn)為新一屆政府會延續(xù)本屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控的思路；第二，保障房體系未完全建立，數(shù)量占比偏少，迫使政府不敢放松調(diào)控?，F(xiàn)在如果放開，真有可能引起暴漲，調(diào)控的目標(biāo)和計(jì)劃也將功虧一簣。

 

    建議更多的調(diào)控盡可能多用市場手段來調(diào)控，最好少用行政手段。

 

    形成土地財(cái)政的路徑依賴是20多年積累的結(jié)果，想兩三年把它治理掉不現(xiàn)實(shí)。我認(rèn)為在看得見的10年之內(nèi)，中國地方政府對土地財(cái)政依賴的這一條是無法改變的，只能是逐漸減弱。

 

    計(jì)劃是十二五末實(shí)現(xiàn)量占比市場總額20%，我認(rèn)為至少要達(dá)到套數(shù)占市場三分之一以上的份額，房價(jià)才會失去上漲的動力，才能談放開；第三，我覺得現(xiàn)在整個(gè)中國城市化還處在高速成長期，終端需求還是非常旺盛的，在這個(gè)時(shí)候放棄調(diào)控可能會前功盡棄。這三個(gè)原因決定房價(jià)不可能暴漲。

 

    房價(jià)、地價(jià)遠(yuǎn)沒有漲到位

 

    新京報(bào)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的推進(jìn)帶來了地價(jià)、房價(jià)的雙雙上漲，未來土地市場和樓市的方向如何發(fā)展？

 

    王健林：關(guān)于地價(jià)、房價(jià)漲，我個(gè)人認(rèn)為中國的地價(jià)和房價(jià)還沒有真正漲到位。意思是，地價(jià)、房價(jià)還沒有真正反映中國土地稀缺的現(xiàn)實(shí)。

 

    比如說國土部規(guī)定容積率1.0以下不批，我覺得應(yīng)該是2.0以下不批，現(xiàn)在中國人均用地排在世界100名以外，中國80%的土地是不能用的，和一些發(fā)達(dá)國家相比差得很遠(yuǎn)，中國的土地資源是相當(dāng)緊缺的，其實(shí)類似于韓國、日本的水平。

 

    隨著中國人口增長，對土地的占用還會繼續(xù)擴(kuò)大，這些都毫無疑問。但是在大多數(shù)人心目中的感受，土地還是取之不盡用之不竭的，這個(gè)思路是錯(cuò)的。中國的土地價(jià)值應(yīng)該更高，促使大家節(jié)約用地、集約用地；當(dāng)然一下子暴漲也不可行，要逐步采取一些辦法。

 

    少用行政手段調(diào)控

 

    新京報(bào)：對于樓市的調(diào)控又該如何持續(xù)？

 

    王健林：關(guān)于調(diào)控，政府兩只手都干預(yù)市場，整體的思路是可以的；但更多的還是應(yīng)該采用一些經(jīng)濟(jì)的手段。

 

    比方說把限購改為限售，不讓買房實(shí)際上是一種歧視和不平等，原來提出進(jìn)行的戶籍改革本來應(yīng)該淡化戶籍功能，但在現(xiàn)在看來變得更加重要了?？梢詫W(xué)習(xí)新加坡或者香港的辦法，在銷售的年限和稅收上加以制約，新房5年之內(nèi)出讓增收高額稅收。

 

    還有，現(xiàn)在二手房交易特別多，而陰陽合同是普遍存在的，政府為了杜絕這種現(xiàn)象提出成立國有租賃公司也不現(xiàn)實(shí)。

 

    應(yīng)該怎么辦？現(xiàn)在國外的土地房產(chǎn)、土地都有專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行操作，評估的結(jié)果直接承擔(dān)法律責(zé)任，在國外也很少因?yàn)閮r(jià)格發(fā)生糾紛。國內(nèi)的房租漲得這么快就是因?yàn)闆]有一個(gè)評估機(jī)構(gòu)來做這件事，租賃雙方?jīng)]有依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，只能根據(jù)心理感受來談。這些問題的解決都需要有一個(gè)合理公正的機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。

 

    我建議更多的調(diào)控盡可能多用市場手段來調(diào)控，最好少用行政手段。第二，把我們這些年急需建立的一些制度、隊(duì)伍作為調(diào)控重點(diǎn)來抓，比如政府應(yīng)該加快對評估師隊(duì)伍的建設(shè)。而不能再犯頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的老毛病。

 

    改變經(jīng)濟(jì)怪圈

 

    新京報(bào)：隨著全球金融危機(jī)的蔓延，政府穩(wěn)增長的壓力逐漸增大，在房地產(chǎn)市場上的集中反映就是地方政府加快土地的供應(yīng)，新的一年里，宏觀調(diào)控和地方財(cái)政的關(guān)系如何平衡？

 

    王健林：首先，形成土地財(cái)政的路徑依賴是20多年積累的結(jié)果，想兩三年把它治理掉不現(xiàn)實(shí)。

 

    我認(rèn)為在看得見的10年之內(nèi)，中國地方政府對土地財(cái)政依賴的這一條是無法改變的，只能是逐漸減弱。

 

    比如說隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海土地僅占財(cái)政的個(gè)位數(shù)，廣東深圳土地占比一樣很低，因?yàn)樘娲a(chǎn)業(yè)衍生出來了，服務(wù)業(yè)發(fā)展跟上了，財(cái)政對于土地的依賴程度就會下降；但在工業(yè)化沒有完成、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)]有到達(dá)一定程度的時(shí)候，想去土地財(cái)政化是不可能的，也做不到。

 

    調(diào)控以來，很多地方財(cái)政出現(xiàn)借支現(xiàn)象，同樣存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

 

    對于當(dāng)前各地政府推出的土地，倒不一定是和穩(wěn)增長的口號掛鉤，有一部分是和房地產(chǎn)回暖，企業(yè)大規(guī)模拿地有關(guān)系；大部分是由于地方年度供地指標(biāo)要作廢，收入完不成，直接影響今年預(yù)算執(zhí)行。這么多年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)始終走不出一個(gè)怪圈：形勢一好就調(diào)控，一調(diào)控經(jīng)濟(jì)就下滑，一下滑又放松，放松了再調(diào)控。如何走出這樣一個(gè)怪圈，研究出新的調(diào)控政策，是很考驗(yàn)功夫的。

 

    明年不具備通脹動力

 

    新京報(bào)：你對于明年的經(jīng)濟(jì)形勢有何判斷，通脹壓力是否還會繼續(xù)？對于房地產(chǎn)市場會有更集中的體現(xiàn)嗎？

 

    王健林：2013年的通脹已經(jīng)失去動力了，我估計(jì)在2到3之間。我們的通脹主要是輸入性通脹，不是自身的原因。中國生產(chǎn)資料的百分之七十幾，原料大概一半以上，都是來自進(jìn)口，比如食用油百分之九十幾，肉類一半以上以及鐵礦石都是來自進(jìn)口。

 

    歐美國家需求都不旺，大宗產(chǎn)品的價(jià)格都被壓住了，輸入性通脹風(fēng)險(xiǎn)降低了，國內(nèi)通脹必然隨之降低。其次，調(diào)控依然進(jìn)行，明年貨幣政策肯定是穩(wěn)健略緊，在這種狀況下，通脹想重新抬頭不可能。倒是明年的穩(wěn)增長壓力會很大，因?yàn)槌隹诓粫?，從廣交會和秋交會上看就很明顯，訂單很少。房地產(chǎn)又被壓住了，不能放。在內(nèi)外因素多重影響之下，明年不會有通脹壓力。

 

    房地產(chǎn)至少還有15年繁榮期

 

    新京報(bào)：你如何看待國內(nèi)現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程？

 

    王健林：房地產(chǎn)企業(yè)不會永遠(yuǎn)是朝陽行業(yè)，這是個(gè)短暫的行業(yè)，一般發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程是50年到100年，然后逐漸沒落。中國還要15年，因?yàn)橹袊某鞘谢蔬h(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。

 

    我覺得中國的城市化率不要和美國的93%，歐洲的80%相比，達(dá)到最低70%的目標(biāo)是比較合理的，目前還相差20%。如果2030年達(dá)到15億的人口峰值，按照70%的比例應(yīng)該有10億多人生活在城市里，現(xiàn)在只有6.9億人生活在城市，還有3億沒完成。所以看得見的15年內(nèi)，中國的房地產(chǎn)還會朝氣蓬勃進(jìn)一步發(fā)展。中國長期發(fā)展的動力在于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，這兩化完成，房地產(chǎn)基本進(jìn)入夕陽行業(yè)，最后房地產(chǎn)行業(yè)可能從50000到5000家，萬達(dá)的提早轉(zhuǎn)型也是基于提前布局。