冬天隨時(shí)會(huì)來(lái)臨

　　

　　在改革開(kāi)放持續(xù)發(fā)展的大經(jīng)濟(jì)背景下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)必須和過(guò)去不一樣，四月份以后交易量明確恢復(fù)，開(kāi)發(fā)商日子又好過(guò)了。不要因?yàn)榻灰琢可仙憔陀X(jué)得沒(méi)事兒了，“冬天隨時(shí)會(huì)來(lái)臨，毛衣毛褲不能扔的。”董教授調(diào)侃道。

　　

　　不要喪失了生存條件，首先要調(diào)整心態(tài)，不要抱著改革開(kāi)放初期的心態(tài)。還要調(diào)整戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商大部分是沒(méi)有戰(zhàn)略的，要梳理戰(zhàn)略，還要調(diào)整商業(yè)模式，有的商業(yè)模式好了容易生存，我們有的時(shí)候也在幫開(kāi)發(fā)商思考這個(gè)問(wèn)題，還要具體定位，有的時(shí)候一個(gè)主意就改變了這個(gè)企業(yè)的困境，就生存下來(lái)了。 （萬(wàn)家熱線）

　　

　　 

　　

　　牛刀：明年2月是開(kāi)發(fā)商償債高峰投機(jī)者會(huì)受到重創(chuàng)

　　

　　房?jī)r(jià)穩(wěn)住了嗎？

　　

　　這本來(lái)就不是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)泡沫根本沒(méi)破。而房?jī)r(jià)泡沫是一定會(huì)破的。很多開(kāi)發(fā)商的槍手有在網(wǎng)上編制故事，說(shuō)為什么房?jī)r(jià)不會(huì)降？實(shí)在是有必要澄清了。中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫絕對(duì)不是鋼鐵做的，一敲就會(huì)碎。

　　

　　溫總故意放大泡沫，在5月份，一個(gè)月內(nèi)兩次降息，引得一些傻逼資金進(jìn)入樓市，為的是一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)一把絞殺。 這是他的戰(zhàn)略，和華爾街配合的天衣無(wú)縫。中國(guó)5月份降息，美聯(lián)儲(chǔ)9月份推出變異后的QE3，直接購(gòu)買中長(zhǎng)期抵押證券，將會(huì)在半年至一年的時(shí)間，逐步抽干中國(guó)樓市的投機(jī)資金，不排除還有一點(diǎn)投機(jī)資金進(jìn)入中國(guó)樓市，但是，有兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這些投機(jī)資金會(huì)受到重創(chuàng)。

　　

　　一個(gè)是swap到期，在明年2月份，其威力相當(dāng)于美元直接對(duì)人民幣加息50個(gè)基點(diǎn)。而這個(gè)期間正是開(kāi)發(fā)商償債的高峰，大約有3000多億美元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品會(huì)被贖回，直接對(duì)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成壓力。這筆債務(wù)不還是不行的，到時(shí)候降價(jià)多少錢都不會(huì)有人買房，開(kāi)發(fā)商就糟了。所謂借錢容易還錢難，何況還的是美元。

　　

　　其次，政府換屆后的半年左右，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，必須做兩三件事：

　　

　　一件事是清理爛帳壞帳。從銀行撥備提高到290%這個(gè)數(shù)據(jù)，從三年前的175%到2011年217%再到290%，我們可以看出，銀行爛賬壞賬趨勢(shì)不斷在攀升，銀行不僅應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的警惕性越來(lái)越高，銀行壞賬爛賬的比例也在不斷攀升。從另一個(gè)角度看，在這種情況下，央行再大幅注水的可能性越來(lái)越小，否則，危機(jī)爆發(fā)將一瀉千里。當(dāng)年朱镕基遇到的是沿海城市泡沫，現(xiàn)在遠(yuǎn)比當(dāng)年厲害，而且是全國(guó)性的。爛賬壞賬的數(shù)量絕對(duì)是海量，究竟是多少，誰(shuí)也不知道，有可能已經(jīng)把很多銀行拉入破產(chǎn)的境地，至少會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)雷曼兄弟。當(dāng)年朱镕基成立國(guó)務(wù)院清理三角債領(lǐng)導(dǎo)小組時(shí)，王岐山是得力干將之一，本次在周小川退出行長(zhǎng)之職時(shí)，可能親自兼任人民銀行行長(zhǎng)，展開(kāi)新的一輪轟轟烈烈的治理整頓，才能消除后患。

　　

　　第二件事情是調(diào)整人民幣匯率。面對(duì)制造業(yè)商業(yè)的大量倒閉，人民幣只有兩種選擇：一種是直接將匯率直接調(diào)到底，可迅速擊潰東南亞各國(guó)貨幣，將制造業(yè)生機(jī)重新復(fù)蘇起來(lái)，那么，全球很多國(guó)家的沒(méi)有走的制造業(yè)可能繼續(xù)留住，自己國(guó)內(nèi)的中小企業(yè)才能恢復(fù)生產(chǎn)；還有一種就是宣布實(shí)行人民幣匯率自由浮動(dòng)，由企業(yè)直接結(jié)匯，國(guó)家不再承擔(dān)結(jié)匯的職責(zé)和人民幣的定價(jià)事務(wù)，因?yàn)槭袌?chǎng)自由定價(jià)，原來(lái)人民幣的定價(jià)體系自行消除。這樣，央行也不承擔(dān)匯率損失或者盈利。

　　

　　第三、迅速完善全社會(huì)保障機(jī)制。農(nóng)業(yè)人口一旦成為城市市民和藍(lán)領(lǐng)工人，應(yīng)該迅速轉(zhuǎn)為城市戶籍，享受勞動(dòng)保護(hù)和社會(huì)保障政策，不能一失業(yè)就什么都不管。農(nóng)業(yè)人口是依靠土地生活的，任何非法侵占農(nóng)民土地的行為都不應(yīng)該存在，法律應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行保障。非農(nóng)人口不管有無(wú)資金，都不能以任何借口去經(jīng)營(yíng)農(nóng)民的土地。山林水面也一樣。

　　

　　這三點(diǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。只有這三個(gè)方面的問(wèn)題處理好了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才有可能轉(zhuǎn)型。這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的沖擊。所以，房?jī)r(jià)根本就沒(méi)有穩(wěn)定。

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