不應(yīng)忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)

巨大的剛性需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的剛性需求在于中國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程悄然起航。中國(guó)正在經(jīng)歷由農(nóng)業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力占整個(gè)人口50%以上的情況下實(shí)現(xiàn)的。發(fā)達(dá)國(guó)家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過(guò)6%，美國(guó)、英國(guó)在2%左右。

改革開放30年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進(jìn)城農(nóng)民達(dá)4億。目前農(nóng)業(yè)人口還占53.3%，也就是說(shuō)中國(guó)目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農(nóng)業(yè)人口(相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)2010年發(fā)布的《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國(guó)新型城市化戰(zhàn)略》)。

如果按人均22平方米住房面積計(jì)算，那么改革開放30年來(lái)，至少需要為新增4億城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]鎮(zhèn)人口修建4×22(平方米)=88億平方米的住房。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，進(jìn)城農(nóng)民只有不到30%在城市購(gòu)房，另外70%是通過(guò)租房、集體宿舍、工棚解決住房問(wèn)題。如果這70%都購(gòu)房，目前還需要有：88×70%(平方米)=61.6億平方米的住房(不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求)。

同時(shí)，在未來(lái)快速城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城必然是長(zhǎng)期趨勢(shì)，據(jù)《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國(guó)新型城市化戰(zhàn)略》報(bào)告稱：平均每年以2000萬(wàn)人的速度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；到2030年的20年時(shí)間內(nèi)，還有4億農(nóng)民工及其家屬的市民化。未來(lái)20年，4億農(nóng)民工及其家屬進(jìn)城，意味需要4億×22平方米=88億平方米(還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求)。

另外，中國(guó)每年還有1600萬(wàn)左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。

基于以上3項(xiàng)，未來(lái)20年，中國(guó)共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的剛性需求。

對(duì)于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房?jī)r(jià)大大超過(guò)剛需的購(gòu)買能力。其實(shí)，這本質(zhì)上是商品房為房地產(chǎn)開發(fā)商私人占有。在房?jī)r(jià)不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價(jià)，相當(dāng)于與虎謀皮。

應(yīng)高度重視人口大遷徙下

房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位

中國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，這是一場(chǎng)人類歷史上史無(wú)前例的偉大的人口大遷徙。在可預(yù)計(jì)的未來(lái)仍將持續(xù)的城市化進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城后面臨的首要難題，仍是融入城市。

目前，進(jìn)城大部分農(nóng)民工在城市沒有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結(jié)構(gòu)”，被國(guó)外媒體形容為“半截子城市化”。

留守兒童、空巢老人、用工荒、春運(yùn)等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過(guò)年”，春運(yùn)的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來(lái)20年還有4億農(nóng)民工進(jìn)城，住房仍然得不到解決，春運(yùn)將不堪重負(fù)，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路？這的確是重大的社會(huì)問(wèn)題！

人類歷史從某種意義上說(shuō)就是一部遷徙史，在遠(yuǎn)古時(shí)期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南；現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進(jìn)程中無(wú)一不是將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該也能夠成為保持GDP增長(zhǎng)拉動(dòng)內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，應(yīng)該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)層面上圍追堵截、修修補(bǔ)補(bǔ)。

多渠道籌集建設(shè)資金

加大廉租房、公租房供應(yīng)

歷史經(jīng)驗(yàn)證明，抑制物價(jià)最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。如果過(guò)度限制交易，就會(huì)出現(xiàn)投機(jī)倒把、囤貨居奇把價(jià)格抬高。中國(guó)商界有句古話：“開倉(cāng)放米，平抑物價(jià)”。例如解放初期，陳毅市長(zhǎng)為抑制上海糧價(jià)，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此，限制房?jī)r(jià)上漲最好的辦法就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。

據(jù)前面分析，未來(lái)20年，我國(guó)還有220億平方米的住房需求。“十二五”規(guī)劃擬建各類保障性住房3600萬(wàn)套，2011年計(jì)劃開工建設(shè)1000萬(wàn)套。5年3600萬(wàn)套保障性住房，在龐大的需求面前，無(wú)疑是杯水車薪。同時(shí)，這3600萬(wàn)套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的剛性需求在租房，我們就應(yīng)該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里(相當(dāng)于我國(guó)的公租房，政府免費(fèi)提供土地)。因此，我們應(yīng)該多渠道籌集公租房建設(shè)資金，如發(fā)行專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國(guó)債，既可以大量回收流動(dòng)性，避免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，同時(shí)為各地公租房建設(shè)籌資。

公租房專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國(guó)債可采取如下框架：第一，國(guó)債主體：中央政府；第二，國(guó)債利率：6%(年息)；第三，國(guó)債期限：5～10年；第四，國(guó)債擔(dān)保：外匯儲(chǔ)備或財(cái)政擔(dān)保。

實(shí)施該框架的基礎(chǔ)是政府無(wú)償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計(jì)，沒有稅費(fèi)和利潤(rùn)，完全公益性質(zhì)。則有下面以每平方米計(jì)算的相關(guān)數(shù)據(jù)：

1500元人民幣每月要支付的國(guó)債利息：1500元×6%／12=7.5元；可將公租房每月每平方米的租金價(jià)格控制在：7.5元；進(jìn)而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個(gè)租金價(jià)格，進(jìn)城農(nóng)民工是能夠負(fù)擔(dān)起的。

切斷地方政府的利益鏈條

中國(guó)《憲法》規(guī)定，城市土地歸國(guó)家所有。我們實(shí)行的是國(guó)有土地使用權(quán)制度，對(duì)使用者頒發(fā)的是國(guó)有土地使用證。但我國(guó)的土地實(shí)際上是市有土地和縣有土地，因?yàn)橥恋爻鲎屖杖霝槭锌h地方政府所有。

客觀來(lái)看，在中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，土地財(cái)政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財(cái)政制度的弊端也越來(lái)越為突出。既然是國(guó)有土地，中央政府就有權(quán)利將土地收入收回中央財(cái)政，用釜底抽薪疏導(dǎo)的辦法，控制不斷上漲的房?jī)r(jià)。

可行的辦法是實(shí)行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實(shí)際財(cái)政預(yù)算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜。引導(dǎo)地方財(cái)政預(yù)算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉(zhuǎn)變。

目前“以收定支”的地方財(cái)政預(yù)算的主要特點(diǎn)是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計(jì)劃外項(xiàng)目無(wú)錢可“支”，但可通過(guò)地方政府債來(lái)解決，在財(cái)政預(yù)算上做到以豐補(bǔ)欠，即豐年補(bǔ)欠年。

用小產(chǎn)權(quán)存量房來(lái)解決

農(nóng)民工進(jìn)城的住房需求

中國(guó)的土地分為國(guó)有土地和集體土地，，其中集體土地包括承包地和農(nóng)村宅基地。目前的政策是：農(nóng)村宅基地只允許解決農(nóng)民的住房需求，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農(nóng)村購(gòu)買住宅。

“小產(chǎn)權(quán)”房指在城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

重慶被國(guó)家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，在土地改革領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索，創(chuàng)造了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的“地票”模式，即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地經(jīng)過(guò)復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里可獲得一套住房。

借鑒重慶的做法，我們不妨用小產(chǎn)權(quán)房龐大的存量，在全國(guó)范圍內(nèi)以“地票”模式解決農(nóng)民工進(jìn)城對(duì)住房的需求?？尚械霓k法是：第一，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，只要建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地，不違反國(guó)家法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)劃和市政規(guī)劃；第二，建成的房屋銷售，可用“地票”模式，即全國(guó)范圍的進(jìn)城農(nóng)民放棄家鄉(xiāng)農(nóng)村宅基地，就可以購(gòu)買此類房屋，并為購(gòu)買農(nóng)民辦理產(chǎn)權(quán)；第三，如果是城鎮(zhèn)人口購(gòu)買此類房屋，則需要購(gòu)買農(nóng)民手持的“地票”。

這一構(gòu)想沒有違背當(dāng)前的相關(guān)政策。農(nóng)村的宅基已經(jīng)可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓范圍擴(kuò)大到全國(guó)；“地票”模式讓農(nóng)民放棄家鄉(xiāng)宅基地，符合農(nóng)民每家只允許有一份宅基地的規(guī)定。這既可以為剛性需求提供可觀房源，抑制房?jī)r(jià)上漲，也為新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)提供保證。