與北京式的粗放擴(kuò)張相比，大上海郊區(qū)化進(jìn)程有著海派的細(xì)膩。上海在都市向城郊的擴(kuò)張中，迎來(lái)了郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的騰飛。

 

    盡管與城市中心在人氣上無(wú)法并肩，但上海的遠(yuǎn)郊區(qū)域，憑借便利的交通條件和高端配套設(shè)施，這些區(qū)域高端的大平層和別墅項(xiàng)目在市場(chǎng)上占據(jù)了一席之地。據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)，2011年上海單價(jià)10萬(wàn)元的豪宅成交排名中，位于外環(huán)線以外的佘山板塊也擠進(jìn)了原來(lái)由陸家嘴、淮海路等市區(qū)老牌豪宅板塊盤踞多年的前十位。

 

    不過(guò)，“現(xiàn)在的問(wèn)題是，在房地產(chǎn)政策出現(xiàn)巨大調(diào)整的背景下，不僅僅是上海，幾乎所有一線城市的郊區(qū)高端市場(chǎng)都很難顯示出優(yōu)勢(shì)。”上海易居房地產(chǎn)研究院專家李戰(zhàn)軍說(shuō)。

 

    宜居小鎮(zhèn)

 

    翻開上海近年的豪宅地圖，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目最為密集的無(wú)疑是在上海唯一一座山——佘山板塊。該板塊處于上海市區(qū)西南方，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域擁有包括佘山高爾夫別墅、上海紫園、世茂佘山莊園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、中凱曼荼園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等20多個(gè)千萬(wàn)元級(jí)以上的豪宅項(xiàng)目。

 

    盡管佘山所在的松江區(qū)域由于近年的產(chǎn)業(yè)并未得到快速提升，過(guò)多的房產(chǎn)供應(yīng)和離市區(qū)較遠(yuǎn)等因素，導(dǎo)致松江大學(xué)城等區(qū)域的剛需盤價(jià)格長(zhǎng)期處于滯漲甚至下跌的通道，但作為傳統(tǒng)的高端別墅區(qū)，佘山板塊仍然延續(xù)了價(jià)格和成交的上升趨勢(shì)。

 

    值得一提的例子是，盡管限購(gòu)令該區(qū)域千萬(wàn)元級(jí)別的別墅市場(chǎng)表現(xiàn)平平，但華潤(rùn)佘山九里項(xiàng)目一個(gè)月前在該區(qū)域推出了400萬(wàn)元級(jí)別的小高層，出眾的環(huán)境品質(zhì)，讓10月中旬開盤的50套房源還是在一個(gè)周末全部售罄。

 

    開闊的道路，茂密的綠樹，連片的草坪，秀美的河流，沿著上海市區(qū)進(jìn)入佘山的主干道嘉松公路進(jìn)入佘山，一派歐式小鎮(zhèn)的景象映入眼簾。

 

    早在16年前，佘山便成為國(guó)家旅游度假區(qū)，并在上海市政府的規(guī)劃中被定位成上海人的后花園。近五年，這片區(qū)域又因?yàn)闅g樂(lè)谷、辰山植物園、月湖雕塑公園等項(xiàng)目的引入而人氣大增。而憑借優(yōu)異的自然資源建起的佘山高爾夫球場(chǎng)、佘山艾美酒店、佘山索菲亞酒店等配套，進(jìn)一步鞏固了當(dāng)?shù)馗叨说纳罘諊?ldquo;事實(shí)上，在上海大規(guī)劃中，松江新城本來(lái)應(yīng)該承載一部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地的角色，不過(guò)，這兩年松江區(qū)的支柱工業(yè)一直未能成型。”上海市規(guī)劃部門一位人士說(shuō)。而休閑娛樂(lè)似乎成為該地區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式，新的項(xiàng)目還在引進(jìn)，比如華東最大的水上樂(lè)園華僑城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]瑪雅水公園、世茂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]深坑酒店等，并被上海市明確定位為與迪斯尼并肩的休閑娛樂(lè)板塊。

 

    除了佘山板塊，位于上海南端的馬橋旗忠板塊則聚集了上海綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]玫瑰園、李嘉誠(chéng)旗下的御濤園等超級(jí)別墅大盤。在限購(gòu)政策尚未放開的情況下，綠城玫瑰園在今年前三季度銷售了26套，成交金額接近9億元，問(wèn)鼎2012年上海全市獨(dú)棟別墅(2000萬(wàn)以上)成交總額排行榜的第一位。

 

    “豪宅區(qū)的配套不像剛需社區(qū)，它的配套講究有頂級(jí)的娛樂(lè)休閑設(shè)施。除了近半數(shù)用于投資或作為度假休閑用途，其他業(yè)主也多屬于頂級(jí)富豪，比如有私人醫(yī)生、小孩送在國(guó)外上學(xué)。”中房信分析師薛建雄分析說(shuō)。據(jù)記者實(shí)地考察，馬橋旗忠板塊已建成和在建的包括國(guó)際頂級(jí)小型奢華酒店——安曼酒店，亞洲最大的ATP網(wǎng)球中心、英國(guó)德威國(guó)際學(xué)校等頂級(jí)配套設(shè)施。

 

    在馬橋板塊東北端，有星河灣在上海的第二個(gè)項(xiàng)目“上海星河灣”。不過(guò)，上海星河灣顯然沒(méi)有延續(xù)浦東星河灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]開盤當(dāng)天狂銷40億的奇跡。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，自2010年10月至2011年5月間陸續(xù)三次開盤，上海星河灣一期仍有30%的房源未售出。不過(guò)記者在實(shí)地看到該項(xiàng)目配備了上海中學(xué)國(guó)際部、蒙特梭利幼兒園、精品商業(yè)街等資源。

 

    “雖然傳統(tǒng)豪宅區(qū)的商業(yè)購(gòu)物、醫(yī)療、教育、軌道交通等基礎(chǔ)性資源并不多，但這一片區(qū)里消費(fèi)能力稍弱的業(yè)主，這些基本的配套需求也可以就近在區(qū)域內(nèi)解決，比如對(duì)佘山的業(yè)主而言，東北方向七八公里處的徐涇是很好的選擇，這一代曾聚集了很多外資企業(yè)高管居住，因此有很好的教育、醫(yī)療資源如宋慶齡國(guó)際學(xué)校等。”薛建雄說(shuō)。

 

    在商業(yè)資源上，新城規(guī)劃也著實(shí)吸引了許多大型的綜合體和購(gòu)物中心下郊縣，比如目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)在上海北部的寶山、西部的嘉定江橋、東部的周浦、南部松江均有布局，王健林還聲稱將在上海繼續(xù)開店。而本地的商業(yè)龍頭百聯(lián)集團(tuán)旗下購(gòu)物中心平臺(tái)之一的友誼股份則計(jì)劃3—5年期間在上海郊區(qū)形成24家大型購(gòu)物中心。

 

    大規(guī)劃 小算盤

 

    上海的城市規(guī)劃歷來(lái)有大政府的影子。而直接決定房地產(chǎn)增量的，就是城市的區(qū)域擴(kuò)張規(guī)劃。

 

    早在十年前，上海市就確定了10個(gè)市郊城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)，簡(jiǎn)稱一城九鎮(zhèn)，一城是松江新城，而九鎮(zhèn)包括青浦區(qū)朱家角，嘉定區(qū)的安亭鎮(zhèn)，金山區(qū)的楓涇鎮(zhèn)、寶山區(qū)的羅店鎮(zhèn)、浦東新區(qū)的高橋鎮(zhèn)、南匯區(qū)的蘆潮港、奉賢區(qū)的奉城鎮(zhèn)，閔行區(qū)的浦江鎮(zhèn)以及崇明縣的堡鎮(zhèn)。

 

    據(jù)悉，這個(gè)規(guī)劃的推進(jìn)在十年間出現(xiàn)了新的情況，定位國(guó)際汽車城的嘉定安亭鎮(zhèn)，隨著上汽等整車和零部件企業(yè)的進(jìn)駐、F1賽事的引進(jìn)，僅僅以鎮(zhèn)為單位的規(guī)劃容量已然不足。而有些城鎮(zhèn)大多數(shù)則沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，比如松江新城。

 

    到2010年，上海在一城九鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，仍以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展思路，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，確定“1966”四級(jí)城鎮(zhèn)體系，通過(guò)梯級(jí)分布打破郊區(qū)發(fā)展和中心城區(qū)對(duì)立的狀況，同時(shí)疏導(dǎo)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。具體內(nèi)容是在外環(huán)線以內(nèi)600平方公里區(qū)域內(nèi)的1個(gè)中心城，9個(gè)新城，60個(gè)新城鎮(zhèn)，600個(gè)左右中心村。

 

    雖然都是大規(guī)劃思路，但相比于其他地區(qū)城市，上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)化水平是比較高的。這得益于整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域整體發(fā)展水平較高，基層官員的理念相對(duì)先進(jìn)一些。這使得在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，上海的成績(jī)更為顯著。

 

    而在區(qū)域規(guī)劃上，很多地處郊環(huán)的區(qū)縣政府對(duì)區(qū)域發(fā)展的思路也較為明晰。一位上海市規(guī)劃部門人士說(shuō)，有些遠(yuǎn)郊區(qū)非常精明，比如市里分配保障房供地任務(wù)，區(qū)里就提要求，希望市里把地鐵延伸進(jìn)來(lái)，協(xié)調(diào)給排水的問(wèn)題。

 

    目前，上海市基本確定了10個(gè)市郊城鎮(zhèn)建設(shè)和基于此的大型社區(qū)、保障房基地配套有地鐵、商業(yè)和醫(yī)療設(shè)施。“現(xiàn)在的問(wèn)題是，盡管市郊規(guī)劃均在落實(shí)當(dāng)中，有的建設(shè)已經(jīng)不錯(cuò)了，但是限購(gòu)政策退出時(shí)間的不確定已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響，在這樣的條件下，其他因素?zé)o法真正對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。”李戰(zhàn)軍說(shuō)。