關于我國房地產市場調控的若干思考與建議
歷史經驗證明抑制物價最有效的辦法是加大商品供應，而不是限制交易。限制房價上漲最好的辦法，就是加大住房的供應，特別是保障房供應。
■ 雷濤
目前我國的房地產調控形勢依然嚴峻。在前一輪房地產調控打出的“組合拳”中，行政手段比重較高，“有形之手”在房地產諸多環(huán)節(jié)發(fā)力：限購、限貸、限房價、限地價等。但樓市回暖速度仍超預期。房地產市場經過短期的低迷和觀望后，3月份以來，各地樓市成交量持續(xù)回暖，一些地方房地產市場成交量有所增大，個別樓盤甚至出現久違的熱銷場面。與此同時，房價依然居高不下，特別是并未“限價”的二、三線城市，房價漲幅領跑全國。
“史上最嚴”的房地產調控似乎到了十字路口。如何讓調控不變成“空調”？筆者在調查和思考的基礎上，試圖對目前房地產現狀及房地產政策調控的效果進行一些客觀的剖析，并提出相應對策。
調控政策出臺后房產的
租金上漲，轉移了投資風險
毋庸置疑，調控政策鋒芒指向的是房地產市場上的投機和投資。
在房地產市場上投[簡介 最新動態(tài)]機主要是炒房者，比如山西炒房團、溫州炒房團，起主要特點是單筆很大，只炒不租，占總的市場份額不大；在房地產市場上投資者是購房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。
所謂剛性需求，是指在人們日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的剛性需求，是人就必須住房。
住房的剛性需求表現在兩個方面：購房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購房。在目前的工資水平下，對數以億計的進城務工農民來說租房才是現實的剛性需求。
目前租房的剛性需求占需求70%以上。對租房的房源來說，國家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產市場上，為租房提供房源投資的投資者數量龐大，投資者人數占90%以上。
改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在普通民眾眼中，房地產仍是最重要的消費品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲蓄—投資”轉化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購置房產是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數家庭都會有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數。
資本是趨利的，資本看重的是投資回報率，以租房投資為目的投資者看重的回報率是租金。當租金的回報和利息相當，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場，就會使更多的資金流入房地產市場，資本積聚在房地產市場就順理成章了。
于是在前述背景下，再嚴厲的調控政策都會蒼白無力。廣大市民投資房地產并不違法，租金是受法律保護的“財產性收入”。
固然現行調控政策會使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時使購房的“剛需”轉變?yōu)樽夥?。要租房就得有人購房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租?/div>
相應地，如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現行調控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉移了投資風險。
限購政策使投資需求
轉移了戰(zhàn)場，變換了策略
資本是流動的，如水，這個地方按下去，那個地方冒出來?，F行限購政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺限購政策的城市。
實際情況是，現行限購政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數量增添了30%以上。大多數非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態(tài)。
舉例來說，福建廈門出臺了限購政策后，投資需求轉而投向泉州；北京出臺了限購政策，投資者轉而將目光轉向河北廊坊、燕郊等地。
限購政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長。由于購房數量限制，投資者由原來在一個城市投資，轉變成在全國其他城市投資。在今天發(fā)達的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長并不是問題。同時，限購政策對投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產起不到限制作用。
房價受益鏈的第一環(huán)
根據利益推導原理：誰在案發(fā)后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房價上漲過程中，誰最受益？誰在推動價格上漲？誰又希望價格上漲？
不妨將房地產交易過程中的可能參與者一一排隊，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。
分析房價上漲，就不得不分析現行商品房房價的基本構成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費；第四，利潤。
其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國各地的建筑安裝成本價格差別不大，因為水泥和鋼材全國各地的價差不大；稅費占房價15%；開發(fā)商利潤占房價15%；其余就是土地成本。
不妨舉例說明：以北京房地產市場為例，當房價每平方米20000元時：①建筑安裝成本1500元；②稅費20000×15%=3000元；③利潤20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房價的62.5%。由此可見，土地成本是構成房價的重要因素。房價上漲過快的重要原因還是是土地價格上漲過快。
我國現行土地政策特點是：中央和省級政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會城市和地、縣級市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經營，集“裁判員”與“運動員”于一身；其經營的目的就是追求土地收益的最大化，經營的形式就包括所謂“城市經營”。
“城市經營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經營收益由地方政府支配，土地收入的經營利益涉及地方發(fā)展，必然導致管理服從經營。國有土地的經營作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。
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